Asuntosijoittajan yksittäisistä päätöksistä asunnon ostaminen on ehdottomasti tärkein.
Ostohetkellä pitkälti ratkaistaan ne raamit, joiden sisällä asuntosijoittamisen tuotto tai paremminkin sijoituksen tuotto tulee liikkumaan. Toki kaupan jälkeenkin on paljon asioita, joilla voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon, mutta ostopäätös on ehdottomasti tärkein.
Neljä tärkeintä tekijää ostettaessa:
1. Sijainti
Tämä on yksittäisistä päätöksistä yksi tärkeimmistä. Se, mistä päätät asunnon ostaa, määrittää paljon, minkälaista vuokratuottoa ja vuokrattavuutta voit kohteelta odottaa. Nyrkkisääntönä voi pitää, että mitä pienempi paikkakunta ja huonompi väestönkehitys, sitä parempi vuokratuotto ja korkeampi riski. Riski ennen kaikkea siitä, löydätkö asuntoon vuokralaisen ja toisaalta saatko asunnon myytyä, mikäli haluat siitä joskus luopua.
2. Hinta
Asunnon hinta on toinen merkittävä muuttuja vuokratuoton kaavassa. Mikäli maksat huoneistosta liikaa suhteessa vuokratasoon, jää vuokratuotto väistämättä matalaksi. Vielä jos maksat huoneistosta yli markkinan keskimääräisen hinnan, voi huoneiston myynti hankintahinnalla olla hankalaa – merkittävistä myyntivoitoista puhumattakaan.
3. Huoneisto
Huoneiston koko ja huonemäärä määrittävät paljon vuokrattavuudesta ja vuokralaispotentiaalista. Vuokrattavuuden näkökulmasta olisi tietysti järkevää pyrkiä optimoimaan asunnon sopivuus mahdollisimman laajalle joukolle. Toisaalta neliöiden kasvaessa kulut nousevat nopeammin kuin vuokra. Ottaen huomioon, että noin 60 prosenttia vuokralla asuvista on yhden hengen talouksia, olemme päätyneet sijoittamaan alle 35-neliöisiin yksiöihin. Niiden vuokrattavuuden ja vuokratuoton tarjoama yhdistelmä on mielestämme houkuttelevin.
4. Taloyhtiö
Ei ole yhdentekevää, minkälaisesta taloyhtiöstä huoneiston ostat. Toisia taloyhtiöitä hoidetaan hyvin ja toisia huonosti. Toiset yhtiöt ovat varakkaita ja toisissa korkeallakaan vastikkeella ei meinata saada kuluja katettua. Hyvässä taloyhtiössä asioita ennakoidaan, remontteja tehdään ja kiinteistöstä pidetään huolta pidemmällä jänteellä. Vielä jos yhtiö sattuu olemaan keskimääräistä suurempi ja omistamaan muutaman huoneiston ja katutasossa on liiketiloja, puhutaan keskimääräistä paremmasta yhtiöstä.
Jos olet ostanut asunnon kuihtuvalta teollisuuspaikkakunnalta ja kaupan jälkeen ilmoitetaan, että tehdas loppuu, et saa asuntoa siirrettyä sieltä muualle. Tai ylihinta, jonka olet maksanut, on hinta, joka pysyy. Voit toki vaikuttaa huoneiston kuntoon ja toisaalta taloyhtiöön, jolloin huoneistosi arvonkehitys olisi mahdollisimman suotuisa.
Kriittisimmät virheet tehdään sijainnin ja hinnan kanssa. Mikäli ostat asunnon väärästä paikasta tai liian kalliilla, tulee todennäköisesti turskaa. Toisaalta pienemmälläkin paikkakunnalla voit tehdä hyvän tilin, kunhan asunto on riittävän halpa, sijoittaja tarpeeksi innovatiivinen ja taivaankappaleet oikeassa asennossa.
Johtopäätös: Suhtaudu ostopäätökseen vakavasti. Menestyvä asuntosijoittaminen vaatii työtä. Tee ennakkotyö huolella; tutustu alueeseen, kierrä näytöillä, neuvottele rahoitus valmiiksi ja ole valmis tekemään nopeita päätöksiä, kun sopiva huoneisto osuu kohdalle.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
