Asuntosijoittajat laativat listan jonka avulla asuntosijoittaja voi etsiä hyvää sijoitusasuntoa.
Olemme pyrkineet löytämään optimaalisen tavan tutkia potentiaalista hyvää sijoituskohdetta. Tilanne on usein se, että hakuvahtien kautta eteen tulee lukuisia kohteita, mutta pitäisi selvittää, onko asunto oikeasti hyvä sijoituskohteeksi.
Jos ajattelisi pelkkää vuokratuottoa, parhaimmat kohteet löytyisivät pieniltä taantuvilta paikkakunnilta. Näivettyville laskevan väkiluvun paikkakunnille emme kuitenkaan halua lähteä. Jos haluaa kaupungilta edes jonkinlaista kokoa ja kasvua, niin paljon ei jää jäljelle. Suomessa on 320 kuntaa, mutta vain 22 yli 40 000 asukkaan kasvavaa kaupunkia. Hyvästä sijainnistakin huolimatta asunto saattaa ainoastaan vaikuttaa hyvältä sijoituskohteelta. Taloyhtiön kunto on vähintään yhtä oleellinen kuin asunnon.
Näin ollen on oltava useita kriteereitä, joiden perusteella arvioida potentiaalista hyvää sijoitusasuntoa. Jotta homma ei menisi liian monimutkaiseksi, olemme laatineet kymmenen kohdan listan, jonka käymme läpi sopivan ostokohteen etsinnässä:
1. Vuokratuotto
Olemme asettaneet tuottotavoitteeksi 6 % taloyhtiön ja huoneiston remontit huomioiden. Tavoitteeseen on haastava päästä tässä markkinatilanteessa, mutta ei mahdotonta2.
2. Sijainti
Olemme jakaneet sijainnin valitun kaupungin sisällä neljään kategoriaan.
- Timanttinen (=keskusta)
- Hyvä (1-3km keskustasta)
- Lähiö (3-6km keskustasta)
- Perähikiä (6+ km keskustasta)
Kategorisointi on luonnollisesti kaupunkikohtainen. 6km keskustasta Helsingissä on lyhyt matka kun taas Jyväskylässä ollaan jo liian kaukana. Tuunaa oheista kategorisointia oman kaupunkisi osalta sopivaksi.
Huom! Mitä kauempana keskustasta asunto on, sitä tärkeämmäksi nousee TOP 10:n ulkopuolella oleva autopaikka.
3. Taloyhtiön kunto eli tulevien remonttien määrä
Kolme kategoriaa:
- Ei yhtään (=uusi)
- Vähän tai
- Paljon remontteja
Vuokratuoton laskennassa on luonnollisesti jo tehty arvio remonttien euromäärästä, mutta tämä on hyvä tapa kun ”pisteytetään” eri asuntoja 10 kriteerin kautta. Remontit eivät ainoastaan vaikuta tuottoon vaan lisäävät vaivaa ja tyhjien kuukausien riskiä.
Tässä kohdassa on hyvä lisätä, että taloyhtiön tontin omistus vaikuttaa totta kai. Lähtökohtaisesti kaihdamme vuokratontilla olevia taloyhtiöitä, jos vuokra-aika on päättymässä lähivuosina.
4. Taloyhtiön koko
Useampaa saattaa yllättää, että taloyhtiön koko tulee listalla ennen asunnon kuntoa. Syy: vaikka vuokratuotto olisi laskennallisesti yli 6 %, sijainti timanttinen ja taloyhtiössä vähän remontteja tulossa, emme lähde vanhoihin muutaman huoneiston taloihin. Pienissä taloyhtiöissä usein jo vastikkeet ja viimeistään remonttikustannukset ovat neliökohtaisesti niin paljon kalliimmat kuin suurissa taloyhtiöissä, että ei kannata vaivautua sijoittamaan kuin harvoissa tapauksissa.
Skaalaedut taloyhtiöiden kohdalla ovat selvät, joten suosimme isoja yhtiöitä. Kategoriat:
- Yli 4000 m2 (jos haluaa ajatella huoneistojen lukumäärän kautta, niin yli 70 huoneiston taloyhtiötä voi pitää isona)
- 1000–4000 m2
- Alle 1000 m2 (huoneistojen lukumäärässä karkeasti 20 alkaa olla jo liian pieni)
5. Asunnon kunto
Kategoriat:
- Uusi
- Hyvä
- Tyydyttävä
- Remontoitava välittömästi
Yllä olevat viisi kriteeriä ovat tärkeimmät tekijät asuntoa katsoessa. Alla olevat tekijät ovat ”kyllä/ei” -periaatteella.
6. Pesukoneliitäntä?
Pesukoneliitäntä alkaa olla lähes välttämätön. Asukkaan on mukava pestä pyykit omassa kodissaan. Jos pesukoneliitäntää ei löydy, taloyhtiössä on oltava laadukas pesutupa.
7. Parveke?
Keskustassa ei pakollinen, mutta lähiössä lähes välttämätön. Iso mukavuustekijä. Lasitettu parveke iso plussa.
8. Maantasakerros?
Ei mielellään, ellei tarjolla kunnon terassi / patio.
9. Hissi?
Suomessa on paljon 70-luvulla tehtyjä hissittömiä kolmikerroksisia taloja. Hissi ei ole välttämätön, mutta iso plussa. Lisää vuokrattavuutta ja myytävyyttä, varsinkin jos kyseessä on kolmas kerros.
10. Liikehuoneistoja / asuinhuoneistoja taloyhtiöllä?
Taloyhtiön omistamat huoneistot voivat tarjota ison plussan, sillä kulurakenne on osakkaalle useimmiten muita taloyhtiöitä kevyempi. Esimerkkinä eräs taloyhtiö Jyväskylän Väinönkadulla, jossa vastike on vain 0,5 euroa neliöltä. Tämä tuo jo 30-neliöisessä yksiössä joka kuukausi 100 euroa vastikehyötyä osakkaalle verrattuna normaaliin taloyhtiöön, jonka vastiketaso hipoo neljää euroa neliöltä.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
