Vuokratuoton laskeminen on asuntosijoittajille se yleisin ja ensimmäisin asia, joka sijoitusasunnon kohdalla tehdään ja jonka perusteella sijoitusasuntojen paremmuutta vertaillaan.
Mitä vuokratuotto tarkoittaa? Se tarkoittaa sijoitusasunnon tuottojen ja kulujen suhdetta asunnon velattomaan hintaan. Yksinkertaisimmillaan näin. Lue eteenpäin sillä tästä artikkelista selviää mm.
- Miksi vuokratuotto kannattaa laskea
- Miten vuokratuotto lasketaan
- Vuokratuoton yksinkertainen laskukaava
- Millainen on hyvä vuokratuotto
- Mitä vuokratuotto ei huomioi
- Vuokratuoton perusteellisempi laskutapa
- Onko sijoitus huono jos vuokratuotto on huono
- Onko vuokratuotto sijoitusasunnon tärkein mittari
- Bonuksena voit ladata myös ilmaisen vuokratuottolaskurin (linkki artikkelin lopussa)
Miksi vuokratuotto on hyvä laskea?
Vuokratuotto täytyy laskea aina ja vuokratuoton laskeminen kuuluisi olla aina se ensimmäinen toimenpide minkä suorittaa uuden sijoitusasunnon kohdalla. Vuokratuoton laskemiseen on olemassa yksinkertainen sekä laajempi laskukaava. Niistä puhutaan lisää myöhemmin tässä artikkelissa.
Jokainen sijoitus tulee aina analysoida riittävän hyvin, on kyse sitten asunto-, osake- tai jostain muusta sijoitusmuodosta. Sijoituksen tulee perustua aina laskelmiin. Sijoittaminen on matematiikkaa ja koko sijoittamisyhtälön tavoitteena onkin saada alimman viivan alle mahdollisimman isot numerot. Toki intuitiota ja fiilistä täytyy myös kuunnella, mutta pelkästään niihin ei kannata sijoituspäätöksiään perustaa.
Kun vuokratuoton laskentaan tarvittavia asioita selvittää, tulee samalla tutustuneeksi perusteellisesti sijoitukseen. Oikean vuokratason selvittämisessä saat käsityksen asuinalueen vuokramarkkinoista. Myös markkinahinnan kartoituksessa pääsee käsitykseen siitä mikä olisi järkevä ostohinta kohteelle. Myös taloyhtiöstä saa hyvän käsityksen, kun laskeskelee mahdollisia tulevia remonttikustannuksia.
Sijoitusasunnon vuokratuotto lasketaan näin
Asuntosijoittajien keskuudessa vallitsee erilaisia käytänteitä sijoitusasunnon vuokratuoton laskemiseen liittyen. Yksinkertaisen vuokratuoton laskentaan tarvitaan kolme eri muuttujaa A) asunnosta saatava realistinen vuokra B) asunnon hoitovastike ja C) asunnon velaton hinta.
Vuokratuoton laskukaava
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Asuntosijoittajien keskuudessa vallitsee yhteinen mielipide, että sijoitusasunnon hyvän vuokratuoton rajapyykki asettuu 6%:iin. Normaalisti sijoitusasuntojen vuokratuotot pyörivät n. 4-8% tasoilla.
Vuokratuottoon vaikuttavat asunnon hinta, vuokrataso ja kustannukset. Sijoitusasunnon vuokraan ja etenkin hintaan vaikuttavat taloyhtiön kunto ja ikä, asunnon kunto, kaupunki ja sijainti. Suuren kaupungin keskustan uudiskohteen vuokratuotto on täysin eri kuin mitä se on pikkupaikkakunnan heikompimaineisessa lähiössä.
Hyvän vuokratuoton määritelmä on riippuvainen sijoittajan tavoitteista ja strategiasta. Vankkumaton kassavirtasijoittaja saattaa pitää minimivaatimuksena 8%:n vuokratuottoa, kun taas vain kasvukeskuksiin sijoittavalle henkilölle voi riittää jo 4,5%:n tuotto. Jokaisen asuntosijoittajan kannattaakin luoda oma sijoitussuunnitelma ja määrittää sen pohjalta itselleen riittävä vuokratuottoprosentti.
Mitä vuokratuoton laskukaava ei huomioi?
Yksinkertaisella vuokratuoton laskukaavalla kannattaa aloittaa sijoitusasunnon analysointi, mutta yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei kuitenkaan ole aukoton, koska se jättää huomioimatta tekijöitä, jotka asuntosijoittajan on hyvä kuitenkin huomioida.
Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei huomioi:
- Taloyhtiön remontteja
- Asunnon remontteja
- Mahdollista arvonnousua
- Tyhjiä kuukausia tai saamatta jääneitä vuokria
Koska vuokratuoton laskemisen ideana on selvittää mikä on sijoittajalle paras vaihtoehto sijoitusasunnoksi, tulee sen laskennassa ottaa kaikki asiat huomioon. Tärkeimmäksi asiaksi nostaisimme taloyhtiössä odotettavissa olevat remontit. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava antaa usein korkeamman vuokratuoton kohteille, joissa isot remontit ovat vasta edessä kuin uudiskohteille tai kohteille, joissa suurimmat remontit ovat jo takana. Sen vuoksi taloyhtiön arvioidut remonttikustannukset kannattaa sisällyttää laskelmiin. Yksinkertainen vuokratuoton laskukaava ei myöskään huomioi itse asuntoon tarvittavia remontteja.
Myös mahdollinen arvonnousu sekä tyhjät kuukaudet jäävät yksinkertaisessa vuokratuoton laskukaavassa huomioimatta. Tällaiset asiat nousevat esiin esimerkiksi tilanteessa, jossa puntaroidaan hiipuvan lähiön korkeatuottoista sijoitusasuntoa vaikkapa kasvukeskuksen uudisasuntoon. Todennäköisesti arvonkehitys, vuokrattavuus ja vuokralaisten laatu ovat parempia kasvukeskuksessa.
Perusteellisempi vuokratuoton laskukaava
Yksinkertaista vuokratuoton laskukaavaa kannattaa käyttää aina ensimmäiseksi, mutta kuten kävi ilmi, siinä on omat heikkoutensa. Esimerkiksi osakesijoittamisessa osinkotuoton laskeminen on helppoa, mutta asuntosijoittamisessa tuottolaskelmat ovat hieman monimutkaisempia, koska hoitovastikkeen lisäksi osakkeenomistajan vastuulle tulee aina muitakin kuluja, jotka on hyvä huomioida. Sijoitusta kannattaa kuitenkin tutkailla perusteellisilla laskelmilla.
Perusteellinen vuokratuoton laskukaava
Yksinkertaisesta vuokratuoton laskukaavasta poiketen, vuokratuoton laskennassa voi käyttää 11 kuukautta 12 kuukauden sijaan, jolloin tulee huomioiduksi myös tyhjien kuukausien tai saamatta jääneiden vuokrien riski. Erittäin heikkomaineisen asuinalueen kohdalla, jossa on paljon tarjontaa vuokra-asunnoista, voi laskennassa käyttää myös 10 kuukautta. Kysytyllä alueella voi hyvin käyttää 12 kuukautta vuokratulon laskennassa.
Tulevien remonttikustannusten arvioinnissa kannattaa olla tarkka, mutta realistinen. Tulevien remonttien kustannuksia ei kannata laskea liian optimistisesti, mutta toisaalta ei myöskään liian pessimistisesti. Tietoa taloyhtiön tehdyistä ja tulevista remonteista saa taloyhtiön papereista (isännöitsijäntodistus & kunnossapitotarvesuunnitelma) sekä taloyhtiön isännöitsijältä. Saattaa olla, että kohteessa on tulossa jokin remontti mitä ei ilmene yhtiön papereista. Asia voi olla myös toisinpäin, ettei kaikki tehdyt remontit välttämättä näy papereista tai sitten esimerkiksi viemäreiden käyttöikä onkin paljastunut kuntotutkimuksessa paljon pidemmäksi kuin itse olisi olettanut.
Laskelmaan kannattaa sisällyttää taloyhtiön sekä myös asunnon arvioidut remonttikustannukset esimerkiksi seuraavan 5-10 vuoden ajalle.
Yleisimpien taloyhtiön remonttien kustannusarviot ja käyttöiät
- Käyttövesiputkien uusinta, 80-150€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
- Viemäreiden pinnoitus/sukitus, 60-150€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
- Putkiremontti (käyttövesiputket, viemärit ja sähkölinjat), 250-500€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
- Täydellinen linjasaneeraus (viemärit, putket, sähköt ja kylpyhuoneet), 450-900€/m2, käyttöikä 40-60 vuotta
- Parvekkeet, 50-200€/m2, käyttöikä 20-50 vuotta
- Kevyt julkisivuremontti (elementtisaumaus + maalaus), 80-150€/m2, käyttöikä 20-30 vuotta
- Laajempi julkisivuremontti (em. +hiekkapuhallus/pinnoitus), 200-300€/m2, käyttöikä 30-50 vuotta
- Ikkunat, 60-120€/m2, käyttöikä 30-50 vuotta
- Hissin modernisointi, 40.000€ – 100.000€/hissi, käyttöikä 20-40 vuotta
- Katto, 30-80€/m2, käyttöikä 20-50 vuotta
Yyllä mainitut remonttikustannukset ovat vain karkeita arvioita. Esimerkiksi julkisivuremontin kustannukset saattavat vaihdella, riippuu remontin laajuudesta sekä julkisivumateriaalista. Joskus julkisivuremontin riittävät toimenpiteet ovat huoltomaalaus sekä elementtisaumojen uusinta. Joskus taas julkisivuremonttiin lasketaan mukaan myös ikkunat, parvekkeet sekä parvekelasitukset, jolloin kustannus on huomattavasti kalliimpi.
