Asunnot ja kiinteistöt

Asunnon myynti konkretisoi tuoton

Älä silti myy sijoitusasuntoasi.

Satuimme hiljakkoin todistamaan erästä kauppaa, jossa asunnon myyjä kuittasi itselleen sievoisen 32 000 euron myyntivoiton kuuden vuoden omistusajan jälkeen. Myyjän asuntoon ostovaiheessa sijoittama pääoma oli nelinkertaistunut. Kyseessä oli kohde, jossa yhtiölainaa oli paljon, joten vuokra meni käytännössä hoito- ja rahoitusvastikkeen maksuun. Rahoitusvastikkeen tuloutuksen ansiosta vuokran päälle ei kuitenkaan tarvinnut laittaa kuukausittain omaa rahaa ja vielä jäi muutama kymppi ylimääräistä. Pääoma siis karttui jatkuvasti lainanlyhennyksen kautta, mutta käteen ei jäänyt juuri rahaa eikä toki syntynyt paljon verotettavaa tuloakaan.

Myynti realisoi lyhennysten kautta kertyneen pääoman ja sitä kautta myös verot. Myyntivoitosta jäi siis käteen myyjän muista pääomatuloista riippuen reilut 24 000 euroa. Melko mukava summa! Sillähän tekee jo kesämökille rantasaunan tai laajennuksen, remontoi omakotitalon saunaosaston, ostaa uuden auton tai viettää sapattivapaan maailmaa kiertäen. Parhaassa tapauksessa sen tietenkin sijoittaa jonnekin parempaan kohteeseen uudelleen. Se, mistä sellaisen löytää, onkin jo toinen kysymys.

Emme tiedä, mitkä suunnitelmat myyjällä oli rahojen suhteen tai mikä oli myynnin motiivi. Asia herätti lähinnä pohtimaan, mitä muita vaihtoehtoja myyjällä olisi ollut ottaa rahaa kohteesta ulos myymättä hyvää kassavirtaa tuottavaa asuntoa.

1. Kassavirtaneutraali vaihtoehto: rahoittaa koko kohde uudestaan.
Asuntoon kohdistui myyntivaiheessa yhtiölainaa n. 41 500 euroa. 75 prosentin vakuusarvostuksella asuntoa vasten olisi saanut lainaa 55 500 euroa (velaton hinta 74 000 * 75%). Kun yhtiölaina maksettaisiin pois pankkilainalla, jäisi rahaa 14 000 euroa. 20 vuoden laina-ajalla ja kahden prosentin kokonaiskorolla jäisi alkuun kuukaudessa muutama kymppi ylimääräistä vastikkeen, korkojen, verojen ja lyhennysten jälkeen.
Rahaa tulisi siis tilille 14 000 euroa miinus pankin kulut ja kulut pyörisivät edelleen vuokratuotoilla. Mikäli korkotaso olisi neljä prosenttia, pitäisi laina-aikaa kasvattaa 23 vuoteen, jotta kuvio pyörisi edelleen vuokratuotoilla.
2. Kassavirtanegatiivinen vaihtoehto: ottaa erillinen lisälaina vakuusarvon puitteissa
Yhtiölainan voisi jättää edelleen pyörimään ja ottaa lainaa sen verran, mitä vakuusarvoa on vapaana. Tämä tarkoittaisi 75 prosentin vakuusarvostuksella 14 000 euron lainaa. Esimerkiksi 10 vuoden laina-ajalla ja neljän prosentin kokonaiskorolla (korko on tyypillisesti riippuvainen lainan käyttötarkoituksesta) korot ja lyhennykset olisivat n. 141 euroa kuukaudessa. Miinuspuolena tässä vaihtoehdossa on, että kassavirrat menevät negatiivisiksi eli joudut käytännössä laittamaan muualta kuin asunnon vuokrista tulevaa rahaa tämän kuukausierän maksamiseen. Hyvänä puolena on, että sijoitusasuntoosi kohdistuva yhtiölaina lyhenee edelleen nopeampaan tahtiin kuin jos se olisi omissa nimissäsi.

 

Kuten huomaat, ei rahaa tule lainoituksen kautta aivan yhtä paljon kuin myymällä. Uusi auto onkin kenties hieman edullisempaa merkkiä, sapattivapaa jää neljään kuukauteen tai saunaosastolle ei tulekaan poreallasta. Kohteen myymällä ja sijoittamalla rahat kulutukseen, et taatusti saa lisää kassavirtaa talouteesi, vaan pahimmassa tapauksessa saat jopa uuden kuluerän. Vaikka talosi arvo nousisikin remontin ansiosta, ei se tuo yhtään lisäeuroa kuukaudessa. Homman pointti on siis se, että jostain joutuu nyt luopumaan, jotta tulevaisuudessa voi saada paljon enemmän.

Johtopäätös: Pyri välttämään sijoitusasuntojen myyntiä. On aivan turha maksaa veroja ja mahdollisia välittäjän palkkioita ja luopua hyvistä kassavirtaa tuottavista sijoituksista. Koita etsiä vaihtoehtoisia tapoja hyödyntää sijoituksiasi niin, että kassavirta säilyy edelleen sinulla ja voit myös toteuttaa unelmiasi.

Joonas Orava, Olli Turunen

Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->
< !—ReadPeak vapaasti artikkeliin sijoitettavan html-koodin skripti -->

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös