Suomen Hypoteekkiyhdistys näkee asuntosijoittajien kasvussa riskejä tavallisen taloyhtiön osakkaan kannalta.
Suomen Hypoteekkiyhdistys varoitti tällä viikolla markkinakatsauksessaan taloyhtiöiden omistusrakenteiden muutoksista. Hypon mukaan viimeisen kymmenen vuoden aikana sijoittajien omistamien asuntojen määrä lisääntyi 150 000 kappaleella.
Hypon arvion mukaan ammattimaisilla sijoittajilla on nyt 200 000 ja kotitaloussijoittajilla 300 000 vuokra-asuntoa. Omistusasuntojen määrä on kasvanut finanssikriisin jälkeen alle 4 prosenttia ja sijoitusasuntojen liki 40 prosenttia.
“Onkin selvää, että entistä useampi taloyhtiö on joko tavallisten omistusasujien tai sijoittajien talo. Hyvinä aikoina erot talojen välillä osakkaan kannalta voivat jäädä pieniksi, huonoina aikoina erot repeävät herkästi.”
Asuntosijoittajat tuovat taloyhtiöön uudenlaisia riskejä
Hypo näkee asuntosijoittajien lisääntyneen osuuden tuovan uudenlaisen riskin tavalliselle asunto-osakeyhtiön osakkaalle.
“Jos taloyhtiön muut omistajat ovat lähinnä sijoittajia, etenkin rahastoja, ovat riskit ja esimerkiksi taloyhtiön tulevat remonttilainat kalliimpia”, Hypo varoittaa.
Hypon mukaan osa taloyhtiöistä voi myös päätyä vastoin tahtoaan pikavippaajiksi asuntosijoittajille tai -rahastoille, jos nämä eivät selviydy vastikemaksuistaan.
Asunnon ostajan kannattaa ennen asuntokauppakirjan kirjoittamista selvittää taloyhtiön omistajarakenne muiden tietojen lisäksi, Hypo neuvoo.
Asuntosijoittajien joukossa on kansainvälisiä asuntorahastoja, jotka ovat tehneet tuhansien asuntojen kauppoja Suomessa. Hypon mukaan tulevaisuudessa riskinä on se, että kannattavuuslaskelmien muuttuessa ulkomaiset sijoittajat poistuvat Suomesta. Suomen asuntomarkkinoista olisi siis kansainvälisten sijoittajien vuoksi tullut entistä epävakaammat.
Onko omistusrakenteen muutos turhaa pelottelua?
Suomen Vuokranantajat ry pitää varoittelua asuntosijoittajien kasvavasta määrästä vastakkainasettelun lietsomisena taloyhtiöissä, mikä ei ole kenkään etu.
Vuokranantajien mielestä taloyhtiön näkökulmasta taloudellinen riski näyttäytyy erilaisena riippuen siitä, onko taloyhtiössä yksittäisiä vuokranantajia, jotka omistavat yksittäisiä huoneistoja vai onko omistus keskittynyt niin, että yhdellä omistajalla on useita asuntoja. Toistaiseksi nämä on niputettu järjestön mielestä harhaanjohtavasti yhteen.
“Riski ei muodostu korkeammaksi siitä, että taloyhtiössä on yksittäisiä asuntoja omistavia vuokranantajia. Jos yksittäinen vuokranantaja ei selviytyisi vastikkeen- tai lainanmaksustaan, taloyhtiöllä on samat ja yhtä tehokkaat puuttumiskeinot kuin silloin, jos taloyhtiössä asuva osakas ajautuu maksukyvyttömäksi: huoneisto otetaan taloyhtiön hallintaan ja vuokrataan tai se pakkomyydään saatavien johdosta eli uusi omistaja tulee vastaamaan vastikkeesta ja lainasta”, Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva painottaa.
Järjestö muistuttaa, että uudistuotantoa on rakennettu valtaosaksi isoihin kasvukeskuksiin, joten maksuvaikeuksissa yksittäisen asunnon myynti ei ole ongelma. Sen sijaan isojen, useita huoneistoja omistavien tahojen kohdalla maksuvaikeudet aiheuttavat enemmän hankaluuksia.
“Jos useita huoneistoja menee samaan aikaan myyntiin, myynti vaikeutuu. Se hidastuu eikä asunnoista saada välttämättä riittävän hyvää hintaa, joka kattaisi lainat ja kulut. Kun asunto myydään, tulee uusi omistaja tällöin vastaamaan taloyhtiölainasta täysimääräisesti. Myyjä jää vastaamaan muista ottamistaan lainoista”, Koro-Kanerva selvittää.
Mitä enemmän erilaisia omistajia taloyhtiön osakkaissa on, sitä enemmän riski taloudellisista ongelmista tosiasiassa hajautuu, Koro-Kanerva toteaa. Lisäksi asunto, joka on vuokrauskäytössä, tuo koko ajan lainanmaksukykyä turvaavaa kassavirtaa, toisin kuin asunto, jossa omistaja asuu itse.
