Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan matalariskinen ja tuottoisa sijoitusmuoto, mutta siihen liittyy myös riskejä, joita ei voi jättää huomiotta.
Asuntosijoittamista pidetään verrattain matalariskisenä sijoitusmuotona asuntojen hintojen ja vuokrien vakaan kehittymisen vuoksi. Myös rahoittajat suhtautuvat asuntosijoittamiseen suopeasti. Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan matalariskinen ja tuottoisa sijoitusmuoto, mutta siihen liittyy myös riskejä, joita ei voi jättää huomiotta. Erinomaiset asuntosijoittajat erottuvat hyvistä siten, että he osaavat välttää pahimmat harha-askeleet ja isot tappiot, jolloin pitkän aikavälin kokonaistuotto pysyy hyvänä.
Toiset riskit ovat suurempia, toiset pienempiä, mutta kaikki riskit on hyvä huomioida. Seuraavassa listattuna olennaisimmat asuntosijoittamisen riskit ja keinot niiltä suojautumiseen. Laitoimme listan viimeiseksi mielestämme kaikista oleellisimman menestyksekästä asuntosijoittamista uhkaavan riskin.
Riski #1: Maantieteellinen riski
Asuntosijoittamisessa maantieteellinen riski toteutuu silloin, kun kaupungin, josta sijoitusasunto on hankittu, väkiluku laskee. Väkiluvun laskusta seuraa asuntojen kysynnän heikkeneminen, mikä taas johtaa vuokra- ja hintatason alenemiseen. Samalla myös myytävyys heikkenee, jolloin sijoituksen realisoiminen voi olla hankalaa. Myös vuokrattavuus heikkenee ja tyhjien kuukausien riski kasvaa.
Varaudu näin: Tutki, mihin suuntaan kaupungin väkiluku on viime vuosina kehittynyt. Tutustu myös muihin tekijöihin, kuten esimerkiksi suuriin työllistäjiin. Onko kaupungissa yksi iso työllistäjä, jonka lähdöllä olisi iso merkitys asuntojen kysynnälle?
Riski #2: Alueellinen riski
Vaikka kaupunki olisi kasvava, kaupungin jokainen asuinalue ei välttämättä ole. Kasvavissakin kaupungeissa on alueita, joissa asuntojen kysyntä ei kohtaa tarjonnan kanssa. Pahimmillaan käy niin, että kyseisellä alueella on kymmeniä asuntoja tyhjillään mikä johtaa hinta- ja vuokratason laskuun. Tyhjien kuukausien riski kasvaa.
Varaudu näin: Pyri tunnistamaan kasvavat ja kuihtuvat alueet. Tutustu alueen myynti- ja vuokramarkkinoihin (Lue artikkeli: vieraaseen alueeseen tutustuminen). Ota selvää myös alueen kaavoituksesta. Soita paikalliselle välittäjälle ja tarkista alueen maksuhäiriömerkinnät.
Riski #3: Taloyhtiön remontit
Asuntosijoittajan tulee huomioida taloyhtiöön odotettavissa olevat remontit. Joskus vanhemman talon vuokratuottoyhtälö voi näyttää hyvältä ja sijoittaminen houkuttaa, mutta isot remontit, kuten käyttövesiputkiston, viemäreiden, ikkunoiden, parvekkeiden, julkisivujen uusiminen voi olla edessäpäin, jolloin reaalituotto muuttuu oleellisesti. Toki täytyy muistaa, että taloyhtiöön tehtävät remontit nostavat yleensä myös asunnon hintaa ja jossain määrin myös vuokraa.
Varaudu näin: Tutki taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys/5vuotissuunnitelma. Soita taloyhtiön isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle. Laske remontit huomioiva vuokratuotto. Selvitä, onko taloyhtiö kerännyt rahaa remontteihin jo etukäteen. Tutki, minkä hintaisia asunnot ovat remontoiduissa samanikäisissä taloyhtiöissä alueella.
Riski #4: Asunnon remontit
Asuntosijoittajan kannalta taloyhtiön tulevat remontit ovat tärkeämpiä, mutta myös itse asunnon remontit täytyy huomioida. Asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomioita etenkin kalleimpien remonttikohteiden eli keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon, joiden uudistaminen saattaa viedä pitkän pennin. Asuntoon tehtävät remontit nostavat kuitenkin hyvin asunnon arvoa ja myytävyyttä sekä taloyhtiön remontteja enemmän asunnon vuokraa ja vuokrattavuutta. Etenkin asunnon seinä- ja lattiapintojen uusiminen nostaa monesti asunnon arvoa jopa vähintään remonttikustannuksen verran. Uusi asbestilainsäädäntö nostaa asuntojen remonttikustannuksia.
Varaudu näin: Arvioi etenkin asunnon keittiön ja kylpyhuoneen remonttitarve huolellisesti.
Riski#5: Vuokralaisriski
Asunnon vuokralaisvalinta on vaihe, joka asuntosijoittajan tulee tehdä huolella. Useissa tapauksissa löydät vuokralaisen, joka asuu asunnossa pitkään ja hoitaa vuokrat säntillisesti. Joskus taas käy niin, että vuokralainen ei syystä tai toisesta pysty maksamaan vuokria. Pahimmassa tapauksessa huono vuokralainen aiheuttaa maksamatta jääneiden vuokrien lisäksi muutakin harmia, kuten vahinkoa asuntoon.
