Kiinteistöyhtiötä arvioitaessa sijoittajan mielenkiinto kiinnittyy taseeseen. Kiinteistöyhtiöitä arvioitaessa tulee kiinnittää huomiota paitsi yhtiöiden kiinteistövarallisuuden laatuun ja vuokrausteeseen myös yhtiöiden rahoitusrakenteeseen. Kiinteistöyhtiöt hyödyntävät yleensä velkavipua. Velkapääomalla rahoitetuille investoinneille pyritään saamaan velan korkokuluja parempi tuotto. Velka lisää kuitenkin kiinteistöyhtiön luottotappio- ja konkurssiriskiä, siinä missä minkä tahansa muunkin yhtiön.
Salkunrakentaja tarkasteli kolmen Helsingin pörssissä noteerattavan kiinteistöyhtiön, Spondan, Cityconin ja Technopoliksen tulevaisuuden näkymiä, keskeisiä tunnuslukuja ja arvostuskertoimien kehitystä.
Yhtiöiden tunnuspiirteet ja lähiajan näkymät
Sponda
Sponda on yhtiöistä selvimmin keskittynyt toimisto- liike- ja varastokiinteistöihin. Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöjä Suomen ja Venäjän suurimmissa kaupungeissa. Spondan syömähammas on Helsingin keskustan arvokiinteistökanta, mutta sen rasitteena on merkittävä valtion omistus; sen suurin omistaja on valtion sijoituksia hallinnoiva Solidium
Sponda arvioi toisen kvartaalin osavuosikatsauksessaan, että vuoden 2012 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on vuoden 2011 lopun tasolla. Yhtiön vuokrausaste onkin ollut alhaisempi kuin Cityconin tai Technopoliksen.
Vuoden 2012 vertailukelpoisten (pois lukien mahdolliset kiinteistöjen myynnit) nettotuottojen Sponda arvioi kasvavan maltillisesti vuoteen 2011 verrattuna. Nousun syitä ovat vuonna 2011 tehdyt kiinteistöjen ostot sekä valmistuneet kiinteistökehityskohteet.
Citycon
Citycon on leimallisesti kauppakeskussijoittaja. Yhtiö on erikoistunut vähittäiskaupan kiinteistöihin, etenkin kauppakeskuksiin, Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Yhtiö aikoo kerätä osakeannilla sijoittajilta lisäpääomaa, jolla se pyrkii vahvistamaan likvideettiään ja tasettaan. Citycon siis varautuu taantumaan.
Toisen kvartaalin osavuosikatsauksen mukaan Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista vuonna 2012 sekä odottaa liikevaihtonsa kasvavan 12–19 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoittonsa 11–18 miljoonalla eurolla verrattuna edelliseen vuoteen.
Technopolis
Technopolis on yhtiöistä eniten analyytikkojen mieleen. Peräti viisi analyytikkoa kuudesta antaa yhtiö osakkeelle selkeän osta-suosituksen. Yhtiö onkin päässyt irti riippakivestään, eli Nokia-riippuvuudesta. Vain alle kolme prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee Nokiasta.
Kiinteistöyhtiöt korostavat mielellään tarjoavansa kiinteistöpalveluita. Technopoliksen kohdalla näille tarjouksille on yhtiöistä eniten katetta. Yhtiö kertoo keskittyvänsä monikäyttäjäympäristöihin. Sen keskeinen toiminta-ajatus on yhdistää liiketoimintaa tukevat palvelut nykyaikaisiin toimitiloihin ja tarjota asiakkaille joustavat toimintaympäristöt. Technopolis toimii Suomessa, Venäjällä ja Virossa.
Technopoliksella on selkeä kasvutavoite. Yhtiö arvioi sekä vuoden 2012 liikevaihdon että käyttökatteen kasvavan 12−15 % edellisestä tilikaudesta.
Keskeiset tunnusluvut
Oheisessa taulukossa on esitetty yhtiöiden tämän hetken keskeiset tunnusluvut, jotka ovat silmiinpistävän samanlaisia. Velkaa kaikilla yhtiöllä on kohtuullisesti, mutta ei kohtuuttomasti. Sijoitetun pääoman tuotto on kaikilla yhtiöillä melko alhainen, kuitenkin toimialalle tyypillistä tasoa. Kun tarkastellaan yhtiöiden markkina-arvoa suhteessa aineellisen nettovarallisuuden substanssiarvoon, ei osakkeiden arvostustasossa ole merkittäviä eroja.
| Tunnusluvut | Velka/tase | ROI% | Aineellinen netto-varallisuus / osake | Pörssi-kurssi (17.9.) | Hinta/ aineell. Netto-varalli-suus |
| Sponda | 0,59 | 3,81 | 4,44 | 3,25 | 0,73 |
| Citycon | 0,63 | 1,17 | 3,08 | 2,41 | 0,78 |
| Technopolis | 0,6 | 3,92 | 4,65 | 3,47 | 0,75 |
[break]
Vuokrauste on tietenkin tärkeä tieto kiinteistöyhtiössä. Tämä mittari saa jo eroja aikaiseksi. Spondan vuokrausaste on selkeästi alhaisin. Technopoliksen vuokrausaste on ollut hienokseltaan laskussa.
