Vuokranantaja voi jo sopivaa vuokralaista kartoittaessaan pienentää riskiään joutua mahdolliseen vuokrien perimistilanteeseen.
Kirjoitettaessa vuokranmaksun laiminlyömisestä olisi houkuttelevaa siirtyä suoraan käsittelemään sitä, kuinka lähettää maksumuistutus tai aloittaa kirjoitus vaikkapa siitä, milloin pitäisi siirtyä oikeudelliseen perintään. Tässä kirjoituksessa tämä ei ole kuitenkaan tarkoituksena.
Vuokranantaja voi itse asiassa jo sopivaa vuokralaista kartoittaessaan pienentää riskiään joutua mahdolliseen vuokrien perimistilanteeseen. Jos perintätilanteeseen kuitenkin jouduttaisiin, vuokranantaja voi myös pienentää tästä koituvaa haittaa jo vuokrasopimuksen laatimisvaiheessa. Näin ollen on järkevää käsitellä muutakin kuin vain ja ainoastaan esimerkiksi vuokrien perimistä.
Toki on totta, että kaikista huolellisista ennakkovalmisteluista ja varautumisesta huolimatta vuokria saatetaan silti joutua perimään, jolloin on tietysti hyvä tietää, miten tällaisessa tilanteessa tulisi toimia.
Kun mietitään asuntosijoittajaa ja hänen tarkoitustaan ylipäänsä vuokrata asunto, tarkoitus on varmasti jokin täysin muu kuin alkaa periä vuokria jälkikäteen vuokranmaksupäivän mentyä jo ohi.
Asuntosijoittaja haluaa, että vuokralainen maksaa vuokransa vapaaehtoisesti, ajallaan ja toivottavasti myös vuokrasuhteeseen tyytyväisenä, jolloin on toivoa pitkästä ja antoisasta vuokrasuhteesta.
Parhaimmillaan vuokralainen jopa suosittelee vuokra-asuntoa ystävälleen muuttaessaan toisaalle, jolloin asuntosijoittajalle ei tule turhia tyhjiä kuukausia eikä kuluja asunnon ilmoittelusta tai vuokravälittäjän käyttämisestä.
Kuinka siis välttää vuokranmaksun laiminlyönnit?
1. Aloita kiinnittämällä huomiota vuokralaisen valintaan
Tässä vaiheessa asuntosijoittajalla on vielä paljon tehtävissä, koska varmasti yhtäkään vuokraa ei ole vielä laiminlyöty.
Asuntosijoittajalle aiheellinen kysymys onkin tässä vaiheessa esimerkiksi se, onko vuokralaisella sellaiset tulot, joilla hän pystyy suoriutumaan vuokranmaksusta tänään ja myös pidemmällä tähtäimellä.
Siinä vaiheessa kun huoneiston luovuttamisesta ollaan tekemässä lopullista päätöstä, vuokranantajaa auttaa se, että hän voi pyytää vuokralaiselta nähtäväksi palkkatodistuksen.
Vuokranantajalle on siis tärkeää valita vuokralainen, joka kykenee huolehtimaan asuntosijoittajan päätavoitteesta eli säännöllisestä vuokranmaksusta ja toiseksi siitä, että huoneisto säilyy hyvässä kunnossa.
2. Tarkista vuokralaisen luottotiedot
Valitettavasti aina hyvätkään tulot eivät takaa sitä, että rahankäyttö olisi hallittua ja ettei maksuhäiriöitä ilmenisi. Kun vuokranantajalla alkaa olla käsitys siitä, kuka mahdollinen vuokralainen voisi olla, on tärkeää tehdä taustatyö mahdollisimman huolella.
Vuokranantajan on sen vuoksi aina hyvä tarkistaa vuokralaisen luottotiedot.
Tämä ei kuitenkaan valitettavasti tarkoita sitä, että kaikki mahdolliset maksamattomat vuokrat edellisistä vuokrasuhteista olisivat nähtävissä luottotiedot tarkastamalla. Näin saattaa olla, jos edellinen vuokranantaja on ollut tyytyväinen saadessaan itse jollakin keinolla ongelmallisen vuokralaisen pois asunnosta, eikä asiaa koskaan viedä siihen pisteeseen, että vuokralaiselle syntyisi maksuhäiriömerkintä.
Tästä huolimatta vuokranantajan on parempi aina tarkistaa vuokralaisen luottotiedot kuin jättää luottotiedot kokonaan tarkistamatta. Aina on parempi toimia niin huolellisesti kuin itse pystyy, sen sijaan, että jättäisi asiat täysin sattuman varaan.
Luottotietojen tarkistaminen ei maksa kuitenkaan niin paljoa tai vie niin kauan aikaa, etteikö sitä kannattaisi tehdä. Parhaimmillaan se voi säästää monelta vaivalta.
