Tämän blogikirjoituksen tarkoituksena on antaa lukijalle yleiskäsitys yksityishenkilön saamien vuokratulojen verokohtelusta, mutta tässä kirjoituksessa ei erikseen syvennytä erilaisiin erityistilanteisiin.
Mikä laki säätää vuokratuloista ja mitä vuokratulot ovat?
Pääsääntöisesti yksityishenkilön saamien vuokratulojen verotukseen sovelletaan tuloverolakia. Tuloverolain mukaan vuokratulot katsotaan veronalaiseksi pääomatuloksi, mutta tuloverolaki itsessään ei sen tarkemmin määrittele, mikä on vuokratuloa. Vuokratuloiksi katsotaan kuitenkin vakiintuneesti mm. asuinhuoneiston vuokrauksesta saatu tulo. Vuokratuloon voidaan rinnastaa myös vuokralaisen vuokranantajalle maksamat muut maksut. Tällaisena voidaan pitää esimerkiksi vuokralaisen maksamaa vesimaksua.
Pääomatulojen verokanta on ollut 30 % vuonna 2014 aina 40 000 euroon saakka. 40 000 euron ylittävältä osin veroa maksetaan 32 %. Vuonna 2015 pääomatulojen verokanta on samoin 30 %, mutta vain 30 000 euroon saakka, jonka jälkeen 30 000 euroa ylittävältä osin veroa maksetaan 33 %.
Mitä ovat vähennykset ja mitä saa vähentää?
Tuloverolain keskeisiä periaatteita on se, että verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Laissa ei kuitenkaan tämänkään osalta ole yksityiskohtaista listaa siitä, saako tämän tai tuon menon vähentää. Keskeinen edellytys menojen vähentämiselle kokonaisuudessaan on se, että vuokrauksen tulee tapahtua tulonhankkimistarkoituksessa.
Tulonhankkimistarkoitusta osoittaa mm. vuokra-asunnosta paikkakunnalla perittävä kohtuullinen vuokra. Tulonhankkimistarkoitusta vastaan taas puhuu se, että asunto vuokrataan käypää hintaa alemmalla vuokrahinnalla eikä vuokraustoiminnasta ole tarkoituskaan jäädä veronalaista tuloa. Näin asia voisi olla esimerkiksi verovelvollisen vuokratessa asunnon omalle lapselleen alihintaisena.
Alla käsitellään joitakin yleisimpiä vähennettäviä menoja, mutta lista ei ole missään nimessä tyhjentävä.
Vastike
Yhtiövastikkeiden osalta menon saa vähentää, mikäli vastike voidaan katsoa yhtiön kirjanpidossa tuloksi. Tavallisesti hoitovastikkeen saa vähentää, kun taas pääomavastikkeen osalta ratkaisevaa on se, katsotaanko pääomavastike yhtiön kirjanpidossa tuloksi vai ei. Ratkaiseva asia ei ole kuitenkaan vastikkeen nimi, vaan se, tuloutetaanko vastike vai ei.
Mikäli pääomavastike rahastoidaan yhtiön kirjanpidossa, pääomavastiketta ei saa vähentää, vaan se huomioidaan luovutusvoittoveroa määrättäessä. Asuntosijoittajan halutessa varmistua siitä, miten vastikkeita yhtiön kirjanpidossa kohdellaan, hänen kannattaa olla yhteydessä esimerkiksi asunto-osakeyhtiön isännöitsijään.
Vuosikorjaus ja perusparannus
Remonttien katsomisessa vähennyskelpoisiksi oleellista on tietää, onko remontti vuosikorjaus vai perusparannus. Valitettavasti asia ei kuitenkaan ole aina edes niin yksinkertainen, vaan remontissa voi olla kysymys molemmista.
Vuosikorjauksella tarkoitetaan sitä, että huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon tai alkuperäiseen tasoon. Esimerkkinä vuosikorjauksesta voidaan mainita huoneiston seinien maalaaminen tai kodinkoneen vaihtaminen. Perusparannuksella tarkoitetaan puolestaan sitä, että huoneistoa muutetaan tasokkaammaksi tai sitä laajennetaan.
Vuosikorjausmenot ovat vähennettävissä, kun taas perusparannusmenot joko vähennetään vuotuisin poistoin tai lisätään hankintamenoon. Koska remonteissa on usein kysymys samaan aikaan sekä vuosikorjaamisesta että perusparantamisesta, remontista aiheutuneet menot tulisi tällöin jakaa, ja jos kulujen kohdistaminen ei muutoin ole selvitettävissä, molempien osuudet on arvioitava.
Tulonhankkimiseksi otettu velka
Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan myös tulonhankkimiseksi otetun velan korot.
Minkä vuoden tuloksi vuokratulo katsotaan ja minä vuonna menon saa vähentää?
Asuntosijoittajan kannalta on tärkeää vielä tietää, minkä vuoden tuloksi saadut vuokratulot katsotaan ja minä vuonna menoja saa vähentää.
Tuloverolain pääsäännön mukaan tulo katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona se on nostettu, merkitty verovelvollisen tilille tai muutoin saatu vallintaan. Vähennys puolestaan tehdään pääsäännön mukaan sinä verovuonna, jona maksu on suoritettu.
Kirjoittaja Niko Laukkonen on lakimies ja työskentelee perustamassaan yrityksessä eLakitoimisto. Lisätietoja saat osoitteesta www.elakitoimisto.com. Lisäksi hän ylläpitää sopimuspohja.com-palvelua.