| Vuokrausaste % | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Sponda | 88,5 | 86,6 | 88 | 88,2 | 88,9 |
| Citycon | 96 | 95 | 95,1 | 95,5 | 95,6 |
| Technopolis | 96,83 | 96,5 | 94,4 | 95,1 | 94,1 |
[break]
Arvostuskertoimien kehitys
Lopuksi tarkastellaan vielä yhtiöiden hinta/tasesubstanssi -kertoimien kehitystä viime vuosina. Mielenkiintoista kuvaajassa on nimenomaan Technopoliksen arvostustason lasku. Yhtiö on aiemmin arvostettu selvästi korkeammalle kuin Sponda ja Citycon, mutta nyt tilanne on toinen. Sijoittajat eivät tunnu antavan arvoa Technopoliksen kasvunäkymille ja palveluliiketoiminnalle.
Tarkastelun valossa on vaikea löytää selvää suosikkia. Kuitenkin kasvunäkymien, vuokrausasteen ja historiallisesti alhaisen arvostustason perusteella on helppo ymmärtää miksi Technopolis on näistä kiinteistöyhtiöistä analyytikkojen suosikki. Todennäköisesti sijoittajat näkevät kuitenkin Technopoliksen asiakaskunnassa suuremman riskin kuin Cityconin ja Spondan asiakaskunnassa. Korkean teknologian alamäki vaikuttaisi näistä yhtiöistä eniten Technopolikseen.
Kiitos hyvästä artikkelista. Technopolis voisi olla tosiaan mielenkiintoinen vaihtoehto, jos näistä kolmesta pitäisi yksi valita. Mikäli Technopolis onnistuisi viemään liiketoimintaansa jollain konstilla vielä enemmän palveluliiketoiminnan suuntaan, olisi myös taseen arvostuksessa nousupotentiaalia.
Puhtaasti kiinteistösijoitusyhtiöillä taseen arvostus (P/B-luku) on tuomittu melko alhaiselle tasolle, koska suoraan asuntosijoittamiseen verrattuna kiinteistöyhtiön osakeomistaja joutuu maksamaan saamistaan osingoista verot kahteen kertaan – ensin yhtiön tuloksesta ja sitten vielä erikseen osingoista. Näin ollen Technopoliksen, Spondan ja Cityconin nykyinen arvostustaso on perusteltu.
Myös mahdollinen koronnousu voi aiheuttaa kiinteistösijoitusyhtiöille haasteita tulevaisuudessa. Koronnousu ensinnäkin vaikuttaa kasvaneiden lainakustannusten myötä voimakkaasti yhtiön oman pääoman tuottoon. Onneksi kiinteistösijoitusyhtiöt pystyvät kuitenkin varautumaan tätä vastaa sitomalla lainat pitkiin korkoihin.
Toinen koronnousun aiheuttama epäsuora vaikutus jää usein kuitenkin helposti huomiotta, vaikka sillä voikin olla vielä suurempi vaikutus yhtiön menestykseen. Nimittäin muutokset markkinoiden tuottovaatimuksissa. Ammattimaisessa kiinteistösijoittamisessa kiinteistöjen markkinahinnat perustuvat käytännössä ainoastaan kiinteistöstä saatavaan tuottoon. Näin ollen sijoittajien tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa käyvät arvot puolestaan nousevat.
Markkina-arvojen muutoksilla ei ole suoraa vaikutusta kiinteistösijoitusyhtiön kassavirtaan, mutta välillisiä vaikutuksia sen sijaan on olemassa. Velkarahoituksen kovenanttiehto voi vaikuttaa siten, että tietyn omavaraisuusasteen alittuessa nykyisen lainan korkomarginaalit nousevat tai osa luotosta jopa erääntyy maksettavaksi välittömästi. Myös uuden velkarahan hinta kasvaa samalla, sillä on itsentäänselvää, että riskien kasvaessa rahoituslaitokset vaativat korkeampia marginaaleja myös vanhoilta lainoilta. Näin ollen sijoittajien kiinteistöjen markkina-arvojen laskeminen voi aiheuttaa yhtiölle ihan oikeita kassavirtaan vaikuttavia kustannuksia.
Mahdollinen korkotason nousu parantaisi myös riskittömistä kohteista saatavaa korkoa, joten on täysin mahdollista, että samalla myös sijoituskiinteistöjen tuottovaatimukset nousisivat joka puolestaan laskiksi kiinteistöjen markkina-arvoja. Korkotaso vaikuttaisi näin sekä suorasti että epäsuorasti Technopoliksen, Cityconin ja Spondan tuottoihin ja kassavirtaan. Loppukaneettina voinee siis todeta, että velkavetoisena bisneksenä kiinteistösijoittaminen on äärimmäisen herkkä korkotasojen muutoksille ja sijoittajan tulisi kiinnittää tähän erityistä huomiota.