Asunnot ja kiinteistöt

Asuntosijoittaja, muistitko vuokrasopimuksen 10 tärkeää kohtaa?

Asunnon vuokraus on asuntosijoittajalle yksi tärkeimmistä vaiheista. Huolellisella vuokrauksella ja hyvin tehdyllä vuokrasopimuksella vuokranantaja pystyy välttymään monilta harmeilta.

Hyvin tehty vuokrasopimus on tehty lakia ja hyvää vuokratapaa noudattaen kirjallisesti ja selkeästi. Huolellisesti tehty vuokrasopimus auttaa vuokrasuhteen säilymistä hyvänä. Vuokranantajan näkökulmasta ongelmattomat ja pitkäaikaiset vuokrasuhteet vaikuttavat saatuun kokonaistuottoon yllättävän paljon.

Vuokranantajan kannattaa siis panostaa pitkiin ja toimiviin vuokrasuhteisiin ehkä enemmän kuin maksimaalisen vuokran tavoitteluun. Vuokrasopimuksen ehdot kannattaakin laatia molemmille osapuolille reiluiksi niin, että molemmat osapuolet ymmärtävät vuokrasopimuksen sisällön samalla tavalla.

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus?

Vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva. Vuokrasopimuksen muodolla on oleellinen merkitys etenkin vuokrasopimuksen irtisanomisen suhteen.

Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa vuokrasopimuksessa määritetyn ajan eikä sitä voi irtisanoa kesken sopimuskauden, jonka vuoksi se on vuokranantajan näkökulmasta turvallisempi. Toisaalta se on myös hitusen työläämpi, koska määräaikainen vuokrasopimus tulee uusia sen päättyessä. Yleensä määräaikainen sopimus on aina kerrallaan vuoden mittainen.

Toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus on ehkä jonkin verran yleisempi kuin määräaikainen sopimus. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisehdot määrä asuinhuoneenvuokralaki eikä siitä voi vuokrasopimuksessa poiketa, ainakaan vuokralaisen asemaa heikentäen.

Toistaiseksi voimassaolevassa vuokrasopimuksessa ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivämäärä on normaalisti 11kk vuokrasopimuksen alkamisesta. Vuokrasopimus on siis käytännössä vuoden mittainen, koska vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi, jonka jälkeen sopimus jatkuu kunnes toinen osapuoli irtisanoo sopimuksen. Mikäli vuokralainen irtisanoo sopimuksen ennen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää, aiheutuu vuokralaiselle sopimuksen ehtojen mukainen sopimussakko, joka on yleensä 1kk vuokraa vastaava määrä. Sama juttu on myös vuokranantajan irtisanoessa ennen aikojaan. Vuokranantajan puolelta irtisanomisaika on ensimmäisen vuoden aikana 3kk ja sen jälkeen 6kk.

Vuokrasopimuksen 10 tärkeintä kohtaa

1. Vuokrasopimuksen osapuolet

Vuokrasopimukseen tulee luonnollisesti kirjata vuokrasopimuksen osapuolet. Nimen, osoitteen, puhelinnumeron ja sähköpostin lisäksi vuokrasopimus kuuluu täydentää henkilötunnuksilla tai y-tunnuksella jos osapuolena on yritys.

2. Vuokrattava kohde

Vuokrasopimuksessa täytyy selvästi käydä ilmi myös vuokrattava kohde sekä mihin tarkoitukseen kohde vuokrataan. Kohteesta tulee ilmetä vähintään pinta-ala, huoneiden lukumäärä ja kohteen tarkka osoite. Lisäksi vuokralainen vakuuttaa tutustuneensa huoneistoon ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista ja hyväksyvänsä huoneiston siinä kunnossa kuin se vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä on.

3. Vuokra-aika

Vuokrasopimukseen tulee kirjata milloin vuokrasopimus alkaa ja milloin hallintaoikeus siirtyy. Lisäksi vuokrasopimuksesta on käytävä ilmi, että onko kyseessä määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus, koska sillä on oleellinen ero sopimuksen irtisanomisen suhteen. Toistaiseksi voimassaolevassa vuokrasopimuksessa täytyy olla kirjattuna ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä sekä määriteltynä ennenaikaisesta irtisanomisesta aiheutuvan sopimussakon määrä.

4. Muuttopäivä

Vuokrasopimuksessa tulee esittää yksiselitteisesti myös muuttopäivä. AHVL:n mukaan muuttopäivä on kuukauden viimeisen päivän jälkeinen ensimmäinen arkipäivä, jolloin asunnosta täytyy luovuttaa puolet ja seuraavana päivänä loput. Tästä lain kohdasta on mahdollista poiketa vuokrasopimuksessa ja uudelleenvuokrausta ajatellen näin kannattaa tehdäkin.

Yksinkertaisinta on määrittää vuokrasopimukseen muuttopäiväksi vuokrasopimuksen päättymispäivä esimerkiksi näin ”Muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä, jolloin huoneisto on luovutettava tyhjennettynä ja siivottuna kokonaan vuokranantajan käytettäväksi”. Tällöin seuraava vuokralainen pääsee muuttamaan asuntoon heti kuukauden ensimmäisenä päivänä.

