Kokeneen ammattisijoittajan suosikki kaikista sijoitusmuodoista on asuntosijoittaminen.
Yksityinen asuntosijoittaja ja suosittu bloggaaja Harri Huru kertoo sijoittaneensa asuntojen lisäksi myös yli 30 vuoden ajan osakkeisiin. Lisäksi hän on sijoittanut kuntaoblikaatioihin, hedge-rahastoihin ja jopa vakuutuskuoriin.
Asuntosijoittaminen ”Osta ja pidä” -strategialla on kuitenkin Hurun ehdoton suosikki kaikista sijoitusmuodoista.
Miksi sijoittaa juuri epälikvideihin asuntoihin? Huru perustelee blogissaan asuntosijoittamiseen keskittymistään seitsemällä syyllä.
”Kaikkien analyyttisten ja loogisten järkiperusteiden ylitse nostan intohimon”, asuntosijoittaja kirjoittaa. Vuokrasopimusten teko tuottaa mielihyvää puhumattakaan onnistuneen asuntokaupan tekemisen tuomista “fiiliksistä”, asuntosijoittaja perustelee.
”Jokainen päivä on mielenkiintoinen, kun saa, ilman pakkoa, oppia ja tehdä asioita, joista nauttii ja tekemisen sivutuotteena syntyy myös taloudellista tulosta.”
Toisena syynä Huru mainitsee mahdollisuuden vaikuttaa tulokseen.
Osakesijoittamisessa vaikuttamiskeinot sijoituskohteen kannattavuuteen ovat Hurun mielestä hyvin rajalliset tai lähes olemattomat. Asuntosijoittamisessa tilanne on toisin.
”Mikään laki ei rajoita tiedonhankintaa eikä sen hyödyntämistä. Oman ajan, tiedon ja taidon käyttämisellä voi vaikuttaa sijoituksen tuottoon oleellisesti. Voin verkostoitua uusien ostokohteiden löytämiseksi. Voin neuvotella rahoituksesta pankkien ja myyjien kanssa. Voin suunnitella asuntojen remontteja ja toteuttaa ne itse tai käyttää hyväksi toteamiani yhteistyökumppaneita. Voin osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn ja vaikuttaa remonttien suunnitteluun ja rahoitukseen. Voin luoda nettisivut ja toimia aktiivisesti sosiaalisessa mediassa. Voin valita vuokralaiseni ja tehdä sopimukset heidän kanssaan.”
Yksi tärkeä asuntosijoittamisen puolesta puhuva seikka on mahdollisuus ostaa asuntoja alle markkinahinnan.
”Jos onnistun ostamaan asunnon 20 % alle markkinahinnan, voin viedä asunnon vaikka seuraavana päivänä pankkiin ja hakea uuttaa tulonhankkimislainaa asunnon vakuusarvoa vastaan. Vakuusarvo määritetään hankintahinnan sijaan markkinahinnan perusteella. Voin siis välittömästi kotiuttaa osan voitosta. Ja mikä parasta tällä tavalla kotiutetusta voitosta ei mene senttiäkään veroa vaan ainoastaan jonkin verran kuluja maksettavaksi pankille”, asuntosijoittaja kuvailee.
Asuntosijoittamisen yhtenä etuna nähdään usein myös velkavivun hyödyntäminen. Myös Huru hyödyntää velkavipua asuntosijoittamisessa. ”Mahdollisuus käyttää sijoitusasuntoja tulonhankkimislainojen vakuutena tuo ylivoimaisen edun kaikkiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.”
Velkavipua hyödyntämällä sijoittaja voi tehdä paljon isompia sijoituksia kuin pystyisi tekemään osakemarkkinoilla. ”Voin siis ostaa kohteen esimerkiksi käyttäen 30 % omaa rahaani ja 70 % muiden rahaa mutta saan silti 100 % tuotosta itselleni. Toteutuakseen tämä yhtälö vaatii positiivista kassavirtaa tuottavan sijoituskohteen.”
Asunnot tarjoavat Hurun mielestä myös parhaan riskin ja tuoton suhteen finanssikriisin kaltaisten tapahtumien varalle. Tämä johtuu siitä että asunto on yksi ihmisten perustarpeista. Asunnoille on siis kaikissa taloussyklin vaiheissa kysyntää.
”Asuntojen hinnat ja vuokrat vaihtelevat mutta parhaan käsityskykyni mukaan asuntojen tarve ei ole poistumassa. Pitkään jatkuvan hitaan kasvun aika tai työmarkkinoiden lisääntyvät liikkuvuusvaatimukset ovat tekijöitä, jotka voivat hyvinkin kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää suhteessa omistusasumiseen”, asuntosijoittaja päättelee.
Lisäksi asuntosijoittaminen tarjoaa monenlaisia tuottomahdollisuuksia.
Yleensä ajatellaan, että tuotto syntyy vuokratuotosta ja asunnon arvonnoususta. Huru näkee asian hiukan toisella tavalla.
Hän purkaa tuoton tekijät useammaksi osaksi. Näitä ovat kassavirta, lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo, alle markkinahinnan ostamisesta syntyvä välitön arvonnousu, remontoinnista syntyvä arvonnousu ja kassavirta, verosuunnitteluhyödyt, inflaatio- ja korkosuunnitteluhyödyt sekä markkina-arvonnousu.
Asuntosijoittaminen vaatii siis erittäin aktiivista otetta, etten sanoisi elämänasennetta. On paitsi tunnettava sekä kiinteistö- että vuokramarkkinat. On oltava myös sosiaalisesti kyvykäs ja myös saatava touhustaan nautintoa.
Muuten ei jaksa jatkuvasti tapella sikailevien, metelöivien, ruohoa polttavien, itseään myyvien ja vuokransa laiminlyövien asiakkaiden kanssa. Ei jaksa alvariinsa vääntää kättä riitaisissa yhtiökokouksissa eikä suunnitella ja toteuttaa remppoja, joita jo puolenkymmenen kämpän kanssa riittää lähes nonstoppina, taloyhtiön omat ”linjasaneeraukset” vielä päälle.
Laiskempi tai sanoisinko vähemmän itsetuhoinen sijoittaja hankkii kenties fyysisten seinien sijasta kiinteistöyhtiöiden osakkeita tai osuuksia tai ostaa kiinteistö-etf:iä. Hän voi myös luottaa yksinkertaiseen tilastoon, jonka mukaan (riskilliset) yritysosakkeet tuottavat pitkässä juoksussa vähintään saman kuin asunnonhallinta ja -vuokraus – kuitenkin ilman että sijoittajan tarvitsee käydä korjailemassa repsottavia tapetteja yrityksissä, uhkailla niitä irtisanomisilla, patistella niitä maksamaan osinkonsa ajallaan tai palkata lakimiehiä selvittämään, kenen kuuluu maksaa tämäkin vesivahinko.