Oma asunto, yksi parhaita sijoituksia?

Tavallisimminhan omassa asunnossa asutaan itse, maksetaan juoksevia kuluja, uusitaan tietyin väliajoin uudet kodinkoneet ja päivitetään pintamateriaalit, vastataan niin asunnon kuin taloyhtiön / kiinteistön remonttikustannuksista ja huolloista. Kuluja, kuluja, kuluja… Mukavaa asumista ja oman kodin tunnelmaa kyllä, mutta sijoitusvinkkelistä tarkastellen ei niin kovin tuottoisaa.

Niin kauan, kun oma asunto tai talo aiheuttaakin omistajalleen pelkkiä kuluja, ei se taloudellisen tuoton näkökulmasta mikään sijoitus olekaan. Omistusasunto voi olla taloudellinen vaihtoehto vuokra-asumiseen nähden, mutta ei vielä sijoitus.

Asunnon voi kuitenkin muuttaa tuottavaksi varallisuudeksi (asset). Miten omasta asunnosta sitten tulee sijoitus ja taloudellisesti tuottava hankinta? Ja miksi asunnon omistamista kannattaa pohtia sen tarjoamien taloushyöty -näkökohtien kannalta? Kokosin ajatuksiani näistä tähän artikkeliin.

 5 tilannetta, joissa omistusasunto muuttuu kuluerästä taloudellisesti hyödylliseksi instrumentiksi:

1. Kun asunto myydään kovempaan hintaan kuin se on aikanaan ostettu, saadaan tuottoa, jonka voi sitten käyttää / sijoittaa parhaaksi katsomallaan tavalla. Myyntivoittoverolta välttyy, kun on asunut itse asunnossa vähintään sen 2 vuotta.
2. Kun haetaan lainaa esimerkiksi sijoitusasuntoa varten ja käytetään omaa asuntoa lainan vakuutena. Näin oma asunto mahdollistaa sijoittamisen ja sitä kautta ajan mittaan saatavat tuotot.
3. Kun omaa asuntoa vuokrataan, vaikkapa väliaikaisesti esim. matkojen aikana tai osaa asunnosta ehkä pysyvämminkin. Tai laittamalla oma asunto kokonaan vuokralle. Näin asunto mahdollistaa lisätulojen hankinnan ja muuttuu sijoitukseksi. 
4. Kun halutaan väljyyttä omaan talouteen tai käyttää normaalisti asuntolainaan menevä lyhennys tai osa siitä johonkin tuottoisampaan kohteeseen, voidaan hyödyntää lyhennysvapaita. Tämä voi olla käypä ratkaisu jossain vaiheessa lainanmaksukautta.
5. Elämäntilanteessa, jossa voi olla mahdotonta saada muutoin lainaa, voi joissain tapauksissa omaa asuntoaan vastaan saada käänteistä asuntolainaa. Ehdoiltaan käänteinen laina on toki huonompaa kuin jotkut muut lainat. Käänteisen asuntolainan kehnommat ehdot voi pyrkiä selättämään laittamalla rahan poikimaan korkoa korolle periaatteella ja hyödyntämällä korkojen verovähennykset sekä lainan kertalyhenteisyyden (bullet). Sopii silloin, jos oman asunnon myynti on ehkä muutenkin tulevaisuuden agendalla, jolloin velan saa myyntituloilla kuitattua.

Niille, jotka tahtovat luoda elämäänsä lisää taloudellista ja muutakin vapautta, omistusasunto avaa kuitenkin lukuisia mahdollisuuksia. Asuntolainakin voi olla tällöin enemmän riemu kuin riesa.

Esimerkiksi, jos haluaa viettää vuoden sapattivuoden ulkomailla oleskellen, voi oman asunnon vuokrata, saaden siitä kenties pientä kassavirtaa kulujen jälkeen. Lisäksi voi sopia pienemmistä lainanlyhennyksistä sapattivuoden ajalle. Jo näillä keinoin on mahdollista saada pelkästään asunnon kautta rahoitusta sapattivapaalleen.

Jotkut siirtyvät asumaan itse kokonaan vuokralle ja jättävät omistusasuntonsa vuokrattavaksi. Tämäkin voi olla joissain tapauksissa taloudellisesti viisas ratkaisu, ja tähän suuntaan olen liikkumassa myös itse.

