Asuntomarkkinoilla kaupunkien sisällä tapahtuva hintakehitys ja sen eriytyminen on jäänyt mediassa vähäiselle huomiolle.
Asuntomarkkinoiden polarisaatiosta on kirjoitettu mediassa paljon. Näkökulma on usein pääkaupunkiseutu vs. muu Suomi tai kasvukeskukset vs. syrjäseudut. Vähemmälle huomiolle on jäänyt kaupunkien sisällä tapahtuva hintakehitys ja sen eriytyminen. Kasvukeskuksissakin tuntuu olevan niin, että keskustan vetovoima on viimeisten vuosien aikana ollut huomattavasti lähiöitä ja kaupunkien laitamia parempi. Korostettakoon että tässä puhumme asunto-osakkeista ja erityisesti kerrostaloista.
Havahduimme pohtimaan asiaa, koska eteemme on lyhyen ajan sisällä tullut kolme tapausta, joissa lähiössä tai laitakaupungilla oleva asunto on myyty halvemmalla, kuin millä se on muutama vuosi sitten ostettu. Kahdessa tapauksista olemme olleet itse mukana ja kolmannesta olemme saaneet tarkat luvut tietoomme. Emme tässä avaa aivan kaikkia euroja tarkasti, koska kaikki kaupat eivät ole omiamme.
Ensinnä hieman tilastotietoa asiasta. Viittaamme tässä Tilastokeskuksen dataan, joka löytyy graafimuodossa kirjastamme Osta, vuokraa, vaurastu. Tilastossa on vertailtu 16 Suomen suurimman kaupungin asuntojen hintakehitystä eri alueittain vuodesta 1988 vuoteen 2012. Tilastokeskus on jakanut kaupungit postinumeroittain joko kahteen, kolmeen tai neljään alueeseen kaupungin koosta riippuen. Ykkösalue on aina keskusta ja siitä eteenpäin siirrytään kauemmas keskustasta. Listassa ainoastaan Mikkelissä kakkosalue on kehittynyt ykkösaluetta paremmin. Erot toki vaihtelevat kaupungeittain. Esimerkiksi Porissa siinä missä ykkösalueella asuntojen arvot ovat nousseet reaalisesti 29 prosenttia, on kakkosalueella jouduttu tyytymään 13 prosenttiin. Jyväskylässä vastaavat prosentit ovat 21 (ykkösalue) ja 10 (kakkosalue) ja Vaasassa ero on huima 42 (ykkösalue) vastaan 12 (kakkosalue) prosenttia.
Pienempiäkin eroavaisuuksia löytyy: esimerkiksi Vantaalla prosentit ovat 7 (ykkösalue) ja 4 (kakkosalue) ja Joensuussa marginaalinen yhden prosenttiyksikön ero (36 ykkösalue ja 35 kakkosalue).
Trendi on kuitenkin selvä. Lisäksi euromääräiset erot kasvavat, koska keskustoissa asunnot pääsääntöisesti maksavat lähiöitä ja reuna-alueita enemmän. Jos ajatellaan tyypillistä suomalaista yliopistokaupunkia, maksaa keskustayksiö karkeasti kaksi-kolme kertaa enemmän neliöltä kuin lähiössä. Toki koko, kunto ja yhtiön tila vaikuttavat hintaan. Mikäli prosentuaalinen nousu olisi sama, nousee keskustayksiön neliöhinta euroissa tuplasti enemmän kuin lähiössä. Mikäli keskustassa hinta nousee prosenteissa enemmän, voi arvonnousu euroissa helposti olla kolmin- tai jopa nelinkertainen lähiöön nähden. Tämä tarkoittaa käytännössä, että siinä missä lähiön yksiön hinta on noussut esimerkiksi 48 000 eurosta 53 000 euroon, on keskustayksiön hinta noussut 60 000 eurosta jopa 80 000 euroon (kuvitteellinen esimerkki, mutta auttaa hahmottamaan euromääräisien erojen suuruutta). Tiedämme tietenkin vain historian, emme tulevaa.
