Yksityinen ammattisijoittaja Harri Huru neuvoo blogissaan, kuinka asuntosijoittaja voi suojautua korkojen nousua vastaan.
Korkotaso on nyt ennätyksellisen alhaalla ja esimerkiksi Yhdysvalloissa on jo merkkejä siitä että keskuspankki on kiristämässä rahapolitiikkaa, mikä saattaa tarkoittaa korkotason nousua.
Asuntosijoittajalle korkojen nousu on merkittävä asia – varsinkin jos asuntoihin on sijoitettu velkarahalla.
Asuntosijoittaja voi suojautua korkojen nousua vastaan pankkien myymien korkokatto- tai korkoputkituotteiden avulla. Lisäksi asuntosijoittaja voi lisätä käteispuskuriaan.
Yksityinen asuntosijoittaja Harri Huru ei näistä korkosuojauskeinoista innostu.
”Korkokatot ja korkoputket olen mieltänyt pankkien myymiksi “vakuutustuotteiksi”, joita pankki myy sijoittamista vieroksuvien turvaksi ja heidän yöuniensa parantamiseksi, lisämaksua vastaan. Tällainen lisämaksu vain heikentäisi asuntosijoittajan tuottoa”, Huru kirjoittaa blogissaan.
Käteispuskurin ammattisijoittaja on puolestaan mieltänyt summaksi, jonka pitää kattaa yllättäviä menoja. Korkojen nousu ei Hurun mielestä ole yllättävä meno.
Sen sijaan Huru listasi blogissaan muita keinoja korkojen nousulta suojautumiseen.
Yksi keino on käteisellä sijoittaminen.
”Maksimaalisin tapa suojautua korkojen nousua vastaan on sijoittaa käteistä käyttäen. Tämä strategia soveltuu todella varovaiselle matalaan tuottoon tyytyvälle asuntosijoittajalle, joka ei halua rasittaa ajatuksiaan nousevilla velkapääomaan liittyvillä maksusuorituksilla.”
Sijoittaja voi myös pienentää velkavipua. Hurun mielestä velkavivun pienentäminen kannattaa tehdä varsinkin alhaisen korkotason vallitessa käteispositiota kasvattamalla, eikä ylimääräisiä lainalyhennyksiä maksamalla.
Suunnitelmallinen käteispuskurin kasvattaminen ei ole varautumista menettämään rahaa korkojen noustessa vaan valmistautumista seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen aikaisempaa pienempää velkavipua käyttäen, Huru toteaa.
Jos asuntosijoittaja pelkää korkotason nousevan, pitää asuntosijoituskohde onnistua ostamaan selvästi positiivista kassavirtaa tuottavana ja sen pitää selviytyä kassavirtapositiivisena herkkyystarkastelusta. ”Mikäli näin ei ole ja hinta ja ehdot eivät enää jousta, velkavipua on pienennettävä tai siirryttävä toiseen kohteeseen”, Huru neuvoo.
Myös kiinteä korko on yksi vaihtoehto. Jos asuntosijoittajalla on useita sijoitusasuntoja ja useita eripituisia lainoja, voi sijoittaja yhdistää uudelleenrahoituksen yhteydessä lainoja yhdeksi uudeksi maksimipituiseksi lainaksi.
Hurun mukaan lainojen lainojen yhdistämisen ja takaisinmaksuajan pidentämisen kassavirtaa kasvattava vaikutus voi olla paljon isompi kuin kiinteän koron aiheuttama kassavirran pieneneminen.
Mitä lyhyempi on asuntolainojen laina-aika, sitä suurempi on kuukausimaksu, josta seuraa pienempi tai negatiivinen kassavirta.
Huru suosii pitempiä lainoja. ”Itse olen aina valinnut saatavuudeltaan maksimipituisen laina-ajan saavuttaakseni mahdollisimman hyvän kassavirran, joka tarjoaa välitöntä ja jatkuvaa turvaa ja jonka sijoitan uudelleen. Maksimipituisen lainan voi maksaa halutessaan nopeammin pois mutta laina-ajan pidentäminen lennosta ilman kustannuksia on ollut vaikeaa.”
