Asunnot ja kiinteistöt

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta – verotuksen näkökulma

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta vai yksityishenkilönä?

Moni asuntosijoittaja pohtii, että kannattaako asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta henkilökohtaisen omistamisen sijaan. Jokaisen asuntosijoittajan tilanne ja tavoitteet ovat erilaiset, joten ei ole olemassa suoraa vastausta kumpi on järkevämpää, mutta etenkin useamman sijoitusasunnon omistavan asuntosijoittajan kohdalla asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on asia, joka tulee nostaa esille.

Tämä artikkeli on kolme erillistä artikkelia sisältävän asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta käsittelevän artikkelisarjan ensimmäinen osa. Tulemme tässä artikkelisarjassa avaamaan suurimpia eroavaisuuksia näiden kahden vaihtoehdon välillä. Aloitimme itse asuntosijoittamisen vuonna 2012 ja vuonna 2014 perustimme osakeyhtiön, jonka kautta pääasiassa sijoitamme asuntoihin. Artikkelisarjan viimeisessä osassa tiivistämme omat syymme miksi näimme yhtiön perustamisen järkeväksi.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus on hyvin yksinkertaista eikä verosuunnittelulle jää kovinkaan paljon mahdollisuuksia. Yksityishenkilö maksaa vuonna 2017 vuokratuloistaan ja myyntivoitoistaan pääomaveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylimenevältä osalta veroprosentti on 34. Yksityishenkilön verosuunnittelumahdollisuudet ovat aika olemattomat ja verottaja vie joka vuosi välistä 30–34 prosenttia riippuen pääomatulojen määrästä.

Sijoittajalle on aina tärkeä pyrkiä siirtämään veron maksamista niin kauas tulevaisuuten kuin mahdollista ja siihen yksityishenkilölläkin on mahdollisuudet. Omistamalla uudiskohteita, joissa on iso yhtiölaina ja sitä kautta isot pääomavastikkeet, pystyy veron maksamista siirtämään eteenpäin, koska taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat pääomavastikkeet ovat täysin vähennyskelpoisia vuokratuloista. Tällöin verotettavaa vuokratuloa ei välttämättä synny ollenkaan. Kolikon kääntöpuolena on se, että silloin ei kyllä juuri kassa kilahtele isojen vastikkeiden takia ja myyntivaiheessa tulee isompi vero maksettavaksi.

Yksityishenkilön etu suhteessa osakeyhtiöön on se, että kaikki rahat ovat heti käytettävissä omiin tarkoituksiin, joskin täytyy huolehtia siitä, että rahat riittävät aikanaan verojen maksuun.

Osakeyhtiön verotus, verosuunnittelu ja rahan nostaminen ulos osakeyhtiöstä

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta antaa asuntosijoittajalle  aivan toisenlaiset mahdollisuudet verosuunnitteluun minkä avulla kokonaisveroasteen voi saada alhaisemmaksi kuin yksityishenkilö. Tämä tosiaan vaatii hieman suunnittelua, mutta pienellä perehtymisellä ja oman tilanteen kartoittamisella se on ehdottomasti vaivan arvoista.

Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan 20 prosentin verran yhteisöveroa. Kuten huomaamme, yrityksen maksama vero on siis huomattavasti alhaisempi kuin yksityishenkilön. Haaste piilee kuitenkin siinä, että raha on edelleen yrityksessä ja sen siirtäminen omaan käyttöön ei olekaan niin yksiselitteistä kuin yksityishenkilöllä.

Selkeimmät vaihtoehdot rahan nostamiseen osakeyhtiöstä ovat palkanmaksu tai osingonjako. Verotuksellisesti järkevintä on miettiä ensisijaisesti sellaisia tapoja, jotka ovat yritykselle kulua, mutta rasittavat omistajan henkilökohtaista verotusta alle 20%. Jos näin käy niin tällöin tulee suoraan säästöä veroissa, koska yrityksen on joka tapauksessa maksettava 20% yhteisöveroa.

