Asuntosijoittaja saattaa nostaa sijoitusasunnon vuokratulot ilman veroja, kertoo Sunnuntaisuomalainen.
Lehden mukaan tämä on mahdollista yhtiölainojen vuoksi. Tällöin osakkaan maksamat taloyhtiölainan rahoitusvastikkeet voi asuntosijoittaja vähentää verotuksessaan. Verohallinnon mukaan nollaverot pysyvät ”sallitun verosuunnittelun rajoissa”.
Jos asunnon omistaja saa huoneistostaan vuokratuloa, hän saa vähentää verotuksessa vuokratuloista sekä hoito- että rahoitusvastikkeen.
Vastikkeet ovat verotuksessa vähennyskelpoisia, mikäli taloyhtiö on päättänyt tulouttaa vastikkeet. Taloyhtiön kirjanpidossa tulouttamisen sijaan rahoitusvastikkeet voidaan myös rahastoida, jolloin ne eivät ole asuntosijoittajalle vähennyskelpoisia.
Mahdollisuus vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessa saattaa mahdollistaa vuokratulojen nostamisen jopa verottomasti.
Yhtiölainat ovat uudiskohteissa käytännössä aina tuloutettu eli rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia. Joissain uusissa taloyhtiöissä asia on kirjattu jopa yhtiöjärjestykseen.
Toisaalta asuntosijoittajakaan ei kuitenkaan pääse kokonaan välttämään veroa, sillä vero tulee maksuun asunnon myyntihetkellä, lyhentyneen yhtiölainan osalta. Vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Eli tuloutetut rahoitusvastikkeet mahdollistavat pääomaverojen siirtämisen tulevaisuuteen.
Yhtiölaina on taloyhtiön vastuulla oleva laina, joka jakaantuu taloyhtiön osakkaille osakemäärien tai neliöiden mukaisesti.
Rahoitusvastike (käytetään myös termiä pääomavastike) on asunto-osakkeen omistajalle kohdistuva kuukausittain maksettava maksuerä, jolla taloyhtiölainaa lyhennetään.
Sijoitusasunnon ostoon nostetun pankkilainan eli tulonhankkimislainan korot ovat vähennyskelpoisia kaikista pääomatuloista sekä lisäksi alijäämähyvityksenä ansiotuloista mikäli korkokuluja on pääomatuloja enemmän. Yhtiölainan verohyödyt ovat siitä parempia, että voit vähentää ne kokonaisuudessaan kyseisen vuoden vuokratuloista. Tästä syystä asuntosijoittajan ei kannata maksaa yhtiölainaa pois vaan maksaa sitä rahoitusvastikkeella kuukausittain.
Omistusasuja ei voi vähentää rahoitusvastiketta ollenkaan, joten omistusasujan kannattaakin uudiskohteissa maksaa yhtiölaina pois normaalilla pankkilainalla, jonka korot ovat vähennyskelpoisia.
Taloyhtiölainat ovat yleistyneet viime vuosina uudiskohteissa, koska niiden avulla asunnon myyntihinta saadaan pienemmäksi. Rakennuslehden mukaan taloyhtiölainojen kokonaissumma on noussut jo noin 17 miljardiin euroon, kun se vuonna 2010 oli seitsemän miljardia.
Esimerkkejä yhtiölainojen verohyödyistä löytyy esimerkiksi tästä artikkelista: Yhtiölaina ja rahoitusvastike – hyödyt, riskit ja yleiset uskomukset
Artikkelia täydennetty seuraavalla lauseella: ”Toisaalta asuntosijoittajakaan ei kuitenkaan pääse kokonaan välttämään veroa, sillä vero tulee maksuun asunnon myyntihetkellä, lyhentyneen yhtiölainan osalta. Vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Eli tuloutetut rahoitusvastikkeet mahdollistavat pääomaverojen siirtämisen tulevaisuuteen.”
Mikko
28.5.2018 at 08:56
Olisiko syytä mainita että nuo verot itse asiassa vain siirtyvät asunnon myyntihetkeen jolloin tuloutetut rahoitusvastikkeet lisäävät myyntivoittoa vastikkeiden suuruudella?
Jorma Erkkilä
29.5.2018 at 08:20
Artikkelia täydennetty tuolta osin. Kiitos huomiosta.
Henri Blomster
28.5.2018 at 15:56
Hyvä huomio.
Bernstein
28.5.2018 at 22:38
”Mahdollisuus vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessa saattaa mahdollistaa vuokratulojen nostamisen jopa verottomasti.”
Tämäkin tautofoniaa sisältävä lause on syytä muokata siten että tavallinen palkansaajakin ymmärtää myös sen sisältämän loogisen kömmähdyksen. Palkansaajan maailmaan sovellettuna se kuuluu näin:
Mahdollisuus vähentää työmatkakulut saattaa mahdollistaa palkkatulojen nostamisen jopa verottomasti. Suomeksi: työmatkakulujen vähennysoikeus pienentää palkansaajan tuloveroa. Tai: Taloyhtiölainan korkojen vähennysoikeus pienentää osakkaan vuokratulon veroa.
Tulon hankkimiskulun saa siis vähentää, kuten verolakien henkeen kuuluukin. Jos tulon hankkimiskulu on yhtä suuri kuin tulo itse, mitään verotettavaa ei tietenkään jää kun ei jää tulojakaan. Tästä sitten valekepulainen sossumedia vääntää uutistyngän, jonka agenda on tietenkin poliittinen eli paha porvari saa osinkojen lisäksi myös vuokratulot verottomina.
Jorma Erkkilä
29.5.2018 at 07:50
Ei mene ihan noin. Asuntosijoittajalle rahoitusvastike ei ole kulu vaan investointi, joka nostaa huoneiston myyntihintaa. Investointeja ei pidä laskea sijoittajan ”tuloslaskelmaan” kulueräksi.
Bernstein
29.5.2018 at 11:59
Hmm… ymmärsin, että tuossa tarkoitettiin nimenomaan tuloutettuja rahoitusvastikkeita.
Eikö muuten kirjoituksessa ole pieni ristiriita:
”Taloyhtiön kirjanpidossa tulouttamisen sijaan rahoitusvastikkeet voidaan myös rahastoida, jolloin ne eivät ole asuntosijoittajalle vähennyskelpoisia.”
Tämä OK. Toisaalta kuitenkin sanotaan, että
[Tuloutettu rahoitus-]”vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Eli tuloutetut rahoitusvastikkeet mahdollistavat pääomaverojen siirtämisen tulevaisuuteen.”
-Eikö tässä vm lauseessa pitäisi olla tuloutetun sijasta rahastoitu rahoitusvastike?
Uudiskohteissa vastikkeet siis nykyisin aina tuloutetaan. Miten lie vanhoissa kohteissa ja mitä vaikutusta rahastoimisella on tavallisen asunnonhaltijan näkökulmasta, jolla on vain henk koht asuntolaina ? Entä mitä asuntosijoittaja voi tehdä, jos yhtiökokous(enemmistönä ei-sijoittajia) myöhemmin päättääkin muuttaa vastikkeet rahastoitaviksi ?