Kannattaako pitää kiinni tuottotavoitteesta ja odottaa markkinatilanteen paranemista vai tyytyäkö alhaisempaan tuottoon ja kasvattaa asuntosalkkua?
Eräs lukija tiedusteli meiltä tätä ”Kokemuksia lehti-ilmoituksesta” -blogitekstin kysymysosiossa. Kerroimme, että ostimme huoneiston, joka tarjoaa remonttivaralla viiden prosentin tuoton, vaikka olemme aikaisemmin puhuneet tuottotavoitteemme olevan kuusi prosenttia remonttivaralla. Markkinatilanteesta on sanottava sen verran, että meidän seuraamilla paikkakunnilla ei tällä hetkellä tule myyntiin kohteita, jotka tarjoavat remonttivaran kera kuuden prosentin vuokratuottoa – satunnaisia poikkeuksia lukuun ottamatta. Nämä poikkeukset ovat lähiössä sijaitsevia kohteita, joissa piilee enemmän riskejä ja haasteita.
Kun keskustelee asuntosijoittamisesta ihmisten kanssa, jotka ovat aloittaneet sen 2000-luvun alkupuolella – silloin, kun teema ei ollut niin paljon esillä kuin nyt – he pitävät tämän hetken tuottoja surkeina. Monet ovat pitäneet niitä huonoina jo vuosia. Me aloitimme homman kunnolla noin viisi vuotta sitten. Kun vertaa tämän päivän tuottoja niihin aikoihin, ovata nykytuotot alhaisempia. Muutama vuosi sitten järkeviä kuuden prosentin tuoton tarjoavia kohteita oli kuitenkin säännöllisesti tarjolla myös keskustasta. Eli lähihistoriaan peilaten tuotot ovat tulleet alaspäin. Toisin sanoen asuntojen hinnat ovat nousseet nopeammin kuin vuokrat. Jokainen ymmärtää, että on epätodennäköistä odottaa asuntomarkkinoilta tulevina vuosina sellaisia tuottoja kuin mitä ne ovat viimeisen 10-20 vuoden aikana tarjonneet.
Toinen näkökulma asiaan saadaan, kun verrataan tuottoja riskittömään korkoon. Tavallinen kuluttaja voi tänä päivänä olla tyytyväinen, jos saa pankista yli yhden prosentin koron talletukselleen. Lyhyen koron rahastosta ei voi tällä hetkellä odottaa juuri mitään tuottoa. Tähän verrattuna asuntosijoituksen tarjoama viiden tai neljän prosentin vuokratuotto on erinomainen – varsinkin sopivaa velkavipua käyttäen. Oman pääoman tuotot nousevat kymmenen prosentin tienoille tai jopa yli näillä korkotasoilla. Toisaalta asunnon ostaja ottaa riskin vuokralaisista sekä mahdollisesta markkinan laskusta, joten sikäli muutaman prosenttiyksikön riskipreemio vuokratuoton ja riskittömän koron välillä on perusteltu.
Ongelma on siinä, ettemme kukaan tiedä, miten pitkään korkotaso jatkuu näin matalana. Mikäli päädymme niin sanotulle Japanin tielle ja korkotaso säilyy lähes nollatasolla yli vuosikymmenen, on asunnon tarjoama viiden prosentin vuokratuotto verrattain järkevä. Mikäli korot lähtevät lähivuosina nousuun ja palaavat 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen 3-6 prosentin tasoille, pitäisi asuntosijoituksesta saadun vuokratuoton nousta vastaavasti, jotta riskipreemio olisi edelleen sama. Mikäli uskoo korkojen nopeaan nousuun, on varmasti järkevä odottaa ja kerätä varoja tulevaa varten. Erilaisia ennustuksia tulevasta on maailma täynnä, mutta kukaan ei tiedä totuutta.
Olemme päätyneet varovaisen kasvun tielle. Käytännössä tämä tarkoittaa, että seuraamme edelleen markkinaa tiiviisti ja teemme ostoja julkisesti markkinasta, kun sopiva kohde ilmaantuu. Kun kohde täyttää hyvän sijoitusasunnon kriteerit, olemme valmiita joustamaan kuuden prosentin tuottotavoitteesta. Se, kuinka paljon joustamme, on tapauskohtaista. Pidämme silti melko epätodennäköisenä, että ostaisimme pitkäaikaiseksi sijoitukseksi alle viiden prosentin vuokratuoton kohteita.
Pyrimme myös pitämään ostovalmiuden kunnossa, mikäli kontaktiemme kautta tarjolle tulee isompia kokonaisuuksia. Meillä on tällä hetkellä muutama hanke työn alla, joten palaamme näihin, kunhan nimet on saatu papereihin.
Johtopäätös: Kannattaa miettiä, mihin suuntaan sijoitustoimintaa haluaa viedä ja millä tavoin. Markkinatilanteen muuttuessa ja tiedon karttuessa voi tulla tilanteita, jossa nykyisiä uskomuksia ja ajatuksia joutuu tarkistamaan. Lisäksi on syytä miettiä, miten oma salkku ja talous kestävät esimerkiksi korkotason voimakkaan nousun. Liian innokkaalla kasvustrategialla ei pidä ajaa itseään nurkkaan, jossa itsenäinen toimintavapaus on uhattuna.
