Silloin kun puhutaan kiinteistösijoittamisesta, viitataan ”kiinteistö”-termillä useimmiten yrityksen käytössä olevaan rakennukseen.
Kiinteistösijoittaminen tuo mukanaan monia etuja. Ensinnäkin kiinteistöjen tuoma vakaa tuotto sopii hyvin velkavivun kanssa yhteen. Kiinteistösijoittaminen on siis järkevä tapa hyödyntää nykyistä poikkeuksellisen alhaista korkotasoa.
Toisekseen kiinteistöjen vuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä eli vähintään 10 vuoden mittaisia. Pitkä vuokrasopimus voi kantaa taantumankin yli. Juuri tämä tekee kiinteistösijoittamisesta houkuttelevaa. Se on omaisuusluokka, joka tuo sijoittajilleen tasaista kassavirtaa myös silloin, kun osakemarkkinat sakkaavat.
Toisin kuin asuntojen vuokrauksen kohdalla, on suora kiinteistösijoittaminen yksityishenkilöille käytännössä mahdotonta sen vaatiman suuren pääoman vuoksi. Jo yhden kiinteistön ostaminen vaatii suuren pääoman, hajautetusta kiinteistösalkusta puhumattakaan. Yksityishenkilölle on kuitenkin mahdollista sijoittaa kiinteistöihin epäsuorasti useammallakin eri tavalla.
1. Kiinteistöihin sijoittavat erikoisrahastot
Kiinteistöihin voi nykyään sijoittaa verotehokkaasti erikoisrahastojen kautta. Erikoissijoitusrahastot ovat Suomen tuloverosta vapaita yhteisöjä̈. Tuotto tule veronalaiseksi vasta siinä vaiheessa, kun sijoittaja kotiuttaa voittojaan joko tuotto-osuuksien tai myyntivoittojen muodossa. Näin kiinteistörahastoon sijoittava välttää kaksinkertaisen verotuksen.
Yksityishenkilöille avoimia kiinteistöihin sijoittavia erikoisrahastoja on nykyään tarjolla useanlaisia. Toiset erikoistuvat hoivakiinteistöihin ja toiset vaikkapa toimitiloihin. Erikoistuminen on järkevää, koska kiinteistöjen vuokraaminen vaatii myös kovaa asiaosaamista yritysvuokralaisten vaatimien toiveiden ja tarpeiden täyttämiseksi.
Perinteisiin rahastoihin verrattuna kiinteistörahastoihin liittyy erikoispiirteitä. Esimerkiksi pääoman aikaisesta kotiuttamisesta voi tulla lisämaksu. Tämä lisämaksu ei mene rahastonhoitajalle, vaan itse rahastoon kattamaan kotiuttamisesta koituvia lisäkuluja. Kiinteistöt eivät ole yhtä likvidejä kuin osakkeet.
2. Ulkomaiset REIT-rahastot
Ulkomailta löytyy useita kiinteistöihin sijoittavia REIT-rahastoja. Lyhenne tulee sanoista ”Real Estate Investment Trust”. REIT-rahastoja koskee oma lainsäädäntönsä. Yhdysvaltalaisten REIT-rahastojen tulee maksaa vähintään 90 prosenttia tuloistaan osinkoina osakkeenomistajille. Lisäksi REIT-lainsäädännön alainen yritys vapautetaan yhtiöverosta tietyin edellytyksin. REIT-rahastoja siis koskee yhdenkertainen verotus, mikä on tietysti sijoittajan etu. Yhtiö ei maksa yhtiöveroa, mutta sijoittaja maksaa veron saamastaan osinkotulosta.
3. Kiinteistöihin sijoittavien yritysten osakkeet
Helsingin pörssistä löytyy muutama kiinteistöihin sijoittava yritys. Esimerkiksi Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa.
Osakkeisiin sijoittamalla sijoittaja vapautuu erikoisrahastojen sisältämistä palkkioista. Lisäksi sijoitus on hyvin likvidi ja sijoittaja voi vapauttaa pääomansa ilman mitään sakkomaksuja.
Toisaalta myös kiinteistöihin sijoittavien yritysten osakkeet liikkuvat muun osakemarkkinan mukana. Näin ollen osakkeiden kautta tehty kiinteistösijoitus ei tuo osakesijoittajalle samanlaista hajautushyötyä verrattuna vaikkapa kiinteistöihin sijoittaviin erikoisrahastoihin.
Artikkeli on julkaistu alun perin Businessopas-sivustolla marraskuussa 2017.
Hei, tarkennuksena vielä. Artikkelissa esiin tuotu verotehokkuus siis on versus pörssiin listattu kiinteistöyhtiö. Logiikka tämä:
1) Yritys ostaa kiinteistön, saa vuokratuottoa, vähentää kulut, maksaa tuloveron, maksaa osingot.
2) Erikoisrahasto ostaa kiinteistön, saa vuokratuottoa, vähentää kulut, maksaa siitä suoraan tuotto-osuuksia omistajilleen.
Sijoittajahan sitten maksaa omat pääomaveronsa niin tuotto-osuudesta kuin myyntivoitostakin. Huomattava osuus n. 75-100% erikoissijoitusrahastojen tuotosta maksetaan ulos tuotto-osuuksina.