Hypon pankinjohtaja Sami Vallinkoski kertoo, mitkä tekijät vaikuttavat asuntolainan korkomarginaaliin.
Hypon lainaamisesta ja asiakaspalvelusta vastaava pankinjohtaja Sami Vallinkoski.
Hypon pankinjohtaja Sami Vallinkoski kertoo, mitkä tekijät vaikuttavat asuntolainan korkomarginaaliin.
Asuntolainojen marginaaleissa on suuria eroja. Hypon pankinjohtajan mukaan joissakin tapauksissa lainanhakija joutuu maksamaan jopa kolminkertaisia marginaaleja lainastaan.
Parhaiden laina-asiakkaiden asuntolainamarginaalien ovat tällä hetkellä puolen prosentin tuntumassa ja suunta on kasvavissa kaupungeissa yhä alaspäin, kertoo Hypon lainaamisesta ja asiakaspalvelusta vastaava pankinjohtaja Sami Vallinkoski blogissaan.
Vallinkosken mukaan matalimmat marginaalit kaikille laina-asiakasryhmille löytyvät pääkaupunkiseudulta, jossa kaikki merkittävät asuntolainapankit pyrkivät voittamaan markkinaosuutta. Kasvukeskusten ulkopuolella pankkikilpailu on vähäistä ja yksi toimija saattaa määrätä hinnan ”ota tai jätä” -periaatteella.
Pankkikilpailu siis vaikuttaa asuntolainan korkomarginaaliin. Toinen keskeinen tekijä on Vallinkosken mukaan asuntolainan luottoriski. Jotta pankki voisi myöntää asuntolainan alhaisella korolla, pitää asiakkaan olla vahva maksukyky, runsaasti omia säästöjä sekä helposti kaupattavaa vakuutta.
Merkittävä tekijä on lainanhakijan kuukausitulot.
Vallinkosken mukaan tulojen tulisi olla varmoja ja säännöllisiä, sillä pätkätyö harvinaisessa ammatissa nostaa lainamarginaalia. Kuukausituloista tulisi mennä alle 45 prosenttia lainojen maksamiseen, ja kuukausituloista tulee jäädä lainanhoitokulujen ja tavallisten elinkustannusten jälkeen säännöllisesti useampia satasia säästöön.
Myös omat säästöt alentavat marginaalia.
”Omia säästöjä on vähintään 40 % asunnon velattomasta myyntihinnasta. On tärkeää huomata, että omarahoitusosuuden merkitys tulee korostumaan edelleen vuonna 2022 voimaan astuvan uuden pankkisääntelyn myötä”, pankinjohtaja toteaa.
Myös asunnon vakuusarvolla on merkitystä. Pienet kaupunkiasunnot peittoavat tässä maaseudun omakotitalot, Vallinkoski toteaa.
Lainamarginaalin alentamiseen pankinjohtaja antaa selkeän vinkin: lainojen kilpailuttaminen kannattaa.
”Asiakas voi saada oman tilanteensa kannalta parhaan asuntolainatarjouksen vain kilpailuttamalla pankkeja. Tarjouspyyntö kannattaakin lähettää vähintään kolmelle asuntolainapankille. Pankkien tarjouksissa on syytä huomioida, edellyttääkö tarjottu marginaali asiakassuhteen keskittämistä, lisäpalveluita vai saako tarjouksen puhtaana ja ilman kytkyjä. Yleispankin paras tarjous edellyttää usein koko asiakkuuden siirtämistä ja pankille tuottoisien lisäpalveluiden ostamista.”
Neuvottelin kerran ”asiakkaan”(ihan kaveri vaan) puolesta asuntolainasta useamman pankin kanssa. Tarkoitus oli ostaa ensiasunto Helsingin ei-ihan-keskustasta (Meilahti). Hypo-pankin kunniaksi sanottakiin, että sieltä sai, tosin vasta viikkojen tivaamisen jälkeen, ainakin osittain rehellisen vastauksen siihen, miksei opiskelija saa asuntolainaa.
Ko opiskelijalla oli ASP-säästöjä 30%, likvidejä vakuuksia 200k€, maksuhäiriöitä 0 kpl ja valmistuminenkin muutaman kuukauden päässä. Hyposta sai ainoana viidestä pankista edes jotenkuten järkevän lainatarjouksen, korko kuitenkin tuplaten se mitä työssäkäyvälle tarjottiin.
ASP-talletuspankki(ei Hypo) tarjosi myös(lain mukaan sen on pakko), mutta korko kipusi vielä hypoakin ylemmäs, koska pankin piti (lain mukaan taas) maksaa ASP-talletukselle kunnon korko ja luonnollisesti se yritti saada rahansa takaisin asuntolainan ylikoron muodossa.
Kovaa peliä, mutta toki vain elämää eli liiketoimintaa. Sen sijaan en ihan ymmärrä, miksi arvoisa pankinjohtaja edelleenkin kiertää asian ydintä kuin kissa kuumaa puuroa. Kissan voisi yhtä hyvin nostaa pöydälle samantien, ettei jokaisen lainaa tarvitsevan opiskelijan tarvitsisi tehdä sitä jokaisen lainatiskitädin kanssa erikseen.
Kissan nimi on tietenkin Finanssivalvonta. Tai ellei mörkö itse, niin pankin viranomaispelko, ts se, ettei pankki uskalla poiketa saamistaan ukaaseista, joiden mukaan ”pankin on varmistuttava laina-asiakkaansa maksukyvystä”. Pankki pelkää tulevia oikeudenkäyntejä, joissa kissojen ja koirien kanssa tutkitaan jokainen lainapaperi ja jokainen liitteenä oleva kymmensivuinen disklaimerilitania.
