Vakuudet kunnossa, mutta pankki haraa vastaan?

Asuntosijoittajalle velkavivun hyödyntäminen on oleellinen osa asuntomäärän kasvattamisessa. Harvalla kun on tilillä liian monta nollaa ykkösen perässä, joilla pystyisi touhuamaan ilman velkaa.

Kirjan lukija oli yhteydessä koskien pankin suhtautumista, kun asuntoja alkaa olla enemmän. Ystävällinen lukija tuumi, että ”pankit ovat haluttomia lainaamaan esim. 800 000 euroa 10–20 asunnon ostoon, vaikka vakuudet olisivat kunnossa mutta omaa käteistä ei olisi.”

Lukija pohti lisäksi, että ”ongelmaksi muodostuu myös se, että pankit luokittelevat asiakkaat sijoitusammattilaiseksi jo kun asuntoja on vasta viisi kappaletta, jonka seurauksesta lainaehdot huonontuvat merkittävästi. Tämän seurauksena positiivisen kassavirran muodostaminen on hankalaa, jos pankki ei myönnä kuin 10 vuoden laina-aikaa ja sekin korkealla marginaalilla”.

Mekin olemme osittain törmänneet samaan asiaan, kuinka saada lisää lainaa vakuuksia vastaan kun asuntoja on kertynyt useampia.

Asia on toki aina asiakaskohtainen, sillä täysin identtisiä tapauksia tuskin löytyy. Pankeilla on tietyt raamit, joiden sisällä pääsääntöisesti toimitaan, mutta asiakas- ja tapauskohtaisia joustoja tehdään. Varat ja velat sekä tulot ja menot vaikuttavat pankin mielipiteeseen lainan myönnöstä.

Lisäksi on todettava, kuten olemme aiemminkin kirjoittaneet, että emme suosittele 100 % velkavipua riskienhallinnallisista syistä. Jos hankkii asuntoja ilman käteistä, on hyvin mahdollista että joko a) korkojen nousu, b) huono vuokralainen tai c) remontit vievät kassavirran miinukselle, jos se ei jo ole miinuksella heti lähtötilanteessa. Vuokran tulisi kattaa vastikkeen lisäksi sekä korot että lyhennyksen. 100 % velkavipu on suositeltavaa vain kokeneille konkareille, jotka tietävät mitä ovat tekemässä ja tuntevat ostettavan kohteen hyvin. Tapauskohtaisesti täyttä velkavipua voi hyödyntää, mutta kokonaisuutena katsoen mekään emme ole edes lähellä 100 prosenttia. Velkavipu on liikkunut 60–70 % välimaastossa.

Käymme blogin lukijoille läpi kolme tekijää, joilla pystyt nopeuttamaan asuntomäärän kasvattamista.

1. Luo ja pidä yllä toimiva pankkisuhde

Tätä tekijää ei voi tarpeeksi korostaa. Asuntosijoittajaa ymmärtävä pankkitoimihenkilö on lähes korvaamaton yhteistyökumppani. Tällaisia kullanarvoisia ihmisiä ei istu joka konttorissa, joten jos ei ole osunut kohdalle, jatka yrittämistä ja vaihda tarvittaessa pankkia. Avoimesti ja luottamusta herättäen keskustele pankin kanssa jo hankituista asunnoistasi, tai paremminkin asuntojen luvuista eli vuokrista, kuluista ja siitä mitä viivan alle jää. On ensiarvoisen tärkeää, että lainaa myöntäessä vuokratulot lasketaan (kokonaan tai lähes kokonaan) mukaan palkkatuloihin, mitä ei suinkaan kaikissa tapauksissa tehdä.

Lukijan mainitsema sijoitusammattilaisluokittelu on meilläkin tullut vastaan, mutta perustelemalla tilanteemme olemme pysyneet yksityisasiakkaana. Muista asettua myös pankkihenkilön housuihin. Miten tilanne menisi, jos joku henkilö tulisi sinulta pyytämään lainaa samankaltaisilla luvuilla? Luottamus pitää ansaita. Ole avoin, asiantunteva, ja luotettava.

2. Hyödynnä lyhennysvapaa

Korkojen ollessa alhaalla voit hyvin jättää esimerkiksi vuoden lyhennyksiä maksamatta, joilla saat pelimerkkejä uusia ostoksia varten.

Esimerkki: jos sinulla on 300 000 euron edestä asuntoja, joiden vuokratuotto on 5 %, saat 15 000 euroa vuokratuloa vuodessa vastikkeiden jälkeen. Lainaa on 70 % eli 210 000 euroa, josta maksat korkoja 2 % kokonaiskorolla vuodessa 4 200 euroa. Näin ollen verojen jälkeen sinulle jää nettona 7 560 euroa vuodessa. Jos et lyhennä lainaa, voit hyödyntää tuon 7,5 tuhatta seuraavan asunnon ostoon. Siinä on käytännössä 10 % käsiraha yksiöön (pl. pk-seutu). Loppu 10–20% vakuutta (pankista riippuen vakuusarvo asunnoilla on 70–80 %) tarvitaan jo omistettujen asuntojen vakuuksista. Jos niitä ei ole, täytyy säästää palkasta tai pitää lisää lyhennysvapaata.

Yllä oleva esimerkki on sinänsä käytännön arjesta, koska tilanne on sama meilläkin, eri luvuilla vain. Pankki on vaatinut meiltä 10 prosenttia ostohinnasta käteisellä. Käteistä olemme kerryttäneet kahta kautta: a) palkkatöistä säästämällä ja b) lyhennysvapaata hyödyntämällä. Asunnon vakuusarvon ollessa pankissamme 75 prosenttia, jokainen ymmärtää että jostain pitää kaivaa se 15 prosenttia. Sen olemme ottaneet olemassa olevien asuntojen vakuusarvoista. Kun lainat ovat vuosien varrella lyhentyneet ja samalla asuntojen hinnat nousseet, vakuusarvoa on tullut lisää.

3. Osta kohteita, joissa on paljon yhtiölainaa

On olemassa myös yksi keino, miten hankkia asuntoja välittämättä pankista pätkääkään: Osta kohteita, joissa on paljon tai jopa kokonaan yhtiölainaa. Kannattaa kuitenkin muistaa, että kaikki tällaiset asunnot eivät suinkaan ole hyviä sijoituskohteita. Eikä ensisijaisesti kannata haalia määrää, sillä varsinkaan tässä lajissa määrä ei korvaa laatua. Mutta jos kuitenkin kohdalle osuu kelpo kohteita könttäkauppiaalta, niin monesti pankkineuvottelu on hoidettu puolestasi taloyhtiön lainan kautta. Näissä kohteissa ei vuokra aina riitä koron ja lyhennyksen maksuun, eivätkä ne muutenkaan sovi riskiä karttavalle sijoittajalle, joten puskureita ja säännöllisiä kuukausituloja on pakko olla.

Joonas Orava, Olli Turunen

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.