Asuntosijoittajan keskeinen tavoite on saada sijoitukselleen vastinetta eli toisin sanoen tuottoa. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi on juridisesta näkökulmasta keskeistä tehdä vuokralaisen kanssa sellainen vuokrasopimus, joka takaa mahdollisimman hyvän tuoton.
Vuokrasopimus on tietysti keskeinen elementti, jolla vuokrasopimuksen osapuolet sopivat keskenään niin oikeuksistaan kuin velvoitteistaankin.
Sijoitusasunnon osto, varsinkin ensimmäisen, voi olla merkittävä taloudellinen panostus. Tämän lisäksi panostusta vaaditaan myös hyvän vuokralaisen löytämiseksi, ja tähän asuntosijoittaja haluaakin varmasti käyttää aikaa. Vuokralaisen valintaan liittyvinä toimenpiteinä asuntosijoittaja tarkistaa vuokralaisen luottotiedot, varmistaa vuokralaisen säännölliset tulot sekä tutustuu mahdollisten edellisten vuokranantajien suosituksiin.
Potentiaalisen ideaalivuokralaisen löytymisen jälkeen on aika tehdä vuokrasopimus. Myöskään tätä vaihetta ei kannata tehdä hutiloiden, vaan siihen on hyvä panostaa aikaa. Tässä lyhyessä kirjoituksessa tarkastellaan joitakin näkökohtia siihen, kuinka asuntosijoittaja voi vuokrasopimuksella varmistaa keskeisen tavoitteensa – tuoton saamisen. Lista ei kuitenkaan ole ns. tyhjentävä, joten vuokrasopimuksessa on hyvä huomioida muitakin asioita.
1. Kirjallinen vuokrasopimus
Saattaa kuulostaa itsestäänselvyydeltä, mutta onko se sitä? Valitettavasti kirjallisen sopimuksen puuttuessa on lähes mahdotonta varmistaa sitä, mitä osapuolten välillä todellisuudessa on sovittu. Vaikka kyseessä olisikin kovinkin hyvä tuttu tai tutun tuttu, on kirjallisen sopimuksen tekeminen järkevää. Se osoittaa myös kunnioitusta toista sopijapuolta kohtaan.
2. Vuokrasta ja sen maksamisesta sopiminen
Pääsääntöisesti vuokran määrästä vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia täysin vapaasti. Vuokran määrän osalta on hyvä huomioida myös erilliset maksut (vesi-, autopaikka- ja saunamaksut jne.) Vuokran määrästä sopimisen lisäksi on kuitenkin hyvä sopia myös vuokranmaksukaudesta ja vuokranmaksupäivästä. Tavallisesti vuokranmaksukautena käytetään kuukautta.
Vuokranmaksupäivä on puolestaan rahana suoritettavan vuokran osalta lain olettamasäännöksen mukaan viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jos vuokrasopimuksen osapuolet eivät toisin sovi. Oleellista asuntosijoittajan kannalta kuitenkin on se, onko vuokralaisella rahaa maksaa vuokra sinä päivänä, kun vuokra erääntyy maksettavaksi. Jos ei ole, vuokranantajan kannalta on turhauttavaa odotella, milloin vuokralainen vuokran maksaa, kun omatkin kulut pitäisi pystyä hoitamaan.
Näin ollen vuokranantajan voi olla hyvä ottaa huomioon mm. se, milloin vuokralainen saa palkan tai muun säännöllisen tulon tililleen, jotta vuokralaisella on varaa maksaa vuokra ajallaan.
3. Vuokrankorotus
Vuokrankorotuksesta sopiminen on äärimmäisen tärkeää vuokrasopimuksessa. Vuokranantajalla ei nimittäin ole yksipuolista oikeutta määrätä vuokrankorotuksen määrästä tai ajankohdasta, jos ei ole sovittu myös perusteesta, jonka mukaan vuokraa vuokrasuhteen aikana saa korottaa. Jos vuokrankorotuksen perusteesta ei ole sovittu, sopimusehto on mitätön.
