Asunnot ja kiinteistöt

Asuntojen kysynnän ja hintojen perustekijät

Asunnon hankinta on yleensä kotitalouksille merkittävä yksittäinen investointi ja sijoituskohde.

Siksi asunnon ostajan päätöksenteossa painavat henkilökohtaisten syiden lisäksi myös monet makrotalouden tekijät. Mitkä talouskehityksen tekijät vaikuttavat asuntojen kysyntään?

Asuntojen hintakehitys

Tilastokeskuksen mukaan asuntojen reaalihintojen nousu jatkui Suomessa ripeänä vuoden 2001 lyhyen laskun jälkeen vuoteen 2008 saakka. Reaalihinta tarkoittaa tietyn perusvuoden hinnoin laskettua hintaa, josta on poistettu hintatason muutosten vaikutukset. Useimmiten reaalihinnalla tarkoitetaan kuluttajahintaindeksillä deflatoitua nimellishintaa.

Finanssikriisin laukaisema taantuma käänsi asuntojen hinnat laskuun, jota kesti kuitenkin vain vajaan vuoden. Suomessa syntyi 1980-luvun lopussa asuntokupla, jossa reaaliset asuntojen hinnat nousivat väliaikaisesti yli 60 % runsaassa kahdessa vuodessa.

Kysyntään vaikuttavat tekijät

Asuntojen kysyntään vaikuttavat eniten kysynnän perustekijät eli reaalitulot, väestönkasvu ja väestön ikäjakauma. Nämä perustekijät selittävät useimpien tutkimusten mukaan paitsi asuntojen kysyntää myös asuntojen hintakehitystä.

Reaalitulot

Useiden tutkimusten mukaan yksi merkittävimmistä asuntojen kysyntään vaikuttavista tekijöistä ovat kotitalouksien reaalitulojen kehitys. Tulojen noustessa myös asuntojen kysyntä kasvaa.

Asuntojen kysynnän riippuvuutta kotitalouksien reaalituloista voidaan mitata asumiskysynnän tulojoustolla. Tällä tarkoitetaan sitä, kuinka paljon asuntojen kysyntä muuttuu, kun tulot kasvavat tietyn verran. Tutkimuksissa sekä Suomessa että muissa maissa asuntojen kysynnän tulojoustoksi on arvioitu olevan suuruusluokkaa 0.2-0.6. Esimerkiksi: tulojousto 0.5 tarkoittaa, että 1 % tulojen lisäys kasvattaa asumiskulutuksen määrää 0.5 %.

Väestönkasvu ja ikäjakauma

Väestön kasvulla on todettu olevan vaikutusta asuntojen kysyntään. Tutkimusten mukaan yhden prosentin väestönkasvu lisää alueen asuntokysyntää suunnilleen saman verran. Myös väestön ikärakenteella on vaikutusta, erityisesti asumisuran alkupäässä oleviennuorten aikuisten määrä tai väestöosuus vaikuttavat asuntokysyntään.

Suomen pankin mukaan Suomen väestö on kasvanut 7,5 % vuodesta 1990 vuoteen 2010. Väestön vuosikasvu hidastui 2000-luvulle tultaessa noin 0,2 pro-senttiin vuodessa, mutta vauhdittui vuosikymmenen lopulle tultaessa 0,5 prosenttiin vuodessa.

Keskeinen muutos on tapahtunut asuntokuntien keskikoossa. Asuntokuntien lukumäärä on samalla ajanjaksolla, eli vuosina 1990-2010, kasvanut lähes 25 %, eli asuntokuntien keskikoko on pienentynyt 2,4:stä 2,1:een. Tästä huolimatta asuntojen keskiala on säilynyt ennallaan, kun tarkastellaan rivi- ja kerrostaloja. Tämä on merkinnyt asumisväljyyden kasvua 31:stä 39 neliömetriin henkilöä kohden.

Myös väestön ikärakenteella voi olla vaikutusta asuntojen kysyntään. Erityisesti asumisuran alkupäässä olevien nuorten aikuisten määrä tai osuus väestöstä vaikuttavat asuntokysyntään.

Korkotaso

Keskeinen asuntojen hintakehitystä selittävä tekijä on reaalinen korkotaso, eli nimellinen korkotaso vähennettynä yleisellä hintatason muutoksella.Veron jälkeinen reaalikorko on keskeinen osatekijä omistusasumisen käyttökustannuksissa. Se vaikuttaa myös sijoitusasuntojen tuottovaatimukseen.

Jos muut tekijät eivät muutu, reaalikorkojen noustessa asuntojen reaalihinnat alenevat jakorkojen laskiessa hinnat nousevat.

Muuttoliike

Muuttoliike vaikuttaa erityisesti alueiden välisiin eroihin asuntojen kysynnässä. Suomen sisäinen muuttoliike on kohdistanut painetta Suomen kasvukeskuksiin. Nopea muuttovoitto lisää tietenkin asuntojen kysyntää.

Suomen Pankin mukaan pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli enimmillään 1990-luvun lopussa yli 5 000 henkeä vuodessa, josta se laski vuosina 2003–2004 alimmillaan alle 2 000 henkeen. Sen jälkeen pääkaupunkiseudun muuttovoitto on vaihdellut 2 500 ja 3 000 välillä. Pääkaupunkiseudun asuntokanta on kasvanut vuodesta 2003 vuoteen 2009 noin 36 000 asunnolla ja samaan aikaan asuntokuntien lukumäärä on kasvanut noin 34 500:lla.

Muut tekijät

Asuntojen kysyntään vaikuttavat lisäksi odotukset talouden kehityssuunnista ja yleinen luottamus talous- ja työllisyystilanteeseen. Oleellista on miten asuntojen ostajat kokevat henkilökohtaisen taloustilanteen kehittyvän. Maailmantalouden ja Suomen talouskehityksen odotuksilla on suoraan vähemmän merkitystä. Yleinen talouskehitys toki vaikuttaa henkilökohtaisen taloustilanteen kehitykseen.

 

Lähde:

Kivistö, Jarkko (2012): Suomen asuntohintakehitys ja siihen vaikuttavat tekijät, Suomen Pankki, 4/2012.

 

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on vaurauden rakentajan suosittu verkkolehti. Sivusto sisältää sijoittamiseen, yrittäjyyteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

Tutustu sisältömarkinoinnin ja sisällöntuotannon ratkaisuihimme Salkkumedia Oy:n kotisivuilta.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Webhotelli: Hostingpalvelu.fi
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut lukijoille
Tilaa uutiskirje

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Outbound linkkien seuranta

Akateemiset

Akateemiset2

Copyright © 2020 Salkkumedia Oy

Ylös