Kumppaniblogit

Oma asunto, yksi parhaita sijoituksia?

Yli 70 prosenttia suomalaisista asuu omistusasunnossa. Monelle se on se suurin omaisuus, mutta omaa asuntoa ei yleensä pidetä sijoituksena.

Tavallisimminhan omassa asunnossa asutaan itse, maksetaan juoksevia kuluja, uusitaan tietyin väliajoin uudet kodinkoneet ja päivitetään pintamateriaalit, vastataan niin asunnon kuin taloyhtiön / kiinteistön remonttikustannuksista ja huolloista. Kuluja, kuluja, kuluja… Mukavaa asumista ja oman kodin tunnelmaa kyllä, mutta sijoitusvinkkelistä tarkastellen ei niin kovin tuottoisaa.

Niin kauan, kun oma asunto tai talo aiheuttaakin omistajalleen pelkkiä kuluja, ei se taloudellisen tuoton näkökulmasta mikään sijoitus olekaan. Omistusasunto voi olla taloudellinen vaihtoehto vuokra-asumiseen nähden, mutta ei vielä sijoitus.

Asunnon voi kuitenkin muuttaa tuottavaksi varallisuudeksi (asset). Miten omasta asunnosta sitten tulee sijoitus ja taloudellisesti tuottava hankinta? Ja miksi asunnon omistamista kannattaa pohtia sen tarjoamien taloushyöty -näkökohtien kannalta? Kokosin ajatuksiani näistä tähän artikkeliin.

 5 tilannetta, joissa omistusasunto muuttuu kuluerästä taloudellisesti hyödylliseksi instrumentiksi:

  1. Kun asunto myydään kovempaan hintaan kuin se on aikanaan ostettu, saadaan tuottoa, jonka voi sitten käyttää / sijoittaa parhaaksi katsomallaan tavalla. Myyntivoittoverolta välttyy, kun on asunut itse asunnossa vähintään sen 2 vuotta.
  2. Kun haetaan lainaa esimerkiksi sijoitusasuntoa varten ja käytetään omaa asuntoa lainan vakuutena. Näin oma asunto mahdollistaa sijoittamisen ja sitä kautta ajan mittaan saatavat tuotot.
  3. Kun omaa asuntoa vuokrataan, vaikkapa väliaikaisesti esim. matkojen aikana tai osaa asunnosta ehkä pysyvämminkin. Tai laittamalla oma asunto kokonaan vuokralle. Näin asunto mahdollistaa lisätulojen hankinnan ja muuttuu sijoitukseksi. 
  4. Kun halutaan väljyyttä omaan talouteen tai käyttää normaalisti asuntolainaan menevä lyhennys tai osa siitä johonkin tuottoisampaan kohteeseen, voidaan hyödyntää lyhennysvapaita. Tämä voi olla käypä ratkaisu jossain vaiheessa lainanmaksukautta.
  5. Elämäntilanteessa, jossa voi olla mahdotonta saada muutoin lainaa, voi joissain tapauksissa omaa asuntoaan vastaan saada käänteistä asuntolainaa. Ehdoiltaan käänteinen laina on toki huonompaa kuin jotkut muut lainat. Käänteisen asuntolainan kehnommat ehdot voi pyrkiä selättämään laittamalla rahan poikimaan korkoa korolle periaatteella ja hyödyntämällä korkojen verovähennykset sekä lainan kertalyhenteisyyden (bullet). Sopii silloin, jos oman asunnon myynti on ehkä muutenkin tulevaisuuden agendalla, jolloin velan saa myyntituloilla kuitattua.

Niille, jotka tahtovat luoda elämäänsä lisää taloudellista ja muutakin vapautta, omistusasunto avaa kuitenkin lukuisia mahdollisuuksia. Asuntolainakin voi olla tällöin enemmän riemu kuin riesa.

Esimerkiksi, jos haluaa viettää vuoden sapattivuoden ulkomailla oleskellen, voi oman asunnon vuokrata, saaden siitä kenties pientä kassavirtaa kulujen jälkeen. Lisäksi voi sopia pienemmistä lainanlyhennyksistä sapattivuoden ajalle. Jo näillä keinoin on mahdollista saada pelkästään asunnon kautta rahoitusta sapattivapaalleen.

