Liputamme pääsääntöisesti aina mahdollisimman pitkän laina-ajan ja sitä kautta nykyhetken kassavirran maksimoinnin puolesta.
Tämä perussääntö pitää edelleen, kun olemme ostamassa asuntoja ja otamme lainaa joko henkilökohtaisesti tai yhtiömme nimiin. Käytännössä puhutaan 20 tai 25 vuoden laina-ajasta. Poikkeuksen tähän tekee joissain tapauksissa asunto-osakeyhtiölle remontteihin otettava laina.
Usein taloyhtiölainoissakin voidaan mennä pitkällä laina-ajalla. Mikäli yhtiö on lainaa otettaessa velaton tai lähes velaton, voidaan esimerkiksi linjasaneerauksen kaltainen kallis remontti rahoittaa hyvin 20 vuoden laina-ajalla. Toki olettaen, että pankki sellaisen myöntää. Ongelmia pitkien laina-aikojen kanssa voi tulla silloin, kun yhtiöllä on jo valmiiksi paljon lainaa ja asuntojen neliöhinta on alhainen.
Tiedämme esimerkiksi Jyväskylästä tapauksen, jossa asuntoa ei kannattanut ostaa edes eurolla, koska huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus ylitti selvästi asunnon käyvän arvon. Asunto ei ollut tiettömien taipaleiden päässä vaan kolme kilometriä Jyväskylän keskustasta.
Vanhoissa yhtiöissä, joissa korjauksia on tehty vähänlaisesti, saattaa korjausvelka olla saman verran kuin huoneiston tämän hetken hinta. Haasteita lisää se, jos talo on vasta hiljakkoin muutettu asunto-osakeyhtiömuotoon ja perustettaessa on otettu reipas yhtiölaina, jotta myyntihinta on saatu alhaiseksi. Tilanne ei ole kovin herkullinen, jos asunnon käypä arvo on esimerkiksi 1000 euroa neliöltä ja korjausvelka toisen mokoman. Lisäksi jos 1000 euroa neliöltä sisältää jo valmiiksi yhtiölainaa 600 euroa, on soppa valmis. Tällöin joku alla olevista riskeistä voi realisoitua, vaikka et itse omistaisikaan kyseistä yhtiölainoitettua huoneistoa:
- Yhtiö ei enää saa lainaa isoon remonttiin. Pankin mielestä asunto-osakeyhtiöllä on jo valmiiksi niin paljon lainaa, ettei lisälainaa voida enää myöntää. Mikäli tämä korjaus on kriittisen tärkeä, voi kiinteistön arvo ja/tai käytettävyys heikentyä merkittävästi korjauksen siirtyessä.
- Hoito- ja pääomavastikkeet ylittävät asunnosta saatavan vuokran määrän selvästi. Tällöin joku osakas ei välttämättä enää selviä vastuistaan, vaan taloyhtiö joutuu ottamaan huoneiston haltuun. Suuremmassa yhtiössä ei sinänsä ole ongelma, mikäli yksittäinen huoneisto kaatuu taloyhtiön syliin. Pienemmässä yhtiössä tämä voi nostaa muiden osakkaiden kustannuksia – varsinkin, jos useampi asunto jää taloyhtiölle käsiin. Korkotason nousu nostaa tätä riskiä.
- Asunnon reaaliarvo on negatiivinen eli huoneistoon kohdistuva lainamäärä ylittää sen käyvän arvon. Tällöin huoneiston myynti on käytännössä mahdotonta, koska todennäköisesti kukaan ei halua ostaa ylihintaista yhtiölainoitettua asuntoa. Tämä ongelma yhdistettynä kohtaan kaksi on petollinen yhdistelmä.
Korjausvelalle ei mahda mitään. Yleensä kaikkia korjauksia ei kuitenkaan tarvitse tehdä samana vuonna. Tästä syystä korjausten takaisinmaksuajat kannattaa pitää kohtuullisina, jotta lainat myös lyhenevät ennen kuin lainaa tarvitaan lisää seuraavaan remonttiin. Vaikka itse hoitaisitkin asiasi mallikkaasti, voi toisen osakkaan toiminta/laiminlyönti haitata myös sinun sijoitustoimintaasi. Nämä seikat kannattaa pitää mielessä kevään yhtiökokouskierroksella.
