Kokenut asuntosijoittaja hankki 30 asunnon omistuksen rohkeasti velkarahalla

Joonas Orava ja hänen sijoituskumppaninsa ovat ostaneet kerralla jopa 10 asuntoa. Miten kokenut asuntosijoittaja onnistui luomaan merkittävän asuntovarallisuuden?

Asuntosijoittaja Joonas Orava ylläpitää yhdessä Olli Turusen kanssa suosittua asuntosijoittamiseen keskittyvää blogia Osta, Vuokraa, Vaurastu. Orava ja Turunen ovat myös kirjoittaneet asuntosijoittamiseen keskittyvän samannimisen kirjan.

Orava kertoo SalkunRakentajan haastattelussa aloittaneensa sijoittamisen jo 24-vuotiaana, kun hän sai perinnöksi asunnon puolikkaan Jyväskylästä, joka vuokrattiin alkuvuodesta 2008.

”Ajatus siitä, että vuokralaisen maksamalla vuokralla saisi omaisuuden karttumaan, kuulosti järkevältä”, Orava perustelee innostumistaan asuntosijoittamisesta.

Ensimmäinen kohde Jyväskylän lähettyviltä

Miksi Orava sitten päätyi nimenomaan asuntosijoittajaksi eikä esimerkiksi osakesijoittajaksi?

”Olin saanut vanhemmilta lahjoituksena osakkeita jo lapsena, ja aloitin säästämään rahastoihin ja osakkeisiin itsekin jo opiskeluaikana. Eli aloitin siis osakesijoittamisen ennen sijoittamista asuntoihin. Syitä siihen, miksi lopulta päädyin sijoittamaan lähes yksinomaan asuntoihin, ovat ainakin mahdollisuus hyödyntää velkavipua, mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja olla itse konkreettisesti tekemisissä sijoituksen kanssa”, Orava perustelee.

Asuntosijoittaja osti ensimmäisen oman sijoitusasunnon vuonna 2009 Tikkakoskelta, noin 20 kilometrin päästä Jyväskylästä. Vuokratuottoprosentti oli todella korkea, mutta vuokraus haastavaa eikä arvonnousua tullut.

”Sain omani pois, kun myin asunnon muutamaa vuotta myöhemmin pois, mutta paremmin olisi pärjännyt sijoittamalla keskeisemmälle paikalle.”

Orava kertoo rahoittaneensa asuntosijoitukset pääasiassa velalla.

”Varsinkin alkuvaiheessa hyödynsin muiden vakuuksia ja velkavipuprosentti saattoi yksittäisessä hankinnassa olla 100 prosenttia. Viime vuosina sijoituksiin on käytetty lähes aina myös omaa pääomaa, jota on tullut laittamalla lainoja lyhennysvapaille ja säästämällä palkkatuloista ja sivutoimisen yritystoiminnan tuloista.”

Parhaimmat ja pahimmat asuntokohteet

Asuntosijoittamisen harrastus on ollut muutakin kuin sijoittamista. Orava ja Turunen ovat muun muassa järjestäneet asuntosijoitusvalmennuksia ja he ovat julkaisemassa alkuvuodesta alkaville asuntosijoittajille suunnatun verkkovalmennuksen nimeltä ”Näin ostat ensimmäisen sijoitusasuntosi”.

Epäonnistumisia asuntosijoittamisessa tulee yhtä varmasti kuin Manulle illallinen. Oravakin on joutunut maistamaan huonon asuntokohteen karvasta kalkkia.

Orava ja Turunen ostivat Säynätsalosta, joka on Jyväskylän keskustasta noin 15 kilometrin päässä, kaksi kaksiota vanhasta vuokratalosta erittäin edulliseen hintaan.

”Sijainti oli kuitenkin siinä määrin huono, että vuokraus oli haastavaa ja asuntojen myynti vielä hankalampaa. Toinen asunto osoittautui vielä tupakkakämpäksi, jolloin remonttiin upposi paljon rahaa. Näitä remonttirahoja ei kuitenkaan saanut asunnon hintaan, joten toisen asunnon myimme pienellä tappiolla pois. Kokonaisuus oli suunnilleen plusmiinusnolla, kun lasketaan mukaan parilta vuodelta kertyneet vuokratulot”, Orava kertoo.