5. Vuokran määrä ja erilliskorvaukset

Vuokrasopimuksen yksi oleellisimpia asioita on tietysti vuokran määrä. Vuokrasopimuksesta tulee lisäksi käydä ilmi erilliskorvausten, kuten vesi-, autopaikka-, sauna- tai pesutupamaksujen määrät. Kannattaa myös kirjata, että onko esimerkiksi vesimaksu asuntokohtainen vai henkilöä kohden sen varalta jos asuntoon muuttaa joskus toinen asukas.

Vuokrasopimus sisältää aina myös vuokranmaksutilin sekä eräpäivän. Myös viivästyskorosta on hyvä olla maininta kuten myös sähkösopimuksen tekemisestä.

6. Vakuus

Tämä on asia, jonka kanssa on hyvä olla tarkkana. Sillä on nimittäin selvä ero, puhuuko vuokrasopimuksessa vuokravakuudesta vai vakuudesta vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämiseksi. Mikäli vuokrasopimuksessa puhutaan vain vuokravakuudesta, kattaa vakuus vain saamatta jääneet vuokrat, ei esimerkiksi asuntoon tulleita mahdollisia merkittäviä vahinkoja.

Vuokrasopimuksesta tulee käydä ilmi mikä on vakuus, milloin se kuuluu maksaa ja milloin se palautetaan. Lisäksi myös mahdollisimman tarkasti, että missä tilanteissa ja minkä seurauksen vuokranantajalla on oikeus nostaa vakuus omaan käyttöön.

7. Vuokran korottaminen

Vuokrasopimukseen tulee yksiselitteisesti kirjata myös vuokran korottamiseen liittyvät ehdot. Milloin vuokraa on korotettava ja mihin korotus perustuu. Tavallisesti vuokran korottaminen on sidottu elinkustannusindeksiin. Tällöin vuokrasopimuksessa on käytävä ilmi, minkä vuoden indeksiä käytetään vuokrasopimuksen perusindeksinä. Vuokrasopimukseen on lisäksi hyvä kirjata myös, että taloyhtiön kulut (esim. vesimaksut) nousevat tai laskevat vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksen tekemän päätöksen mukaisesti.

Vaikka vuokrasopimuksessa olisi maininta vuokran korottamisesta, korotusta ei ole silti pakko tehdä. Itse emme tee aina vuokrankorotuksia jos vuokra on vähintään markkinatasolla. Vuokranantajan näkökulmasta pitkäaikainen tyytyväinen vuokralainen on tärkeämpi kuin muutamaa euroa korkeampi kuukausivuokra.

8. Muutostyöt

Lain mukaan vuokralainen ei saa tehdä asuntoon merkittäviä muutoksia ilman vuokranantajan lupaa. Tästäkin asiasta on kuitenkin hyvä olla maininta vuokrasopimuksessa. Väärinymmärrysten välttämiseksi on hyvä eritellä mitkä muutostyöt eivät ole sallittuja ilman vuokranantajan lupaa. Esimerkiksi maalaus ja tapetointi tai kylpyhuoneen laattaseiniin poraaminen ovat muutostöitä, joihin vuokralaisen on kysyttävä vuokranantajan lupaa.

9. Muut ehdot

Vuokrasopimus sisältää usein myös muita ehtoja. Jotkut asiat ovat selviä ja perustuvat lakiin, mutta ne on aina parempi kirjata vuokrasopimukseen kuin olla kirjaamatta. Muita ehtoja ovat mm., vuokralaisen vastuu kuluvien osien vaihtamisesta, ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta, mahdolliset kiellot tupakoinnista ja eläimistä, maininta vuokralaisen velvollisuudesta hankkia kotivakuutus, ehto uudelleenvuokrauksesta, ehdot asunnon kunnosta luovutushetkellä sekä avainten lukumäärä ja muut ehdot jos esimerkiksi avaimia katoaa.

10. Liitteet

Hyvin tehty vuokrasopimus on yleensä kattava ja siinä on oleellisimmat ehdot käyty yksiselitteisesti läpi. Vuokrasopimus ei kuitenkaan sisällä tarkkaa määritelmää asunnon kunnosta, joten sen dokumentointiin kannattaa käyttää vuokra-asunnon kuntotarkastuslomaketta.

Vuokra-asunnon kuntotarkastus tehdään muuton yhteydessä ja kuntotarkastuslomakkeen allekirjoittaa vuokrasopimuksen molemmat osapuolet. Kuntotarkastuslomakkeelle dokumentoidaan asunnon mahdolliset virheet ja puutteet.

Vuokrasopimuksen liitteeksi on hyvä lisätä myös mahdollinen vuokra-asunnon hakemuslomake sekä mahdolliset henkilötakauslomakkeet.

Vuokrasopimusmalli ilmaiseksi!

Alkuperäinen ja laajempi artikkeli on julkaistu Asuntosalkunrakentaja.fi –sivustolla, josta on ladattavissa ilmainen vuokrasopimusmalli sekä myös muita tärkeitä vuokranantajan asiakirjoja.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->
< !—Improve Media -->

Copyright © 2019 Salkkumedia Oy

Ylös