Varaudu näin: Pyri asiallisilla kysymyksillä selvittämään vuokralaisen muuton syyt, elämäntilanne ja vuokranmaksukyky. Älä koskaan jätä vuokralaisen luottotietoja tarkistamatta! Huolellisella asuntosijoittajalla on tapana soittaa myös edelliselle vuokranantajalle sekä mahdollisesti työnantajalle. Tee vuokrasopimus huolella ja pyydä riittävät vakuudet vuokrasopimuksen ehtojen kattamiseksi. Pidä myös mielessä, että vuokralainen on usein asunnon näköinen eli hanki asunto hyvältä alueelta ja pidä asunto siistinä.
Riski #6: Markkinariski
Asuntomarkkinoiden muutoksille ei yksityinen sijoittaja oikein mahda mitään, koska niiden syyt ovat laajoja. Maailmantalous, korkoympäristö, rahoitusmarkkinat, poliittiset päätökset ja monet muut asiat vaikuttavat asuntojen yleiseen hintatasoon.
Varaudu näin: Osta asunto sellaisesta kaupungista ja sellaiselta alueelta, jossa voi olettaa olevan tarvetta asumiselle tulevaisuudessakin. Jos vuokrattavuus on hyvä, vuokratasokin yleensä pysyy vakaana. Kassavirtaan keskittyvälle pitkällä tähtäimellä matkassa olevalle asuntosijoittajalle asuntojen hintojen väliaikaisella heilahtelulla ei ole periaatteessa mitään merkitystä.
Riski#7: Lainsäädännölliset riskit
Asuntosijoittamista säätelevät erilaiset lait. Laeilla on kuitenkin tapana muuttua. Asuntosijoittamiseen suurimmin vaikuttavia lainsäädännöllisiä riskejä ovat esimerkiksi tulonsiirtojen leikkaaminen, verotus ja rahoittajia koskevan sääntelyn kiristyminen.
Varaudu näin: Sama kuin edellisessä lisättynä sillä, että velan käyttö ei ole liian suurta suhteessa asuntojen hintaan ja omaan henkilökohtaiseen talouteen.
Riski #8: Verotusriski
Verotus on asuntosijoittajan tuottoon oleellisesti vaikuttava tekijä. Pääomatuloverotus, varainsiirtoverotus, vastikkeiden, kulujen ja korkojen vähennysoikeus sekä yhtiön kautta sijoittaville yhteisöverotus ovat keskeisimmät verotuskomponentit, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kokonaistuottoon.
Varaudu näin: Sama kuin edellisessä.
Riski #9: Kassavirtariski
Merkittävänkin asuntovarallisuuden omistavan asuntosijoittajan korttitalo voi kaatua mikäli kassavirrat eivät ole kunnossa. Vastikkeiden nousu, korkotason nousu, suuri velkavipu, tyhjät kuukaudet, taloyhtiön remontit sekä oman henkilökohtaisen talouden muut kassavirrat ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntosijoittajan kassavirtariskiin.
Varaudu näin: Käytä omiin kassavirtoihin sopivasti suhteutettua velkavipua. Osta asunnot kasvavilta alueilta. Huolehdi, että omistettavat asunnot ovat kassavirtapositiivisia. Hanki muita kassavirtoja palkkatyöstä, yritys- tai sijoitustoiminnasta. Pidä worst case –skenaario aina mielessä ja käytä laskinta.
Riski #10: Korkoriski
Korkotason nousu vaikuttaa oleellisesti asuntosijoittamiseen, koska asuntosijoittamisessa käytetään suurta velkarahoitusta suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Mitä suurempi velkavipu on, sitä suurempi on korkoriski. Velkarahan käyttö on niin kauan kannattavaa kuin velkarahalla saatava tuotto ylittää velkarahan hinnan.
Varaudu näin: Älä käytä liian isoa velkavipua. Laske, että asunnoista jää kassavirtaa vaikka korkotaso nousisikin, ellei omassa taloudessa ole muita merkittäviä tulovirtoja. Sido osa sijoitusasuntolainoista kiinteään korkoon.
Suurin riski on sijoittaja itse
Yllä on lueteltu pitkä liuta erilaisia asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä. Loppujen lopuksi riski on kuitenkin sijoittajassa, jonka ratkaisuihin kaikki perustuu. Asuntosijoittaminen ei itsessään ole sen parempi tai huonompi, riskialttiimpi tai matalariskisempi kuin mikään muukaan sijoitusmuoto, kyse on sijoittajasta. Taitava asuntosijoittaja osaa hallita riskit, käyttää laskinta sekä tehdä järkiperäisiä ja faktoihin perustuvia päätöksiä. Riskialttiin asuntosijoittajan päätökset sen sijaan perustuvat tunteisiin ja hetken mielijohteisiin, onnistumisen jälkeen ahneus astuu kehään ja toisinaan taas pelko estää tekemästä oikeita ratkaisuja.
Varaudu näin: Tee suunnitelma ja luota siihen, osta asunto laskimella, tutki alueet tarkkaan, käytä järkevää velkavipua, tutki taloyhtiö hyvin, siirrä tunteet sivuun ja tee päätökset faktoihin, laskelmiin ja olemassa olevaan tietoon perustuen.
Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Listasimme mielestämme oleellisimmat, mutta muitakin mahdollisia riskejä asuntosijoittamiseen voi liittyä. Todettakoon kuitenkin, että asuntosijoittaminen on suhteellisen vakaa ja turvallinen sijoitusmuoto. Riskit on hyvä tiedostaa, mutta päätä ei kannata liikaa vaivata kaikilla mahdollisilla peloilla ja uhkakuvilla vaan on hyvä keskittyä niihin asioihin, joita pystyy itse hallitsemaan. Loppujen lopuksi sijoittaminen on aina parempi vaihtoehto kuin olla tekemättä mitään oman vaurastumisen eteen.
Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin.