Alkuvaiheessa asuntosijoittajat ostivat enemmän lähiökohteita. Niissä on ollut Oravan mukaan hyvä kassavirta ja vuokraus on mennyt ihan hyvin. Arvonnousua niille ei vain juuri ole tullut.

Keskustassa vuokratuotot ovat olleet hiukan pienempiä, mutta arvonmuutos on ollut viime vuosina ihan toista luokkaa kuin lähiöissä. ”Tämän voi tilastodatan perusteella yleistää lähes kaikkiin isoihin kaupunkeihin”, Orava painottaa.

Parhaimmat vuokratuotot Orava on saanut lähiökohteista, koska vuokrataso ei ole niin paljon alhaisempi kuin keskustassa, mutta hinnat ovat huomattavasti alhaisempia.

”Toisaalta paras arvonnousu on tullut keskustakohteista, jotka olemme syystä tai toisesta saanut ostettua alueen keskivertohintoja alhaisemmilta tasoilta. Olemme Ollin kanssa kuitenkin kassavirtaorientoituneita sijoittajia, koska arvonnousu on aina tavallaan spekulaatiota ennen kuin asunnon myy. ”

Omistuksessa jo 30 asuntoa

Orava kertoo yhdistäneensä voimansa toisen asuntosijoittajan, Olli Turusen kanssa vuonna 2011.

”Se oli käänteentekevä vuosi sijoitustoiminnassa. Yhdistämällä voimamme, saimme ostettua useita asuntoja vuodessa lisää ja tutustuimme myös ihmisiin, jotka ostivat kokonaisia kerrostaloja ja myivät ne sitten useamman asunnon nipuissa eteenpäin”, Orava kertoo.

Isoimmassa kaupassa Orava ja Turunen ovat ostaneet jopa 10 asuntoa kerralla, joista osan he myivät strategiaan soveltumattomina heti pois ja osan ovat pitäneet omistuksessaan.

”Omistamme Ollin kanssa yhdessä noin 30 asuntoa ja päälle on muutama asunto omissa nimissä tai jonkun muun kanssa yhteisesti omistettuna.”

Velkavipu on jokaiselle asuntosijoittajalle tuttu termi. Se tarkoittaa sitä, että asuntosijoittaja ”vivuttaa” omalle pääomalleen lisää tuottoa käyttämällä velkarahaa sijoituksissa. Jos sijoittaja saa sijoituksillaan velan korkoa parempaa tuottoa, pystyy hän velan avulla nostamaan oman pääoman tuottoprosenttia selvästi.

Velanottoon sisältyy tietenkin omat riskinsä. Silti Orava uskoo velkavivun voimaan.

”Velkarahalla saa nostettua oman pääoman tuotot varsinkin matalan korkotason aikaan selkeästi korkeammalle tasolle. Mikäli käyttää paljon velkaa, kannattaa miettiä suojautumista korkojen nousun varalle näin matalan korkotason aikaan”, asuntosijoittaja opastaa.

Kolme tärkeää asuntokohteen valintakriteeriä

Mihin asuntosijoittajan tulee uusia kohteita etsiessään sitten kiinnittää eniten huomiota?

Oravan vastaus ei ole mikään yllätys. Keskeisintä on kiinnittää huomiota sijaintiin. Asunto kannattaa ostaa kasvavasta kaupungista ja siellä mielellään kasvavalta alueelta.

Toinen Oravan mainitsema seikka on talonyhtiön kunto. Ovatko isot remontit tulossa vai jo tehty, miten yhtiötä hoidetaan ja minkälaiset hoitokustannukset ovat?

Lisäksi merkitystä on myös huoneiston koolla.

