Yhtiölaina ja rahoitusvastike – hyödyt, riskit ja yleiset uskomukset

Mitä yhtiölaina ja rahoitusvastike tarkoittaa?

• Yhtiölaina on taloyhtiön vastuulla oleva laina, joka jakaantuu taloyhtiön osakkaille osakemäärien tai neliöiden mukaisesti
• Rahoitusvastike (käytetään myös termiä pääomavastike) on asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva kuukausittain maksettava maksuerä, jolla taloyhtiölainaa lyhennetään

Asunto-osakkeille kohdistuu yhtiölainaa lähes poikkeuksetta uudiskohteissa sekä myös silloin, kun vanhempaan taloyhtiöön on tehty remontteja, jotka on rahoitettu taloyhtiölainalla. Myös vanhojen kokonaisten vuokrakiinteistöjen ostojen yhteydessä, kun kiinteistö muutetaan asunto-osakeyhtiömuotoon, hankintaan käytetty laina muutetaan useissa tapauksissa yhtiölainaksi, jolloin asuntoihin kohdistuu myös yhtiölainaa.

Yhtiölainaa voi maksaa pois taloyhtiön määrittäminä ajankohtina kertasuorituksina, isompina osasuorituksina tai rahoitusvastikkeella kuukausittain mikä onkin verotehokkain tapa asuntosijoittajalle.

Uudiskohteissa yhtiölainan määrä on yleensä noin 60-75% asunnon velattomasta hinnasta. Yhtiölainan osuus saattaa olla suurempikin, esimerkiksi 80-85% mikäli asunnon pääsee ostamaan alennushinnalla (tutustu Asuntosalkunrakentajan alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin).

Onko rahoitusvastike kuluerä?

Uudiskohteen myynti-ilmoituksessa näkee usein termin ”vastikekulut”. Vastikekuluilla tarkoitetaan yhtiövastikkeen kuukausittain maksettavaa määrää. Yhtiövastike on maksuerä, joka sisältää sekä hoitovastikkeen että rahoitusvastikkeen osuuden samassa maksuerässä. Hoitovastikkeen osuus kattaa taloyhtiön ylläpitokulut, kuten lämmityksen, isännöinnin, huollon, kiinteistöveron ja vakuutukset.

On tärkeää ymmärtää, että hoitovastike on kulu, mutta rahoitusvastike ei. Rahoitusvastike on lainanlyhennyserä, joka kasvattaa varallisuuttasi pienentäen asuntoon kohdistuvaa lainaa siinä missä normaalin pankkilainankin lyhennyserä. Yhtiölaina eroaa pankkilainasta kuitenkin esimerkiksi helppoutensa, laina-ehtojen sekä tärkeimpänä verohyötyjen osalta.

Yhtiölaina ja verohyödyt

Sijoitusasunnon ostoon nostetun pankkilainan eli tulonhankkimislainan korot ovat vähennyskelpoisia kaikista pääomatuloista sekä lisäksi alijäämähyvityksenä ansiotuloista mikäli korkokuluja on pääomatuloja enemmän. Yhtiölainan verohyödyt ovatsiitä parempia, että voit vähentää ne kokonaisuudessaan kyseisen vuoden vuokratuloista. Tästä syystä asuntosijoittajan ei kannata maksaa yhtiölainaa pois vaan maksaa sitä rahoitusvastikkeella kuukausittain. Omistusasuja ei voi vähentää rahoitusvastiketta ollenkaan, joten omistusasujan kannattaakin uudiskohteissa maksaa yhtiölaina pois normaalilla pankkilainalla, jonka korot ovat vähennyskelpoisia.

Asuntosijoittajakaan ei kuitenkaan pääse kokonaan välttämään veroa sillä vero tulee maksuun asunnon myyntihetkellä, lyhentyneen yhtiölainan osalta. Veron siirtäminen eteenpäin on kuitenkin aina järkevää ja yhtiölainan avulla se onnistuu hyvin.

Esimerkki:

Ostat velattomalta hinnaltaan 100.000€ maksavan uudisasunnon, johon kohdistuu 70.000€ yhtiölainaa. Sijoitat itse siis 30.000€. Päätät myydä asunnon muutaman vuoden päästä ja saat siitä 110.000€ velattoman hinnan. Yhtiölaina on lyhentynyt 50.000 euroon, joten saat 60.000€ eli sijoittamasi summan tuplana takaisin. Maksat luovutusvoittoveroa sekä arvonnousun (10.000€) että lyhentyneestä yhtiölainaosuudesta (20.000€) eli yhteensä 30.000 eurosta eli tämän hetken verotuksella (30-34% riippuen pääomatulojen määrästä) 9.000 – 10.200€.

Pitkän tähtäimen asuntosijoittajalle uudiskohteet tarjoavat oikein hyvän verohyödyn. Erityisesti yli 10 vuotta asunnon omistaneet yksityishenkilöt (ei yritykset) voivat hyödyntää asunnon myyntihetkellä hankintameno-olettamaa, joka on 40% luovutushinnasta.

Toinen esimerkki:

Olet ostanut velattomalta hinnaltaan 100.000€ maksavan uudisasunnon, johon kohdistuu 70.000€ yhtiölainaa, jonka laina-aika on 25 vuotta. Sijoitat itse siis 30.000€. Olet pitkän tähtäimen asuntosijoittaja ja pidät asuntoa vuokrattuna koko yhtiölainan laina-ajan eli 25 vuotta. Olet ostanut asunnon kehittyvältä alueelta ja saat myydessäsi asunnosta 200.000 euroa. Koska yhtiölaina on maksettu kokonaan pois, saat koko summan itsellesi. Normaalisti maksaisit veroa sekä arvonnousun (100.000€) että lyhentyneen yhtiölainan (70.000€) osalta eli yhteensä 170.000 eurosta eli 57.800€ tämän hetken verotuksella.

Mutta koska olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, voit käyttää hankintameno-olettamaa. Oletettu hankintameno on siis 40% luovutushetken hinnasta eli 80.000€. Maksat luovutusvoittoveroa siis 120.000 eurosta (200.000 – 80.000€) 40.800 euroa eli 17.000 euroa vähemmän kuin ilman hankintameno-olettamaa. Tämän lisäksi olet maksanut vuokratulosta veroa vain todella pienestä osuudesta, koska olet koko yhtiölainan laina-ajan verran voinut vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloista. Todella verotehokasta!

Lisäksi jos sattuisit asumaan omistusaikana asunnossa yhtenäisesti vähintään kaksi vuotta, et joudu nykyverotuksella maksamaan ollenkaan luovutusvoittoveroa.

Yhtiölainan lisähyöty verrattuna pankkilainaan on lisäksi se, että vältät lainan toimitusmaksun minkä joutuisit normaalista pankkilainasta maksamaan.

Tuloutettu vai rahastoitu?

Tämä on se kuuma kysymys, jonka asuntosijoittajat usein kysyvät. Ja hyvä että kysyvät, koska asia on tärkeä sillä se vaikuttaa veroihin. Yksinkertaistettuna:

• Jos yhtiölainasuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa -> rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia
• Jos yhtiölainasuoritukset rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa -> rahoitusvastikkeet eivät ole vähennyskelpoisia

Yhtiölainat ovat uudiskohteissa käytännössä aina tuloutettu eli rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia. Joissain uusissa taloyhtiöissä asia on kirjattu jopa yhtiöjärjestykseen. Rahastointi tulee kysymykseen enemmänkin vanhoihin kohteisiin tehtävissä korjaushankkeissa. Allekirjoittaneelle ei ole toistaiseksi tullut vastaan kohdetta, jossa yhtiölainasuoritukset rahastoitaisiin. Asia kannattaa kuitenkin aina varmistaa.

Yhtiölainasuoritusten kirjaamistavan päättää yhtiökokous, joten voit vaikuttaa kirjaamistapaan osallistumalla yhtiökokoukseen, pyrkimällä taloyhtiön hallitukseen tai muuten vain esittämällä asian taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle.

Yksityishenkilö täydentää vähennyskelpoiset rahoitusvastikkeet vuokratulojen, hoitovastikkeiden ja muiden kulujen tavoin esitäytettyyn veroilmoitukseen vuosittain.

Yksityiskohtaisempaa tietoa asiasta löytyy Suomen Vuokranantajien sekä Verohallinnon sivuilta.

Rahoitusvastike vuokratuoton laskennassa

Kun lasketaan sijoitusasunnon vuokratuottoa, rahoitusvastike täytyy jättää laskennan ulkopuolelle. Joskus tulee vastaan tilanteita, joissa sijoittaja on laskenut uudiskohteen vuokratuoton vähentäen myös rahoitusvastikkeen, jolloin vuokratuottolaskuri antaa vääristettyjä lukemia. Tällä laskutavalla uudiskohteen vuokratuotto olisi parempi lyhennysvapaiden aikana kuin lyhennysten alettua. Tilanne on siitä hassunkurinen, että kyseessä olisi sama asia jos laskisi pankkilainoitetun sijoitusasunnon vuokratuottoon pankkilainan lyhennyserän mukaan. Siinä missä pankkilainan maksueräkin, myös rahoitusvastike on lyhennyserä, joten jätä se vuokratuoton laskennassa pois.