Vuokrankorotuksen perusteita puolestaan on hyvinkin monenlaisia. Vuokra voi korottua esimerkiksi tietyllä euromäärällä per vuosi. Vuokrankorotusperuste voi olla myös prosenttiperusteinen tai sidottu tiettyyn indeksiin, esimerkiksi kuluttajahintaindeksiin, elinkustannusindeksiin tai kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin.
Indeksien osalta on sovittava siitä, milloin on indeksin mukaisen vuokran tarkistusajankohta ja huomioitava se, että indeksit saattavat myös laskea. Vuokrasopimukseen kannattaakin kirjata, ettei vuokraa alenneta indeksin laskiessa. Vuokrasopimuksessa on hyvä olla maininta myös siitä, milloin uusi korotettu vuokra kulloinkin astuu voimaan.
4. Vuokrasopimuksen kesto
Asuntosijoittajan kannalta ihanteellista olisi löytää vuokralainen, joka sitoutuisi asumaan huoneistossa pidemmän ajan. Jatkuva vuokralaisen vaihtuminen tarkoittaa sitä, että väliin saattaa mahtua kuukausia, jolloin asunnossa ei asu ketään. Voi myös olla, että esimerkiksi vuokravälittäjää käytettäessä välittäjälle on maksettava välityspalkkio joka kerta uuden vuokralaisen löytyessä. Kuluja saattaa syntyä myös asunnon pintaremonteista kunkin vuokralaisen jälkeen. Sanomattakin on selvää, että tällainen syö sitä tuottoa, joka olisi mahdollista pidempiaikaisen ja hyvän vuokralaisen kohdalla.
Käytännössä vuokrasopimuksissa saatetaankin käyttää esimerkiksi sellaista ehtoa, jossa vuokrasopimus sovitaan toistaiseksi voimassa olevaksi, mutta ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä sovitaan esimerkiksi 11 kuukauden päähän siitä, kun sopimus solmitaan. Sopimuksen muotoilu on tällaisissa tilanteissa erityisen tärkeää. Asuntosijoittajan kannattaakin pohtia, olisiko tällaisen ehdon käyttäminen tarkoituksenmukaista.
5. Vakuus
Vakuus on ehdottoman tärkeä asia asuntosijoittajan kannalta. Vakuuden avulla asuntosijoittaja varautuu siihen riskiin, ettei vuokralainen maksa vuokriaan, hoida asuinhuoneistoa asianmukaisella tavalla tai hän laiminlyö muut vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteet. Käytännössä sopimusehdon muotoiluun kannattaa kiinnittää huomiota. Ideana vakuudessa on nimenomaan se, että se voidaan ottaa vuokrasopimukseen kaikkien vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönnin varalta eikä ainoastaan vuokranmaksun laiminlyömisen tähden.
Laki asettaa kuitenkin rajan sille, kuinka suuri vuokralaiselta vaadittava vakuus voi olla. Vakuus ei voi olla määrältään suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava summa. Tällainen sopimusehto vuokrasopimukseen kannattaa kuitenkin ehdottomasti ottaa, olkoonkin että mahdolliseen häätömenettelyyn voi kulua enemmän aikaa. Vakuuden asettamisen osalta vuokranantaja voi myös saada pientä osviittaa siitä, mikä on vuokralaisen vuokranmaksukyky.
Tässä lyhyessä kirjoituksessa oli esitetty joitakin ajatuksia siitä, mitä vuokrasopimuksessa kannattaisi olla, jotta vuokranantaja voisi varmistaa mahdollisimman hyvän vuokratuoton. Mitä muuta vuokrasopimuksessa kannattaisi tämän asian osalta olla? Ota kantaa kommenttiosiossa.
Kirjoittaja Niko Laukkonen on lakimies ja työskentelee perustamassaan yrityksessä eLakitoimisto. Lisätietoja saat osoitteesta www.elakitoimisto.com. Lisäksi hän ylläpitää sopimuspohja.com-palvelua.