”Meidän strategia on sijoittaa alle 35 neliöisiin yksiöihin, koska yksiöissä on paras vuokrattavuus ja remonttikulut rasittavat yksiöitä suhteellisesti kaikkein vähiten”, Orava paljastaa.

Asuntosijoittajat kertovat usein, että asuntosijoituskohteella on mahdotonta saada tuottoa jos sen tulee ostaneeksi ylihintaan. Onko näin?

Oravan mukaan tässä väitteessä perää.

”Asuntosijoittaminen on ostobisnes. Hankintahetkellä naulataan pitkälti monia asia kiinni; minkälaista vuokratuottoa tulet saamaan ja minkälainen on asunnon vuokrattavuus (eli sijainti, koko ja kunto). Kuntoa voi tietysti vielä parantaa remontoimalla, mutta sijainti on mikä on. Lisäksi asunnon koolla on yllättävän iso vaikutus.”

Oravan mukaan esimerkiksi monissa lähiöissä yksiöt liikkuvat erittäin hyvin mutta kolmioiden kanssa on jo haasteita. Tämä näkyy hyvin vuokratasoissa. Lähiössä ei ole tavatonta, että isomman asunnon vuokra on vain sen verran suurempi kuin yksiön, että kaikki yksiön vuokran ylittävä taso menee korkeamman vastikkeen maksuun.

Sudenkuoppiakin asuntosijoittajan eteen tulee aina aika-ajoin. Oravan mukaan kolme suurinta riskiä on ostaa väärästä paikasta vääränlainen asunto liian kalliilla hinnalla.

”Lisäksi vuokrauksen hoitaminen huolimattomasti on iso riski. Taloudelliset menetykset eivät monesti nouse mahdottoman suuriksi, mutta monelle aloittavalle sijoittajalle tuntuu olevan stressaavia sellaiset tilanteet, joissa vuokralaisen kanssa on ongelmia esimerkiksi vuokranmaksun kanssa. Pahimmillaan sijoitusasunto päätetään myydä siksi, että siihen satuttiin valitsemaan vuokralainen, joka ei ole hoitanut asioitaan.”

Tarttuuko Suomeen Tukholman tauti?

Velkaa hyödyntävälle asuntosijoittajalle on oleellista millaisella korolla asuntojen hankinnat voidaan rahoittaa. Asuntolainojen korot ovat viime vuosina olleet poikkeuksellisen alhaalla.

Orava uskoo, että korot jossain vaiheessa nousevat, mutta hän ei uskalla veikata milloin näin käy.

”Ennusteet ovat aina ennusteita ja kuten taas näimme esimerkiksi Suomen talouskasvun suhteen, ne muuttuvat monesti yllättävän nopeasti. Itse olen suojannut viidenneksen lainoistani kiinteällä korolla.”

Korkojen nousuun tulee kuitenkin varautua. Orava kertoo, että hänen tavoitteenaan on pitää 1000 – 2000 euroa asuntoa kohden puskurirahastoa yllätysten ja myös korkojen nousun varalle matalan riskin rahastoissa.

”Suosittelen kaikkia runsaasti velkaa käyttäviä sijoittajia varautumaan jollain lailla korkojen nousuun.”

Ruotsissa varsinkin Tukholmassa asuntomarkkinoiden väitetään olevan ylikuumentuneita. Onko vaarana että Tukholman tauti tarttuu Suomeenkin?

”Tietysti on hyvä muistaa, että Ruotsin asuntomarkkinoissa on kaksi piirrettä, jotka eroavat merkittävästi Suomesta: lainoja ei juuri lyhennetä ja vuokramarkkinat ovat säännelty.”

Orava ei siis usko, että ”Tukholman tauti” tarttuisi sellaisenaan Suomeen.

”Suomessa ja erityisesti Helsingissä yksiöiden hinnat ovat nousseet rajuimmin ja huomattavasti muuta markkinaa nopeammin. Todennäköisin asuntomarkkinoihin vaikuttava tekijä olisi siis korkotason merkittävä nousu, joka vähentäisi yksiöiden kysyntää ja toisi hintapainetta myös isompiin asuntoihin.”