Pienten asuntojen osalta markkinassa on paikka paikoin havaittavissa ylikuumenemisen merkkejä.
Kuten jokainen blogia lukenut tietää, seuraamme muutaman suomalaisen kaupungin asuntomarkkinaa tiiviisti. Vahtiviestien saapuessa tyydymme lähinnä ihmettelemään, kuinka tavattoman korkeita keskustayksiöiden pyyntihinnat ovat. Korkeista hinnoista huolimatta kohteet tuntuvat liikkuvan.
Sijoitusasunnoiksi hyvin soveltuvien pienten asuntojen hinnat ovat nousseet selvästi nopeammin kuin vuokrataso. Asuntoja ostavien sijoittajien tuottovaatimus on siis laskenut.
Otetaan helppo esimerkki äskettäin myyntiin tulleesta tarjouskauppakohteesta. Kyseessä on 21,5 neliöinen yksiö Jyväskylän keskustasta. Kohteen lähtöhinta on 62 000 euroa. Yhtiöön on tehty jonkin verran remontteja, mutta paljon on vielä tekemättä. Siitä huolimatta on selvää, että hinta nousee rajusti.
Tätä kirjoitettaessa, muutama päivä kohteen julkaisusta, kohteesta on tehty 73 000 euron tarjous. Nykyisellä 440 vuokralla ja 71 euron hoitovastikkeella, asunnosta saa vuokratuottoa 5,9 prosenttia tarjoushintaan suhteutettuna ja ennen remontteja. Taloyhtiöön on kuitenkin lähivuosina tulossa viemäri- ja sähköjohtojen saneeraus sisältäen kylpyhuoneiden uusimisen sekä liuta muita remontteja (parvekkeet, katto, hissien modernisointi). Näin ollen olisi itsensä huijaamista puhua 5,9 prosentin vuokratuotosta. Huomioimalla taloyhtiön lähivuosien remontit ja tekemällä pienen pintaremontin, mutta toisaalta taas päivittämällä vuokran hieman korkeammalle tasolle uuden kylpyhuoneen ja pintaremontin ansiosta, sijoittaja odottaa kohteesta 73 000 euron tarjouksella noin 5,0-5,2 prosentin vuokratuottoa (remonttivara 600-800 euroa per neliö).
Joku, jolle 4,5 prosentin tuotto on riittävä, voisi maksaa asunnosta jopa 83 000 euroa. Kuka tietää, hinta saattaa jopa nousta lähelle tuota tasoa.
Mahdollista luonnollisesti on, että ostaja ei ole ensinkään ostamassa sijoitusta, vaan kotia esimerkiksi lapselleen, joka on aloittamassa opiskeluja. Tai – melko epätodennäköistä, mutta mahdollista – kotia itselleen. Tällöin taskulaskin tai Excel tuskin on käytössä.
Olivatpa ostajien motiivit mitkä hyvänsä, tämä ilmiö, jossa pienten keskusta-asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti nopeammin kuin vuokrataso, laskevat asuntosijoittajien saamia tuottoja. Ja nousuvauhti on huimaa. Yllä olevasta esimerkistä huomaamme, kuinka puolen prosenttiyksikön lasku tuottovaateessa nostaa asunnon hintaa 10 000 euroa! Ja meno sen kuin yltyy, mitä alemmas tuottovaadetta lasketaan. Mikäli jollekin riittäisi neljän prosentin tuotto, voisi tästä kohteesta maksaa 96 000 euroa eli 34 000 euroa yli lähtöhinnan!
Noin korkeaa hintaa emme tule näkemään. Laskuharjoituksen pointti on kuitenkin se, että tuottovaatimus auttaa asuntosijoittajaa pitämään maltin matkassa ja hahmottamaan niitä tekijöitä, jotka hinnoitteluun vaikuttavat. Lisäksi herää kysymys, miten hintojen käy kun taas jossain vaiheessa sijoittajat vaativat syystä tai toisesta (esim. korkeampien korkojen aikaan) korkeampaa tuottoa asunnoista. Eihän sellainen ole mahdollista, että tuottovaade jatkuvasti laskee ja hinnat nousevat. Tuottovaateen nosto voi tulla kertarysäyksellä, jolloin hinnat käytännössä laskisivat nopeasti. Toinen vaihtoehto on, että vuokrataso jatkaa kipuamistaan hiljalleen inflaation tahdissa ja hinnat pysyvät kutakuinkin vakiona. Tällöin vuokratuotot paranevat, mutta tavattoman hitaasti.
Jotta korjausliike olisi raju, pitäisi ison joukon asunnon ostajista olla sitä mieltä, että näin paljon ei enää kannata maksaa. Tuotot ovat yksinkertaisesti liian huonoja. Maltillisemmassa vaihtoehdossa yksittäiset, kalleimmat kohteet eivät enää liikkuisi ja se normalisoisi markkinaa vähitellen. Tällöin vuokratuotot paranisivat olettaen, että vuokrataso vielä kasvaisi. Vuokratason nousun ei voi kuitenkaan olettaa olevan tavattoman nopeaa. Jo nyt varsinkin pääkaupunkiseudulla koetellaan maksukyvyn rajoja ja vuokrien noususta osa hupenee siihen, että myös taloyhtiöiden kustannukset nousevat, jolloin vastikkeita on nostettava.
Johtopäätös: Muista määrittää tuottovaade itsellesi ja pitäytyä siinä. Uskallamme väittää, että pienten asuntojen osalta markkinassa on paikka paikoin havaittavissa ylikuumenemisen merkkejä. Sijoittajien tuottovaatimus ei voi jatkuvasti laskea, joten jossain vaiheessa on tapahduttava jotain. Milloin se tapahtuu ja millä tavalla, sitä emme tiedä, mutta sitä odotellessa kannattaa tarkistaa oma strategia kuntoon ja pitäytyä siinä pää kylmänä.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com –sivustolla.