Kustannuksiin vaikuttaa todella paljon myös se, kuka remontit teettää. Yhtiössä, jonka osakkeenomistajat ja hallitus koostuvat sijoittajista, remontit tehdään yleensä paljon järkevämmin ja kustannustehokkaammin. Myös taloyhtiön isännöitsijällä on merkitystä.
Onko sijoitus huono jos vuokratuotto on huono?
Vuokratuotto ei suoraan määritä sitä onko sijoitus huono vai ei. Riippuu paljon sijoituksen aikahorisontista, onko se +40vuotta vai kenties 2-10 vuotta. Mitä pidempi on sijoitusaika, sitä suurempi merkitys vuokratuotolla on.
Vuokratuoton lisäksi tulee huomioida myös arvonnousu sijoituksen kannattavuutta puntaroidessa. Arvonnousu saattaa tulla yleisen hintatason nousun myötä tai sitten alle markkinahintaisen ostohinnan kautta. Jos saat ostettua sijoitusasunnon selvästi alle markkinahinnan selvällä myyntivoittopotentiaalilla, ei sijoitusasunnon vuokratuoton tarvitse välttämättä olla korkea.
Otetaan esimerkkinä meidän Rauman keskustan tarjolla ollut sijoituskohde. 1996 rakennetun kerrostalon 62m2 kaksion vuokratuotto oli vain reilu 5%. Eräs sijoittaja osti tyhjentyvän asunnon ja myi sen heti välittäjän kautta eteenpäin lähes 20.000€ voitolla! Sijoitus oli siis erinomainen vaikka kohteen vuokratuotto ei ollut korkeimmasta päästä.
Muista myös, että taloyhtiössä tehtävät remontit eivät ole pelkkä kuluerä vaan mahdollisesti myös arvoa luova toimenpide. Yleensä taloyhtiön remonttien kustannukset tuottavat sitä enemmän arvonnousua mitä paremmalla ja arvokkaammalla paikalla asunto sijaitsee. Eli vaikka taloyhtiön remontit huomioiva vuokratuotto olisikin matala, saattaa remonttien tuoma arvonnousu tehdä sijoituksesta erinomaisen mahdollisen myyntivoiton kautta.
Onko vuokratuotto sijoitusasunnon tärkein mittari?
Kyllä ja ei. Vuokratuottolaskelmat ovat välttämätön osa sijoituspäätösten tukena ja vuokratuoton laskeminen tulee tehdä aina ensimmäiseksi, mutta sen laskennasta ei kannata tehdä siitä liian monimutkaista. Vuokratuottolaskelmien tärkein tehtävä on auttaa sijoitusasuntojen vertailussa ja parhaimman sijoitusvaihtoehdon löytämisessä. Laskelmat kannattaa pitää kuitenkin riittävän yksinkertaisina ja pohtia sijoitusta loogisesti. Esimerkiksi sijoitusasunnon arvonnousun mahdollisuus tulee huomioida vakuusarvon nousua ja mahdollista myyntivoittoa ajatellen.
Tämän artikkelin vuokratuoton laskukaavat eivät ole huomioineet veroja. Se ei mielestämme ole välttämätöntä, koska vuokratuottolaskelmien tarkoitus on vertailla sijoitusasuntojen kannattavuutta keskenään. Verot kannattaa huomioida kassavirtalaskelmissa sekä silloin, kun asuntosijoitusta verrataan muuhun sijoitusvaihtoehtoihin, joiden verokohtelu on erilaista.
Voit ladata vuokratuottolaskurin ilmaiseksi täältä – pääset samalla Asuntosalkunrakentaja.fi sisäpiiriin ja kuulet ensimmäisenä uusista sijoitusasunnoista sekä saat käyttöösi asuntosijoittajan aineistopankin.
Vuokratuotto on eri asia kuin oman pääoman tuotto. Lue artikkeli oman pääoman tuotosta.
Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla, josta löytyy lisää blogikirjoituksia asuntosijoittamisesta sekä yli 50 sivuinen E-kirja.