Näin aloin hyödyntää asuntoani taloudellisesti

Suunnitellessani oman asunnon ostamista ensi kertaa 28-29 -vuotiaana ajattelin, että on toki järkevämpää maksaa itselle kuin vieraalle useampi satanen kuussa. Järkeilin, että onpa sitä rahaa sitten jossain edes vähän kiinni, eikä mene kaikki vain elämiseen ja matkusteluun.

Mutta ajattelinko omaa asuntoa sijoituksena? No, en varmastikaan. Ehkä niin, että joskus saattaisin saada siitä jonkin verran enemmän kuin itse olen maksanut, mutta en oikeastaan muutoin.

Vuosien mittaan aloin oivaltaa, että velkainenkin omistusasunto, on oikeastaan varsin mainio juttu. Senhän voi valjastaa asumisen lisäksi erilaisten tavoitteiden mahdollistamiseen, vaurastumisen, mutta myös suuremman vapauden saamisen välineeksi.

Oma asunto on edesauttanut itselläni uusien sijoitusten tekemistä sekä antanut enemmän vaihtoehtoja ja liikkumavaraa talouteeni, kuin jos olisin valinnut vuokra-asumisen. Tietenkään ei ole ollut haitaksi, että asunto sijaitsee hyvillä pelipaikoilla vuokrauksen tai myymisen kannalta.

Itse katsonkin niin omaa asuntoa kuin muitakin omistuksia nykyään niihin liittyvän välinearvon ja mahdollisuuspotentiaalin kautta. Kysymyksiä, joita puntaroin ovat :

• Mitä jokin omistus voi minulle mahdollistaa?
• Onko se väline, jonka avulla voin saada elämääni jotain mikä on minulle tärkeää?
• Voinko omistuksen avulla saada tuottoa tai kassavirtaa, joka jättää kulujen jälkeen jotain omaankin taskuun?
• Onko omistamisesta verotuksellisesti hyötyä ja missä tapauksissa?
• Millaisia riskejä olen valmis sietämään omistuksen ja sen hyödyntämisen suhteen?

Ei ole huono idea päivittää tietyin väliajoin omaan asuntoon ja omaan elämään liittyvät ajatukset ja tavoitteet.

Omasta kodista vapaamman elämän mahdollistajaksi

Itse en tällä hetkellä mieti omistusasuntoa sitä kautta, onko se turvallisin ja järkevin asumismuoto, hyvä vai huono sijoitus, vaan pohtimalla, miten asuntoni voi auttaa minua toteuttamaan itselleni parasta elämää.

Tapahtuuko se niin, että asun siellä itse, vai niin että annan jonkun muun asua siellä? Joskus vastaus oli, että asumalla itse. Tällä hetkellä vastaus on toinen. Saan asuntoani vuokraamalla katettua siitä aiheutuvat kulut, lisättyä nettovarallisuuttani ja voin samalla viettää itse liikkuvaa elämää maailmalla. Ulkomailla ollessani myös maksan asumisestani vähemmän. Näin ollen asuntoni mahdollistaa osaltaan nykyistä elämäntapaani.

Olen hyödyntänyt asuntoani vuokraamisen lisäksi myös käyttämällä sitä vakuutena sijoitusasuntolainoihin, säätelemällä lainanlyhennyksiä ja saatanpa ottaa vielä uusiakin keinoja käyttöön. Ilman omistusasunnon hankintaa aikanaan, nämäkään ratkaisut eivät olisi olleet mahdollisia. Oman asunnon käyttötarkoitus on itselläni siis muuntunut yhä enemmän tulonhankkimisvälineeksi. Voisi sanoa, että oma asuntoni on toistaiseksi paras sijoitukseni.

Oman asunnon tarkasteluun sijoituksena tai taloudellisena mahdollistajana vaikuttaa siis täysin se, miten asuntoa käytetään ja kuka siellä milloinkin asuu. Myykö sen jossain vaiheessa, käyttääkö sitä vakuutena tai vapauttaako muuten seiniin sitoutunutta omaisuutta käyttöönsä? Omistusasuntoon liittyvät mahdollisuudet tunnetaan varmasti hyvin sijoittajapiireissä, mutta muutoin väittäisin, että omaan asuntoon kytkeytyvä potentiaali on vielä alihyödynnettyä.

Omia ratkaisujani ei voi pitää minään yleispätevinä suosituksina, mutta ehkä ainakin ajatusten herättäjinä ja näkökulmina, jotka saattavat olla hyödyllisiä muillekin. Kenties sinullekin?

Rosita Juurinen

Matkabloggaava läppäriyrittäjä, ”vapausmentori” & piensijoittaja
www.matkaopasvapauteen.com