Yhtiölainat ovat yleistyneet viime vuosina asunto-osakeyhtiöiden rahoitusmuotona. Ne saattavat tuoda asunto-osakeyhtiön osakkaille yllättäviä riskejä.
Ison yhtiölainan myötä omistusasunnon tarvitsija pääsee asuntoon kiinni pienemmällä rahasummalla. Myös asuntolainojen korkovähennyksen kutistuminen vähentää intoa yhtiölainan poismaksamiseen.
Tilastokeskuksen Rahoitustilinpito-tilaston mukaan kotitalouksien yhtiölainakanta kasvoi kymmenessä vuodessa 176 prosenttia, 5,2 miljardista eurosta 14,3 miljardiin euroon. Asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainojen velkamäärät ovat kasvaneet voimakkaasti ja nostaneet entisestään kotitalouksien velkaantumista.
Asukkaiden henkilökohtaiset velat ja yhtiövelat saattavat kuitenkin yhdessä altistaa asunto-osakeyhtiötä maksuvaikeuksille. Asunto-osakeyhtiöiden riskejä kasvattavat isot, jopa 60–70 prosentin suuruiset yhtiölainat.
Yhtiölaina nostaa vastikkeita
Merkittävällä yhtiölainan osuudella asunnon myyntihinta saadaan velattomiin kohteisiin verrattuna huomattavan alhaiseksi. Näin sellaisillakin kotitalouksilla on mahdollisuus päästä kiinni omistusasuntoon, jotka eivät pystyisi rahoittamaan koko asunnon kauppahintaa henkilökohtaisella asuntolainalla.
Yhtiölaina voi tuoda kuitenkin mukanaan ikävän yllätyksen, varoittaa Kuluttajaliiton kuluttajaekonomisti Paula Pessi blogissaan.
Pessin mukaan ostaja useimmiten nostaa henkilökohtaisen asuntolainan rahoittaakseen kauppahinnan. Mikäli varallisuus ei riitä kohteen velattomaan myyntihintaan, jää huoneistokohtainen yhtiövelkaosuus rasittamaan vastikkeiden muodossa, jolloin hoitovastikkeen lisäksi maksetaan rahoitusvastiketta sekä lisäksi mahdollista tonttivastiketta.
Asunto-osakeyhtiössä loppupelissä muut osakkaat vastaavat pahimman sattuessa yhdessä muidenkin kuluista.
Pessin mukaan ”pahin” voisi olla vaikkapa tilanne, jossa muuttotappiokunnan uudisrakennuksen yksi osakas ei kykenekään suoriutumaan vastikemenoistaan.
”Asuntoa ei saa kaupaksi, koska kysyntää paikkakunnalla ei ole. Maksujen viivästyessä asunto-osakeyhtiö ottaa lopuksi asunnon haltuunsa. Asunnon omistaja häädetään. Asunto-osakeyhtiö laittaa asunnon vuokralle, mutta vuokralaisiakaan ei tahdo löytyä. Asunto jää tyhjilleen ja loppujen lopuksi kyseisen huoneiston kulut jyvitetään taloyhtiön muiden osakkaiden maksettaviksi”, Pessi kuvailee pahinta lopputulemaa.
Kovin usein tilanne ei kuluttajaekonomistin mukaan pääse näin pahaksi, mutta mahdollisuus on olemassa. ”Kyseinen tilanne voisi tulla eteen, jos esimerkiksi uudiskohteen ostaja ei ole riittävän realistisesti varautunut yleensä muutaman vuoden jälkeen kohoaviin vastikemaksuihin.”
Remontit ja osakkaiden maksuvaikeudet ajoivat asunto-osakeyhtiön konkurssiin
Rakennuslehti kertoi viime maaliskuussa tilanteesta, jossa Pohjois-Savon käräjäoikeus asetti Juankoskella sijaitsevan asunto-osakeyhtiön konkurssiin.
Kyseinen taloyhtiö oli ajautunut käytännössä maksukyvyttömyyteen, lainamäärä oli omaisuuteen nähden kohtuuttoman suuri eikä yhtiölle saatu valittua hallituksen puheenjohtajaa. Konkurssihakemuksen mukaan velkoja on yhteensä vajaat 113 000t euroa.
Rakennuslehden mukaan useiden taloyhtiössä tapahtuneiden vahinkojen vuoksi remonttikustannukset nousivat kohtalokkaan korkeiksi. Samaan aikaan alkoivat osakkaiden maksuvaikeudet. Suurimman asunnon omistaja lopetti hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksamisen, koska hänen rakennusyhtiönsä ajautui konkurssiin. Myös kahdessa muun asunnon vastikkeet jäivät asunto-osakeyhtiöltä saamatta.
Kaiken kaikkiaan vastikkeista jäi 40 prosenttia maksamatta. Taloyhtiön talous ei näitä vaikeuksia kestänyt ja edessä oli talonyhtiön konkurssi.
Rakennuslehden mukaan tapaus ei ole ainutlaatuinen. Asiakastiedon mukaan 23 asunto-osakeyhtiötä on asetettu konkurssiin vuodesta 2000 lähtien. Tilastoissa ovat mukana myös perustamis- tai rakentamisvaiheen konkurssit.
Harhaanjohtavaa markkinointia
Yhtiölainaa sisältävien uudiskohteiden markkinointi saattaa Kuluttajaliiton mukaan olla harhaanjohtavaa.
Paula Pessin mukaan hinta saatetaan ilmoittaa usealla eri tavalla, joka tekee vertailusta vaikeampaa. ”Joskus ilmoituksissa mainostetaan pääasiassa kohteen myyntihintaa. Lainaosuus on saatettu tämän lisäksi mainita erikseen tai rahoitusvastike ilmoitetaan neliötä tai jyvitettyä osaketta kohden, jolloin ostajan täytyy laskea kokonaissumma itse.”
Markkinointi ei saa kuluttajaekonomistin mukaan painottaa ainoastaan alhaisen myyntihinnan esiintuomiseen.
Kuluttajaliitto ehdottaa, että myynti-ilmoituksessa tulisi ilmoittaa ensisijaisesti kohteen velaton myyntihinta siten, että se selviää helposti ja kokonaisuudessaan. Velaton myyntihinta tulisi tuoda esiin myös sanomalehtimainonnassa yleisissä myynti-ilmoituksissa, ei ainoastaan myyntiesitteessä tai verkkosivuilla.
Pessin mukaan myös mahdollinen tontin lunastushinta sekä tonttiin sidotut vastikemaksut tulee lisäksi ilmoittaa mahdollisimman selkeästi ja näkyvästi. Kyseinen menettely selkeyttäisi kuluttajalle annettua hintainformaatiota.
