Asuntolainaa varten tarvitaan yleensä aina vakuus, jolla pankki pyrkii pienentämään luottotappioriskiään. Asuntolainoissa vakuutena on yleisimmin itse ostettava asunto täydennettynä tarvittaessa takauksella. Ostettava asunto käy yksinään vakuudeksi silloin, jos lainan ottaja on säästänyt osan asunnon hinnasta etukäteen.
Muina vakuuksina voi käydä esimerkiksi valtiontakaus, joka on maksimissaan 85 prosenttia asunnon kauppahinnasta.
Jos asunto ei riitä vakuudeksi, eikä valtiontakausta voida hyödyntää, lainan pantiksi on annettava joko lainanhakijan omaa omaisuutta, jonkun muun omaisuutta tai saatava joltakulta muulta henkilöltä takaus vakuudeksi.
Lisävakuuksien puuttuessa on mahdollista ostaa pankista ns. oma takaus tai luottotakaus, joista asuntovelallinen joutuu maksamaan takausmaksun.
Vakuudet eivät vaikuta normaalitilanteessa asuntovelallisen tilanteeseen mitenkään. Finanssivalvonnan mukaan vakuuksien riittävyys tulee ajankohtaiseksi silloin, jos laina-asiakkaan maksukyky jostain syystä heikentyy ja asunto joudutaan myymään ja laina maksamaan pois kesken laina-ajan.
Vakuuksien riskit
Suurimmat ongelmat aiheuttaa tilanne, jossa sekä maksukyky heikkenee että vakuuksien arvo laskee. Tällainen tilanne voi syntyä kahdessa tilanteessa; korkojen noustessa tai taloudellisessa taantumassa.
Korkojen nousu vaikuttaa kahdella tavalla; se vaikuttaa sekä asuntovelallisen maksukykyyn kuin myös mahdollisesti vakuuden hintaan. Korkojen nousu nimittäin yleensä laskee asuntojen kysyntää ja sitä kautta myös mahdollisesti laskee hintoja.
Talouden taantumassa vaikutukset näkyvät usein sekä lainanottajan maksukyvyssä että vakuuksien arvoissa. Suhdannetaantumassa sekä työttömyys kasvaa että asuntojen kysyntä ja hinnat laskevat. Esimerkiksi 90-luvun lamassa asuntojen hinnat laskivat samanaikaisesti korkojen noustessa.
Asuntojen hinnan laskun aiheuttama riski on suurin uusilla lainoilla, joita ei ole vielä ehditty lyhentää, kertoo Finanssivalvonta. Tähän tilanteeseen pankit varautuvat laskemalla vakuudelle sen markkina-arvoa alhaisemman vakuusarvon.
Pankin vaatima vakuus on tyypillisesti 70 prosenttia asunnon hinnasta. Finanssivalvonnan mukaan vakuusarvolaskennan myötä vakuuden hinta saa laskea myöntöhetken jälkeen 30 % ennen kuin se alittaa jäljellä olevan lainamäärän.
Heikko lainanhoitokyky pahentaa riskejä
Asuntolainaan vakuuksien arvon laskutilanne ei ole vaarallista jos asuntovelallisen lainanhoitokyky säilyy ennallaan. Jos velallinen pystyy hoitamaan lainavelvoitteet normaalisti, ei pelkkä vakuuksien arvon aleneminen aiheuta suoria seuraamuksia. Mikäli vakuuden arvon lasku ei johdu vakuudenantajan toimista, pankilla ei ole oikeutta vaatia lisävakuuksia.
Vakavin tilanne syntyy silloin jos velallisen lainanhoitokyky heikkenee niin paljon, ettei hän pysty enää suoriutumaan lainasta. Tällöin tulee eteen vakuuksien realisointi, esimerkiksi lainan vakuutena olevan asunnon myynti.
Kaikkein vakavin tilanne syntyy silloin kun sekä maksukyky että vakuuksien kattavuus heikkenevät samanaikaisesti. Tällöin lainasta ei enää voi selviytyä vakuuksien realisoinninkaan avulla. Laina-asiakas on ajautunut tällöin velkaloukkuun.
Velkaloukun riskiä lisää erityisesti velkaosuuteen nähden pieni omarahoitusosuus eli asunnon ennakkosäästämisen vähyys.
Lähde: www.finanssivalvonta.fi