Asia on eri silloin, kun lasketaan sijoitusasunnon kassavirtaa tai kassavirtatuottoa. Rahoitusvastikkeet vaikuttavat ilman muuta kassavirtaan, samalla tavoin kuin normaalin pankkilainan maksuerä. Sen sijaan oman pääoman tuottoa laskettaessa myös rahoitusvastike täytyy huomioida. Oman pääoman tuoton laskennassa täytyy selvittää vieraan pääoman kulu eli toisin sanoen lainan vuosittaiset korkomenot.

Yhtiölainojen ehdot

Artikkelin kirjoitushetkellä uudiskohteiden yhtiölainaehdot ovat edullisella tasolla. Lainojen korkomarginaalit liikkuvat 1%:n molemmin puolin ja laina-ajat ovat pääsääntöisesti n. 20-25 vuotta, joskus pidempiäkin. Myös lyhennysvapaata on lähes poikkeuksetta laina-ajan alussa, jolloin rahoitusvastikkeella maksetaan alkuvaiheessa vain pelkkää yhtiölainan korkoa. Lyhennysvapaat ovat yleisimmin 1-3 vuotta, joskus jopa 5-7 vuotta. Ehdot ovat siis järjestään paremmat kuin henkilökohtaisissa pankkilainoissa.

Muista myös riskit

Uudiskohteissa kannattaa olla tarkkana kassavirtojen kanssa. Lyhennysvapaiden aikana kassavirrat ovat luonnollisesti selvästi plussan puolella, mutta lyhennysten alkaessa kassavirta menee joskus nollaan tai jopa miinukselle. Mitä lyhempi laina-aika, korkeampi korko ja suurempi yhtiölainaosuus sitä todennäköisemmin kassavirta menee miinuksen puolelle. Tällöin ei toisaalta myöskään vuokratuloista aiheudu veroja, koska sekä hoito- että rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia.

Vaikka juuri nyt ennustetaan korkojen maltillista ja hidasta nousua, on selvää, että korkotaso nousee jossain vaiheessa ja sen seurauksena myös yhtiölainojen korot. Suojautumiskeino tätä vastaan olisi pitkään kiinteään korkoon sidottu taloyhtiölaina mikä on tullut jo vastaan joissain uudiskohteissa, mutta voisi ehkä käyttää enemmänkin. Mikäli kassavirrat kääntyisivät rahoitusvastikkeiden nousun myötä miinukselle, voisi sijoittajan takaporttina olla maksaa taloyhtiölaina pois henkilökohtaisella pankkilainalla, johon olisi neuvoteltu pidempi laina-aika.

Tietty riski saattaa myös kohota yhtiölainoitetuissa kohteissa, joissa on yksi suuri omistaja, esimerkiksi yksityissijoittaja, instituutio tai asuntorahasto. Jos iso omistaja ajautuu rahavaikeuksiin ja rahoitusvastikkeet jäävät maksamatta, tulee ne lopulta muiden osakkaiden maksettaviksi. On siis sijoittajan etu mikäli taloyhtiön omistus on hajaantunut. Se pienentää riskiä myös yhtiölainan myöntäneen pankin näkökulmasta, jolloin taloyhtiöllä on parempi neuvotteluasema yhtiölainaehtojen suhteen.

Yhteenveto

Yhtiölainan päällimmäisinä hyötyinä ovat sen helppous, hyvät lainaehdot sekä ennen kaikkea verohyödyt. Uudiskohteiden huolettomuus tekee niistä yhdessä yhtiölainan kanssa houkuttelevan sijoituskohteen etenkin pitkän aikavälin asuntosijoittajalle siitäkin huolimatta, että uudiskohteiden vuokratuotto on lähtökohtaisesti matalampi kuin vanhoissa kohteissa.

Sijoittajan on kuitenkin hyvä muistaa, että yhtiölaina on lainarahaa ja siten asunnon omistajan vastuulla siinä missä tavallinen pankkilainakin. Jokaisen sijoittajan kannattaa etukäteen määritää itselle sopivan velkavivun määrä.

Tässä kirjoituksessa esitetyt asiat perustuvat tämän hetken tilanteeseen. Korkotilanne, verotus ja säännökset saattavat muuttua tulevaisuudessa suuntaan tai toiseen.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka jakaa tietoaan ja vinkkejä Asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla, josta voit ladata ilmaiseksi yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.