Pohdimme viime vuoden marraskuussa blogitekstissä pitkän koron ottamista useille lainoille. Tuolloin asia oli vielä tarjousvaiheessa. Ainakin toistaiseksi jätimme kiinteän koron ottamatta. Pitkää lyhennysvapaata emme saaneet eikä hintakaan ollut ihan timanttisen timmi (10v 1,5-2,2% ja 15v 1,8-2,5% lainasta riippuen). Toinen vaihtoehto pienentää riskiä korkojen nousulta on madaltaa velkavipua. Toki tämä on hidas tapa.
Korkoriskipohdinnan kautta olemme – ainakin toistaiseksi – hioneet strategiaamme seuraavaan suuntaan:
- Henkilökohtaisella puolella lyhennämme säännöllisesti lainoja emmekä ota enää uusia lainoja, jotta velkavipu vähitellen pienenee.
- Yhtiön puolella pidämme ”kaasun pohjassa” eli etsimme uusia kohteita, vahvaa velkavipua ja lyhennysvapaita hyödyntäen.
Tavoite on, että henkilökohtaisella puolella asunnoista jäisi rahaa enemmän taskuun. Nykytilanteessahan, yli 60% velkavivulla, leijonan osa vuokratuloista menee pankkiin – lainojen lyhennyksiin. Tämä sinällään parantaa tasetta kuukausi kuukaudelta, mutta ei näy tilillä. Teoriassa järkevintä olisi kahdesta yhdistelmävaihtoehdosta (pitkä korko & korkea vipu vs. lyhyt halvempi korko & matalampi vivu) ottaa korkeampi vipu, mutta ajatus paranevasta nettokassavirrasta lyhennysten jälkeen houkuttaa enemmän.
Sijoitusyhtiön puolella vahvan vivun ylläpitämistä puoltaa se, että päivätyömme pitävät lapset leivän syrjässä kiinni. Rahaa ei tarvitse nostaa ulos yhtiöstä arjen pyöritykseen. Lisäksi yhtiön verotus on selvästi kevyempi nimenomaan kun rahaa ei nosta ulos (yhteisövero 20% vs. pääomatulovero 30/34%). Enemmistö asunnoistamme on henkilökohtaisella puolella, joten on järkevää sikälikin kasvattaa yhtiön osuutta. Vuokratulot ja pieni sivubisneksestä saatu tulo laitetaan takaisin poikimaan asunto-ostosten ja vuokrausten muodossa.
Olemme huomanneet, että tekstit korkokuviosta ja omistuksista henkkoht vs. yhtiön nimiin ovat herättäneet paljon kiinnostusta, joten siksi avaamme ajatuksiamme meidän tavasta toimia. Toivomme, että näistä on hyötyä sinulle omassa sijoitustoiminnassasi!
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
