Useiden asuntojen omistajan kassavirrat voivat parantua yllättävän paljon keskivuokraa nostamalla.
Keskivuokrataso meidän yhteisissä nimissä olevissa huoneistoista on tällä hetkellä 440 euroa kuukaudessa. Edullisin huoneisto on vuokrattu 383 eurolla kuukaudessa ja kallein 525 eurolla. Näiden päälle vuokralainen maksaa vedet ja sähköt joko suoraan yhtiölle tai meille tapauksesta riippuen.
Kaikki asunnot ovat yksiöitä Jyväskylästä ja Hyvinkäältä. Ottaen huomioon, että kohteita on enemmän lähiöistä kuin keskustasta, voi keskivuokraa pitää ihan kohtuullisena. Toisaalta se voisi ihan hyvin olla 455 tai 465 euroa ja olisimme edelleen ihan mukavasti linjassa markkinan kanssa. Kokemuksemme mukaan vuokrataso jää laahaamaan kahdesta syystä:
1. Olet ostanut huoneiston jo muutamia vuosia sitten ja markkinavuokrat ko. alueella ovat jostain syystä nousseet keskimääräistä nopeampaa vauhtia. Vaikka oletkin tehnyt vuosikorotukset, on markkinavuokra päässyt karkaamaan. Saimme tästä omakohtaisen kokemuksen, kun eräs tuttava osti huoneiston talosta, josta itsekin omistamme pari huoneistoa. Tuttavan ostama huoneisto oli lähes identtinen meidän huoneiston kanssa. Kysyimme, minkälaista vuokraa tämä oli aikeissa pyytää. Vastaus oli 500 euroa kuukaudessa. Me olemme vuokranneet huoneistot n. 460 eurolla kuukaudessa ja olleet sitä mieltä, että se on hyvä markkinavuokra.
2.Huoneistossa on asunut sama vuokralainen pitkään. Pahimmassa tapauksessa olet ostanut huoneiston valmiiksi vuokrattuna ja vuokrataso on jo ostettaessa ollut alakanttiin. Kun asukas ei vaihdu, moni vuokranantaja jättää korotukset tekemättä tai tekee niitä maltillisesti ja melko satunnaisesti. Tällöin vuokrataso jää yllättävän nopeasti markkinatasosta jälkeen. Lääkkeenä tähän on tietysti tasokorotus. Meillä on kokemuksia myös tästä vaihtoehdosta, sillä olemme ostaneet monia asuntoja valmiiksi vuokrattuna. Muutaman asunnon kohdalla olemme nostaneet vuokraa vuosittain, mutta varsinaista tasokorotusta emme ole tehneet.
Tavoitteemme on nostaa keskivuokratasoa kymmenellä eurolla tänä vuonna eli 450 euroon. Vaikka kymppi kuussa lisää per huoneisto tuntuu äkkiseltään vähältä, tarkoittaa se meidän tapauksessa lähes 2000 euroa lisää kassavirtaa vuodessa. Mikäli pääsisimme keskivuokrassa ylös 15 euroa eli 455 euroon, tietäisi se jo lähes 3000 euroa lisää kassavirtaa vuodessa. Pieni kuukausikorotus kertautuu mukavasti, kun sen saa joka kuukausi oli huoneistoja sitten yksi, viisi tai kymmenen.
Korotuksia voi tietysti tehdä joko niin, että nostaa tasaisesti kaikkia tai sitten niin, että jossain nostaa enemmän ja jossain vähemmän tai ei ollenkaan. Me teemme todennäköisesti niin, että korotamme alhaisimpia vuokria hieman enemmän ja osaa vähemmän. Muutamissa kohteissa olemme jo hyvinkin markkinavuokran ylälaidassa ja muutamissa vuokrataso on selkeästi liian alhainen.
Johtopäätös: mikäli omistat useampia huoneistoja, kannattaa seurata myös salkun keskivuokratasoa. Sitä nostamalla kassavirrat voivat parantua yllättävän paljon. Yhdenkin huoneiston kanssa kassavirrat kasvavat mukavasti vuodessa, vaikka kuukausivuokra tuntuisikin nousevan ”vain” kymmenen tai viisitoista euroa kuukaudessa. Ennen korotusten tekoa muista tarkistaa, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu korotuksesta.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