Palkanmaksu on yritykselle kulua, joka näin ollen pienentää yrityksen verotettavaa tulosta. Järkevintä palkanmaksu on silloin, kun henkilöllä ei ole muita ansiotuloja (tai ne ovat pienet) ja tällöin kohtuullista palkkaa nostamalla ansiotulojen veroprosentti jää alhaiseksi. Tämän taulukon avulla pystyy hahmottelemaan tilannetta tarkemmin. Esimerkkinä mainittakoon, että alle 14 000€ ansiotuloilla veroprosentti jää alle kymmeneen. Noin 2000€ kuukausipalkalla veroprosentti nousee yli 20:en. Karkeasti voisi sanoa, että järkeväksi tulee nostaa palkkana ulos yhtiöstä noin 25 000-30 000€ vuodessa, jonka jälkeen voi miettiä osingon maksua. Tämä siis siinä tilanteessa, kun henkilöllä ei ole muita ansiotuloja ja hän haluaa nostaa yrityksestä ulos rahaa omaan käyttöönsä.

Karkeasti voisi sanoa, että järkeväksi tulee nostaa palkkana ulos yhtiöstä noin 25 000-30 000€ vuodessa, jonka jälkeen voi miettiä osingon maksua.

Palkka on yksityishenkilölle ansiotuloa eli mikäli henkilön ansiotulot ovat jo valmiiksi hyvänkokoiset, ei palkan nostaminen yhtiöstä ole järkevää, koska ansiotulojen progressiivisuuden vuoksi veroaste nousee turhan korkeaksi.

Toinen vaihtoehto on nostaa yrityksestä rahaa ulos osinkoina. Osingon maksu ei ole yritykselle kulua toisin kuin palkan maksu eli se ei vähennä yrityksen verotettavaa tulosta. Osan osingoista pystyy kuitenkin nostamaan kevyesti verotettuina. Yhtiön matemaattisesta arvosta kahdeksaa prosenttia vastaavan summan voi nostaa yhtiöstä ulos kevyesti verotettuina osinkoina, joista 25 % on henkilölle veronalaista pääomatuloa eli veroprosentiksi tälle osuudelle jää näin ollen 7,5 %. Osakkeen matemaattinen arvo on edellisen kalenterivuoden viimeisen tilinpäätöksen mukaan laskettu yhtiön nettovarallisuus.

Esimerkki:

  • Yhtiön matemaattinen arvo 100 000€
  • Kevyesti verotettuja osinkoja voi nostaa 8% eli 8 000€
  • Verotettavaa pääomatuloa 25% eli 2000€, josta veroprosentti 30% eli veroa 600€, joka on 7,5% nostetusta osingosta

Tuon kahdeksan prosentin rajan jälkeen osingosta 75% on veronalaista ansiotuloa. Yksityishenkilö voi saada tällä prosentilla osinkoa 150 000€ vuodessa, jonka ylittävältä osuudelta 85 prosenttia on veronalaista pääomatuloa.

Mikäli palkanmaksun jälkeen halutaan nostaa enemmän rahaa ulos yrityksestä, olisi järkevää nostaa kevyesti verotetut osingot vuosittain, mikäli siihen on mahdollisuuksia. Korkeammin verotettuja osinkoja ei ole verotusmielessä järkevää nostaa korkeamman kokonaisveroasteen vuoksi. Aloittavilla yrityksillä ei ole ehtinyt kertyä merkittävästi varallisuutta, jolloin yhtiön matemaattinen arvo jää matalaksi ja kevyesti verotettuja osinkoja ei pysty alussa nostamaan ulos kovinkaan paljoa.

Mikäli palkanmaksun jälkeen halutaan nostaa enemmän rahaa ulos yrityksestä, olisi järkevää nostaa kevyesti verotetut osingot vuosittain

Erittäin hyvä vaihtoehto on jättää kertynyt voitto yritykseen nostamatta sitä ollenkaan ulos. Tällainen tilanne on ehkä järkevintä silloin, kun henkilöllä on palkkatuloa työstään tai muuten ei ole tarvetta nostaa rahaa elämisen tarpeisiin. Tällöin maksettavaksi tulee vuosittain vain 20 prosentin yhteisövero, joka on selkeästi matalampi kuin yksityishenkilön maksama 30 prosenttia. Isommissa summissa ero on vielä suurempi, koska yksityishenkilön pääomatuloprosentti nousee 34%:iin 30 000€ ylittävältä osuudelta. Yritykseen jää enemmän uudelleen sijoitettavaa, kun verottaja ei lohkaise siitä vuosittain isoa siivua pois. Tätä toistettaessa useita vuosia kasvaa ero korkoa korolle ilmiön vuoksi erittäin merkittäväksi.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta – yhteenveto:

Yhteenvetona voisi todeta, että verotuksen näkökulmasta osakeyhtiön perustaminen tulee kysymykseen, mikäli asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus tehdä pitkällä tähtäimellä eikä alkutaipaleella ole tarvetta nostaa rahoja ulos yrityksestä omiin tarpeisiin. Toisaalta sijoitusstrategialla on tähän merkittävä vaikutus. Jos esimerkiksi omistat pelkästään uudiskohteita missä on isot pääomavastikkeet, ei verotettavaa tuloa juurikaan synny, jolloin osakeyhtiön kautta sijoittaminen ei tuo verohyötyä. Sitten taas jos käyt asunnoilla paljon kauppaa ja haet nopeita arvonnousuja esimerkiksi remontoimalla asuntoja, on yhtiön kautta sijoittaminen verotuksellisesti tehokkaampaa.

Avasimme yllä verotuksen näkökulmasta oleellisimpia eroja yksityishenkilön ja osakeyhtiön välillä sekä esittelimme muutamia vaihtoehtoja nostaa rahaa ulos yrityksestä verotehokkaasti. Jokaisen tilanne ja tavoitteet ovat kuitenkin erilaiset ja niiden perusteella on tarkasteltava mikä tapa tulee verotuksen näkökulmasta järkevimmäksi vaihtoehdoksi. Jos asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta alkoi kiinnostamaan, kannattaa ensi töikseen etsiä käsiinsä osaava kirjanpitäjä, jonka kanssa voi yhdessä miettiä parasta vaihtoehtoa. Täytyy myös huomioida, että verotus muuttuu jatkuvasti ja tilannetta esimerkiksi viiden vuoden päähän on mahdotonta arvioida.

Oma toiveemme on, että verotus pysyisi nykyisen kaltaisena tai menisi osakeyhtiötä suosivaan suuntaan, koska tietyissä tilanteissa yhtiöstä pystyy saamaan merkittäviä etuja verrattuna henkilökohtaisiin omistuksiin.

Artikkelisarjan seuraavassa osassa syvennymme erilaisiin vaihtoehtoihin miten nykyisiä omistuksia voi ja kannattaa siirtää yritykseen. 

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit osiosta asuntosijoittaminen. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

2 Comments

  1. Welho

    17.5.2017 at 11:37

    Kiitos hyvästä kirjoituksesta. Itselleni tämä kysymys on pyörinnyt päässä jo aika pitkä. Olemassa olevien asuntojen siirto yhtiölle kiinnostaa, mutta käsittääkseni varainsiirtovero söisi kaikki hyödyt pois. Jos siihen löytyy hyviä vastauksia? Lisäksi lainaehtoja ovat yrityksille tiukemmat jolloin korkokuluja synty enemmän kuin yksityishenkilönä.

    • Pekka Väänänen

      Pekka Väänänen

      17.5.2017 at 21:30

      Ole hyvä vain, mukavaa jos oli hyödyksi. Tuosta aiheesta on tulossa meiltä artikkeli tässä artikkelisarjassa lähiviikkoina.

      Mutta lyhyesti, olemassaolevien asuntojen siirto yhtiöön ei kyllä välttämättä ole järkevää, juuri tuon varainsiirtoveron takia. Lisäksi joudut henkilökohtaisesti maksamaan mahdollisen myyntivoittoveron. Itse emme siirtäneet yhtään asuntoa yhtiöön vaan realisoimme hiljalleen henkilökohtaisesti omistettuja asuntoja.

      Myöhemmissä artikkeleissa tiivistetään myös yhtiön hyödyt ja haitat, joihin myös tuo rahoituksen hinta kuuluu. Kannattaa liittyä tuonne sähköpostilistallemme esimerkiksi lataamalla tuon E-kirjan niin saat jatkossa sähköpostiisi tiedon myös uusista artikkeleistamme http://asuntosalkunrakentaja.fi/lataa-e-kirja/

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä (artikkeleita ja mainosbannereita), ja sivusto voi saada ko. sisällöistä julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 0400-132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
x x
Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Sisällöntuottajaksi
Digipaketti
Anna palautetta
 

Tilaa uutiskirje

Copyright © 2017 Salkkumedia Oy

Ylös