Lähiöiden ja laitakaupunkien osalta haasteena tulee olemaan sijainnin lisäksi rakennusten tekninen kunto. 70-luku on ollut Suomessa vilkkainta rakentamisen aikaa ja näin ollen myös eniten kerrostaloja on rakennettu tuona vuosikymmenenä. Kyseessä on pitkälti lähiöihin rakennettua betonielementtitalokantaa. Valtaosassa taloista ovat isot peruskorjaukset eli linja- ja julkisivusaneeraus vielä tekemättä. Lisäksi kun otetaan huomioon betonielementtitalojen julkisivuissa esiintyviä ongelmia, ei laskua voi pitää vähäisenä. Tämä saattaa monesti tarkoittaa, että remontit maksavat asuntoon saman verran kuin siitä on muutama vuosi sitten maksettu. Tuplaantuuko asunnon arvo samalla, kun remontit tehdään vai onko kauppahinta jatkossa euron ja kaupan päälle ostaja saa suuren yhtiölainan? Totuus löytynee jostain välimaastosta. On kuitenkin vaikea kuvitella, että tällä hetkellä 50 000 euroa maksava yksiö tai 80 000 euroa maksava kolmio myytäisiin muutaman vuoden päästä 100 000 euroon tai 160 000 euroon, vaikka taloyhtiö ennen asunnon myyntiä toteuttaisikin massiiviset remontit.
Joissain vuokrataloissa olemme jo nähneet, että omistaja purkaa rakennuksen ja rakentaa tilalle uuden talon sen sijaan, että vanhaa lähdettäisin korjaamaan. Asunto-osakeyhtiömuotoisissa taloissa päädytään todennäköisesti korjauksiin purkamisen sijasta. Suosituiksi vaihtoehdoiksi noussevat ns. uudet menetelmät eli esimerkiksi viemäriremonteissa pinnoitus ja sukitus. Nämä ovat kustannuksiltaan huomattavasti perinteistä linjasaneerausta edullisempia vaihtoehtoja. Miinuspuolena on, että niiden toimivuudesta ei ole vielä riittävästi kokemuksia ja toisaalta vanhat huonokuntoiset kylpyhuoneet jäävät edelleen korjaamatta.
Voi myös olla, että joissain taloissa kunnostuksiin ei vain syystä tai toisesta lähdetä, omistajakunta harvenee, asunnot alkavat tyhjentyä ja viimeinen sammuttaa valot.
Palataanpa isosta kuvasta takaisin esimerkkeihimme. Karkeasti voi sanoa, että esimerkiksi Jyväskylässä lähiön yksiö maksaa nykyään saman 50 000 (+- 10 prosenttia) euroa kuin neljä vuotta sitten.
Ostimme eräästä lähiössä olevasta talosta yksiön vuonna 2011 hintaan 42 000 euroa. Teimme siihen pienen pintaremontin ja asunto on ollut siitä saakka vuokrattuna. Ostimme hiljakkoin samasta talosta viereisestä rapusta samankokoisen, siistikuntoisen huoneiston 44 000 euroon. Kävi ilmi, että myyjät olivat maksaneet asunnosta neljä vuotta sitten noin viisi prosenttia enemmän, kuin millä he sen nyt myivät.
Ostimme pari vuotta sitten Jyväskylän laitamilta Säynätsalosta kaksi huoneistoa. Toisessa asunnossa on vaihtunut vuokralainen muutamaan otteeseen ja molemmilla kerroilla uuden asukkaan löytymiseen on mennyt useampi kuukausi. Lisäksi jouduimme remontoimaan toisen huoneiston, koska siinä oli tupakoitu. Nyt olemme sopineet huoneistoista kaupan. Toisesta saamme omamme pois, mutta remontoidusta huoneistosta tulee tappiota. Kokonaisuutena jäämme siis tästä seikkailusta tuhansia euroja tappiolle.
Kolmas tapaus on Korpilahdelta, joka on nykyään osa Jyväskylää. Siellä muutama vuosi sitten ostettu kerrostalohuoneisto myytiin tänä syksynä noin 20 prosenttia alhaisemmalla hinnalla kuin millä se oli ostettu.
Yllä mainituissa tapauksissa osasyyllinen on varmasti yleisesti alavireinen asuntokaupan tilanne. Toisaalta samassa ajassa keskustayksiön omistaja on voinut nauttia jopa muhkeista arvonnousuista. Päätoimittaja Eljas Repo tiivisti hyvin pienten keskusta-asuntojen arvonnousun syyt viimeisimmässä Arvoasunto-lehdessä (04/2014). Syinä ovat hänen mukaansa asuntokuntien koon pieneneminen, ekologisten arvojen nousu, kaavoitus ja sijoittajien kiinnostus pieniin asuntoihin. Väitteet on helppo allekirjoittaa.
Johtopäätös: Sen lisäksi, että asuntosijoittajan kannattaa unohtaa taantuvat paikkakunnat, kannattaa kiinnittää huomiota myös kaupunkien sisällä tapahtuvaan eriytymiseen. Sijaintiin ja korjausvelkaan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Lähiöiden ja laitakaupunkien osalta täytyy olla erittäin varovainen.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