Jotkut siirtyvät asumaan itse kokonaan vuokralle ja jättävät omistusasuntonsa vuokrattavaksi. Tämäkin voi olla joissain tapauksissa taloudellisesti viisas ratkaisu, ja tähän suuntaan olen liikkumassa myös itse.

Näin aloin hyödyntää asuntoani taloudellisesti

Suunnitellessani oman asunnon ostamista ensi kertaa 28-29 -vuotiaana ajattelin, että on toki järkevämpää maksaa itselle kuin vieraalle useampi satanen kuussa. Järkeilin, että onpa sitä rahaa sitten jossain edes vähän kiinni, eikä mene kaikki vain elämiseen ja matkusteluun.

Mutta ajattelinko omaa asuntoa sijoituksena? No, en varmastikaan. Ehkä niin, että joskus saattaisin saada siitä jonkin verran enemmän kuin itse olen maksanut, mutta en oikeastaan muutoin.

Vuosien mittaan aloin oivaltaa, että velkainenkin omistusasunto, on oikeastaan varsin mainio juttu. Senhän voi valjastaa asumisen lisäksi erilaisten tavoitteiden mahdollistamiseen, vaurastumisen, mutta myös suuremman vapauden saamisen välineeksi.

Oma asunto on edesauttanut itselläni uusien sijoitusten tekemistä sekä antanut enemmän vaihtoehtoja ja liikkumavaraa talouteeni, kuin jos olisin valinnut vuokra-asumisen. Tietenkään ei ole ollut haitaksi, että asunto sijaitsee hyvillä pelipaikoilla vuokrauksen tai myymisen kannalta.

Itse katsonkin niin omaa asuntoa kuin muitakin omistuksia nykyään niihin liittyvän välinearvon ja mahdollisuuspotentiaalin kautta. Kysymyksiä, joita puntaroin ovat :

  • Mitä jokin omistus voi minulle mahdollistaa?
  • Onko se väline, jonka avulla voin saada elämääni jotain mikä on minulle tärkeää?
  • Voinko omistuksen avulla saada tuottoa tai kassavirtaa, joka jättää kulujen jälkeen jotain omaankin taskuun?
  • Onko omistamisesta verotuksellisesti hyötyä ja missä tapauksissa?
  • Millaisia riskejä olen valmis sietämään omistuksen ja sen hyödyntämisen suhteen?

Ei ole huono idea päivittää tietyin väliajoin omaan asuntoon ja omaan elämään liittyvät ajatukset ja tavoitteet.

Omasta kodista vapaamman elämän mahdollistajaksi

Itse en tällä hetkellä mieti omistusasuntoa sitä kautta, onko se turvallisin ja järkevin asumismuoto, hyvä vai huono sijoitus, vaan pohtimalla, miten asuntoni voi auttaa minua toteuttamaan itselleni parasta elämää.

Tapahtuuko se niin, että asun siellä itse, vai niin että annan jonkun muun asua siellä? Joskus vastaus oli, että asumalla itse. Tällä hetkellä vastaus on toinen. Saan asuntoani vuokraamalla katettua siitä aiheutuvat kulut, lisättyä nettovarallisuuttani ja voin samalla viettää itse liikkuvaa elämää maailmalla. Ulkomailla ollessani myös maksan asumisestani vähemmän. Näin ollen asuntoni mahdollistaa osaltaan nykyistä elämäntapaani.

Olen hyödyntänyt asuntoani vuokraamisen lisäksi myös käyttämällä sitä vakuutena sijoitusasuntolainoihin, säätelemällä lainanlyhennyksiä ja saatanpa ottaa vielä uusiakin keinoja käyttöön. Ilman omistusasunnon hankintaa aikanaan, nämäkään ratkaisut eivät olisi olleet mahdollisia. Oman asunnon käyttötarkoitus on itselläni siis muuntunut yhä enemmän tulonhankkimisvälineeksi. Voisi sanoa, että oma asuntoni on toistaiseksi paras sijoitukseni.