Yksikin puute ja pankki saa kärsiä koko luottotappion nahoissaan, koska on laiminlyönyt varmistua viidettätoista kertaa siitä, että asiakas ymmärtää korkojen voivat 20 vuoden kuluessa myös nousta tai asuntonsa arvon myös laskea.
Pitää myös allekirjoittaa paperi, jossa myöntää kenties joskus kuolevansa tai ainakin voivansa sairastua tai joutua yyteen hampaisiin. Asteroidikin voi iskeä tai KimJong-unin missiili mennä vähän pitkäksi. Olen henkilökohtaisestikin allekirjoittanut noin 100 kpl järkevyydeltään tuontasoisia papereita.
”..pitää asiakkaan olla vahva maksukyky, runsaasti omia säästöjä sekä helposti kaupattavaa vakuutta.”
-Millä painotuksella? Jos asiakkaalla ei aivan vielä ole yhtä vahvaa maksukykyä kuin pankinjohtajalla, mutta sen sijaan säästöjä enemmän kuin ostettavan asunnon arvo ja niistä vahvaa kassavirtaa, katsotaanko silti, että säännöllinen 1200 euron kuukausitulo on arvokkaampi kuin epäsäännöllinen 20 000 vuositulo? Kumpi tulo on ”säännöllisempää” – epävarman työpaikan ansiotulo vai hyvin hajautetun salkun pääomatulo? Miten helposti vakuuden on oltava kaupattavissa – riittääkö kaksi pankkipäivää vai saako kulua viisi?
Kyllä – on kysytty tosielämässä ja vastaukset eivät sijoittaja-opiskelijan mieltä lämmittäneet.
Köyhänä pankki voi kyllä asiakastaan pitää – koska useimmat heistä ovat – mutta typeryksenä pitäminen alkaa hissukseeen syödä miestä.
Tästä kaikesta tulee vahva vaikutelma, että lainaneuvottelijan päätöksiä ohjaa ihan joku muu kuin hänen oma arviointikykynsä. Pankissakaan ei olla typeryksiä, mutta sitä kuusta kuuleminen.
”Merkittävä tekijä on lainanhakijan kuukausitulot.”
-Niinpä. Pitäähän se velka hoitaakin. Mutta miksi vain kuukausitulot, miksi vain ansiotulot ja miksi vain työsuhteen perusteella saadut tulot? Jospa tällekin mantralle tehtäisiin kunnon ruumiinavaus, vaikkapa tässä ja nyt eli pankinjohtajan vastineessa.
Arvaan, että ”kuukausitulo” on peitenimi sille, että asiakkaan samaistaminen yhteen helposti hallinnoitavaan parametriin säästää pankin kuluja. Lainanhakina on siis pankille yhtä kuin hänen kuukausitulonsa eikä hakijalla ole mahdollisuutta vedota muihin tuloihin tai a(n)sioihin.
”Tarjouspyyntö kannattaakin lähettää vähintään kolmelle asuntolainapankille.”
-Ei kannata, sieltä tulee juuri tuota säännöllinenkuukausitulo-höpinää. Yhtä typeränturhia ovat ne loputtomat kilpailutalainasi-sivustot.
Ensin pitää saada suullinen/spostitse vastaus kysymykseen, saako pankissa käydessään edes kahviautomaatista kahvia jos on vain opiskelija, jolla on hieman säästöjä.
Pankkien kannattaisi ohjeistaa asiakaspalvelijoitaan lyömään opiskelijalle luuri korvaan jo kesken tämän aloituslauseen, niin säästettäisiin kaikkien aikaa ja hermoja. Tai automaattiin: ”Jos olet opiskelija ja haet lainaa, sulje ystävällisesti puhelin, koska jonossa on oikeitakin asiakkaita”.
——— ——–
Omassa neuvottelussa päästiin sitten Hypon isomman päällikön juttusille, ei aivan Vallinkosken tasolle mutta melkein. Sieltä tuli reilu vastaus, jonka mukaan lainaa ei kannata hakea ennenkuin ne tulot todella ovat ”säännölliset” ja nimenomaan ansio- eikä pääömatuloja.
Vakuuksilla, ylläripylläri, ei edes ole merkitystä, koska asunto on se joka pantataan, ellei laina ole ASP, jonka valtio takaa. 200-prosenttinen reaalivakuus ja isotkaan pääomatulot eivät auta, vaan vaikka laina sellaiselle hakijalle toki myönnetään(tuleva sijoitusasiakas!), korko on vähintään kaksinkertainen ”normaaliin” eli säännöllisen pienituloiseen lainanhakijaan verrattuna.
Salaisena vihjeenä, joka tätä nykyä lienee jo julkinen, vielä se, että ASP-laina kannattaa ottaa ensin ASP-talletuspankista, koska sen on silloin lain mukaan maksettava talletukselle korko(perus+lisäkorko), joka voi olla nelisenkin tonnia(indeksitapaus).
Pankki tietenkin ”kostaa” ko velvollisuutensa nyhtämällä puolestaan lainasta sikakorkoa. Heti kun laina on nostettu, kannattaa kuitenkin kävellä kadun yli kilpailijapankkiin, joka pudottaa korosta oitis puolet pois. Hesalaisen yksiön tapauksessa se voi merkitä 2000 euron säästöä(brutto) vuotuisissa korkomenoissa.