3. Vuokrasopimuksen laadinnassa muista vakuus
Asuntosijoittaja voi vaikuttaa mahdollisten vuokrarästien aiheuttamaan harmiin myös vuokrasopimuksen laatimisvaiheessa. Vuokrasopimukseen tulisikin ottaa ehto vuokranantajan hyväksi asetettavasta vakuudesta sen varalta, että vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen mukaisia velvoitteitaan.
Vuokranmaksu on tietysti yksi keskeisistä velvoitteista, joita vuokrasopimuksen myötä vuokralaiselle syntyy. Tätä vakuutta voidaankin sitten käyttää kattamaan vahinkoja, jotka aiheutuvat vuokrien maksamatta jättämisestä.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki asettaa vakuuden suuruudelle tietyn rajan, josta vuokranantajan on hyvä olla tietoinen. Vakuus ei voi nimittäin olla suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava summa.
4. Saatavien vanhentuminen ja velkamäärän kasvaminen
Vuokranantajan on tärkeää muistaa, että velat vanhentuvat. Niin myös vuokrasaatavat vanhentuvat, jos tarpeeksi kauan viivyttelee.
Toinen asia on se, että vuokra ei ole yleensä kertasuoritus, vaan vuokra tulisi maksaa toistuvasti, kuukaudesta toiseen. Tämä tarkoittaa vuokranantajalle sitä, että mikäli yksi vuokranmaksukuukausi jää väliin, voi ensi kuussa jäädä väliin jo toinen ja sitten kolmas ja neljäs. Toisin sanoen vuokrarästejä kertyy lisää ja velkamäärä kasvaa.
Näiden syiden vuoksi vuokranantajan tulee toimia maksamattomien vuokrien kohdalla nopeasti, jotta maksukyvyttömän vuokralaisen tilalle saataisiin maksukykyinen vuokralainen. On luonnollisesti selvää, että niin kauan kuin maksukyvytön vuokralainen asuu asunnossa, ei ole myöskään maksukykyistä vuokralaista maksamassa vuokria.
5. Vuokralaisen muistuttaminen maksamattomasta vuokrasta
Kuinka maksamatonta vuokraa sitten tulisi periä?
Jos asuntosijoittaja huomaa vuokralaisen jättäneen vuokran maksamatta, voisi vuokralaista aluksi muistuttaa asiasta. Vuokralaiselle voisi esimerkiksi soittaa ja kysyä, onko hän huomannut, ettei viimeisin vuokra ole saapunut vuokranantajan tilille. Voi olla, että vuokralainenkin on kiitollinen siitä, että häntä muistutettiin vuokrasta ja hän maksaa vuokran tämän jälkeen ensi tilassa. Aina asian ei tarvitse mennä hirveimmän kauhuskenaarion mukaan, ja pelkkä ystävällinen muistutus asiasta saattaa riittää.
6. Oikeudellinen perintä
Entä jos näyttää siltä, ettei vuokralainen ole todellisuudessa halukas maksamaan vuokriaan, eikä esimerkiksi toistuvista pyynnöistä huolimatta ota yhteyttä vuokranantajaan? Tällöin voi olla järkevää siirtyä niin sanottuun oikeudelliseen perintään, jossa voi halutessaan käyttää apunaan esimerkiksi perintätoimistoja tai muita perintään erikoistuneita ammattilaisia.
Oikeudellisen perinnän yksi tavoite on mahdollistaa velan perintä ulosoton kautta, ja oikeudellista perintää tehtäessä on mahdollista vaatia myös vuokrasopimuksen purkamista ja vuokralaisen häätämistä.
Jos velkomusasia on riidaton, voidaan tehdä ns. suppea haastehakemus, jolloin tavoitteena on, ettei normaaliin oikeudenkäyntiprosessiin tarvitsisi mennä, vaan prosessi olisi huomattavasti paljon kevyempi kuin tavallisesti.
Johtopäätös
Vuokrien perintää ei siis kannata jättää ainoastaan sen ajan ongelmaksi, kun vuokralainen tosiasiassa jättää ensimmäiset vuokrat maksamatta, vaan asiaan kannattaa varautua jo aiemmin. Tärkeää on kiinnittää huomiota esimerkiksi vuokralaisen valintaan ja tehdä ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä esimerkiksi luottotietojen tarkistamisen muodossa.
Mikäli vuokrat kaikista ennaltaehkäisevistä toimenpiteistä huolimatta jätetään maksamatta, on vuokranantajan syytä toimia nopeasti, sillä vuokranmaksu ei useinkaan ole kertasuoritus vaan toistuvaisluonteista.
Kirjoittaja Niko Laukkonen on lakimies ja työskentelee perustamassaan yrityksessä eLakitoimisto. Lisätietoja saat osoitteesta www.elakitoimisto.com. Lisäksi hän ylläpitää sopimuspohja.com-palvelua.