Oman asunnon tarkasteluun sijoituksena tai taloudellisena mahdollistajana vaikuttaa siis täysin se, miten asuntoa käytetään ja kuka siellä milloinkin asuu. Myykö sen jossain vaiheessa, käyttääkö sitä vakuutena tai vapauttaako muuten seiniin sitoutunutta omaisuutta käyttöönsä? Omistusasuntoon liittyvät mahdollisuudet tunnetaan varmasti hyvin sijoittajapiireissä, mutta muutoin väittäisin, että omaan asuntoon kytkeytyvä potentiaali on vielä alihyödynnettyä.

Omia ratkaisujani ei voi pitää minään yleispätevinä suosituksina, mutta ehkä ainakin ajatusten herättäjinä ja näkökulmina, jotka saattavat olla hyödyllisiä muillekin. Kenties sinullekin?

Rosita Juurinen

Matkabloggaava läppäriyrittäjä, ”vapausmentori” & piensijoittaja
www.matkaopasvauteen.com

2 Comments

  1. Constit on monet

    9.11.2017 at 11:38

    Yhtäpä etua et silti ole hyödyntänyt tai sitten et kehtaa asiasta kertoa.

    Oman asunnon remonttikulut saa nimittäin vähentää vuokratulosta. Lisäksi jos asunto on kiinteistö, vuokratuloista saa vähentää vuosipoiston.
    Jos asunto on vanha ja kulunut, sen entisöimiseen ja vähän uudistamiseenkin uppoavat kymppitonnit helposti vähennettyä parin vuoden vuokraamisella.

    Remontin ajankohdasta on vaan oltava tarkka, koska verottajan tulkinnat ovat perinteiseen tapaan täysin mielivaltaisia:

    -Asunto on annettava vuokralle omasta käytöstä, ei uutena tai juuri ostettuna.

    -Remontti on tehtävä vuokralaisen asuessa tai kahden vuokrasuhteen välissä. Järkevintähän olisi kunnostaa asunto entiselleen vasta kun se otetaan omaan käyttöön, mutta juuri järkevät temput verottaja on nimenomaan estänyt.

    -Remontin on oltava ”vuosikorjausta”, ei ”perusparannusta”. Verottajan rajanveto on tässäkin puhdasta kiusantekoa ja tulkinnat niin tragikoomisia, etten voi moittia veronkiertäjäksi ketään, joka ”perusparantaa” asuntonsa entistä vastaavaksi muuttaessaan sinne vuokralaisen jälkeen asumaan. (Mikä korjaus lopulta on mitäkin kategoriaa, selviää vasta kun joku on riidellyt asiasta oikeudessa; verottaja tosin ei aina usko edes oikeuden päätöstä.)

    -Tällä tavoin tehdyn remontin etuna on vielä se, että vähentää saa kaikki kulut, myös materiaalit, päivärahat, km-korvaukset sun muun sälän. Etu on huomattava verrattuna kotitalousvähennykseen, joka on toinen tapa kunnosaa asuntoaan, mutta jossa vähennykseksi kelpaa vain pelkän työn osuus kuluista (laskennallinen verovaikutus kotit. vähennyksellä tosin on prosentteina isompi)

  2. Rosita Juurinen

    Rosita Juurinen

    12.11.2017 at 01:42

    Kiitos hyvästä kommentista! Ja kyllä aivan totta, tämä on jäänyt pois, vaikka mielessä pyörinyt, kun asuntojen remppoja tässä juurikin hahmotellut. Kokemusta verotuksen hyödyntämisestä vielä ole, mutta ehdottomasti agendalla tehdä rempat mahd. talousfiksusti! Oman asunnon remppaus käynnistynee jo tänä vuonna ja sijoitusasuntoja myös lähivuosina tarkoitus päivittää. Verotus antaa tosiaan tässä hyviä mahdollisuuksia, oli tulkinta remontin laadusta sitten mikä hyvänsä. Ennemmin tai myöhemmin mennee kuitenkin myyntiin 🙂

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä (artikkeleita ja mainosbannereita), ja sivusto voi saada ko. sisällöistä julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
x x
Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Sisällöntuottajaksi
Digipaketti
Anna palautetta
 

Tilaa uutiskirje

Copyright © 2017 Salkkumedia Oy

Ylös