-KAUPALLINEN YHTEISTYÖ-
Asuntosijoittaminen on nykyisessä korkoympäristössä varsin houkutteleva vaihtoehto. Tässä artikkelissa käydään läpi neljä eri vaihtoa päästä kiinni asuntosijoittamisen tuomiin mahdollisuuksiin.
Ihmismieli on siitä, erikoinen että se pyrkii automaattisesti lokeroimaan rahankäyttöä ja käsittelemään asioita irrallisina paloina. Tämän takia sijoittajan kannattaa pyrkiä hahmottamaan kokonaisuuksia.
Asuntosijoittaminen tarjoaa osakkeita alhaisempaa tuottoa, mutta toisaalta riski on maltillisempi. Vieläkin tärkeämpää on alhainen korrelaatio osakkeiden ja asuntojen välillä. Osakkeiden ja asuntojen hinnat eivät siis kulje käsi kädessä ja asuntoja puoltaa sekin, että niiden tuoma tasainen tuotto istuu erittäin hyvin yhteen nykyisen alhaisen korkoympäristön kanssa. Tässä neljä vaihtoehtoista tapaa päästä asuntosijoittamiseen kiinni.
Neljä eri vaihtoehtoa päästä asuntosijoittamiseen kiinni
1) Suora asuntosijoittaminen
Mikäli pääomaa on riittävästi voi asuntoja ostaa suoraan itsekin. Suora sijoittaja ei maksa hallinnoinnin kuluja, mutta ratkaisu vaatii asuntomarkkinaan paneutumista. Mikäli käyttää velkavipua, tulee vastaan myös lainojen kilpailutus ja huolehtiminen riittävistä kassavirroista siinäkin tilanteessa, että asunto seisoo tyhjillään. Ideaalitilanteessa sijoitusasuntoja tulisi olla useampi. Näin sijoittaja pääsee nauttimaan useamman asunnon tuomasta hajautushyödystä. Valitettavasti ideaalitilanteeseen useammasta asunnosta pääseminen vaatii entistäkin suurempaa pääomaa.
2) Asuntosijoitusrahasto
Mikäli suora asuntosijoittaminen on liian työlästä, on toisena vaihtoehtona sijoittaminen asuntosijoitusrahastoon. Mukaan hajautettuun kokonaisuuteen pääsee huomattavasti pienemmillä summilla. Asuntosijoitusrahasto sisältää kuitenkin kaksi rakenteellista ongelmaa. Ensinnäkin sijoittaja joutuu maksamaan merkintä-, lunastus- ja hallinnointipalkkioita. Toisekseen rahastonhoitaja joutuu sijoittamaan rahastoon saapuvat rahat. Rahan määrä siis ohjaa sijoitustoimintaa, sen sijaan että sijoitustoiminta ohjaisi tarvittavan rahan määrää.
3) Listautuva kiinteistösijoitusyritys
Sijoittaja voi kiertää nämä asuntorahastoon liittyvät suorat ongelmat sijoittamalla asuntosijoittamista harjoittavaan yritykseen. Tässä on useita etuja. Ensinnäkin sijoituspäätökset tehdään ammattimaisesti hajautettuun kokonaisuuteen ja toisekseen sijoitustoimintaa ohjaavat markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet. Mikäli markkinoilla ei ole käsillä houkuttelevasti hinnoiteltua kohdetta voi yritys olla tekemättä uusia sijoituksia. Jos rahaa on liikaa, voi sen palauttaa omistajille osingon muodossa. Jos rahaa tarvitaan lisää, voidaan sitä hankkia markkinoilta. Toisin kuin rahaston kohdalla päästään siis tilanteeseen, jossa sijoitustoimintaa ohjaavat markkinoiden tuomat mahdollisuudet.
4) Listaamaton kiinteistösijoitusyritys
Listaamattoman kiinteistösijoitusyrityksen edut ovat pääsääntöisesti samat kuin listatun yrityksen tai listautumista hakevan yrityksen liittyvät hyödyt. Erona on listaamattomiin yrityksiin liittyvä riskipreemio. Listaamattoman yrityksen osakkeita on vaikea myydä eikä finanssivalvonta valvo niiden toimintaa samalla tavoin kuin listattujen yritysten kohdalla. Tästä riskistä maksetaan sijoittajalle preemio. Toisin sanoen tilanteen hyvä puoli on se, että sijoituksen tuotto-odotus on listattua yritystä korkeampi.
Tapaus Huhtanen Capital
Tällä hetkellä lisärahoitusta 374 asunnon ostamiseen hakeva Huhtanen Capital toimii erinomaisena esimerkkinä listaamattoman kiinteistösijoitusyhtiön tuomista mahdollisuuksista.
Huhtanen Capital on ostanut kohteita muun muassa suoraan kunnilta ja kaupungeilta, vaikeuksiin ajautuneilta urakoitsijoilta, sekä yhteistyökumppaneidensa kautta. Näin on saavutettu varsin alhainen ostohinta, noin 1300 euroa neliöltä. Strategiassa on myydä kohteet, joiden myyntihinta on noussut, mutta joiden vuokratuottoa ei voida nostaa.
Koska kyseessä on listaamaton yritys, pääsee sijoittaja nauttimaan riskipreemiota. Asuntoihin sijoittavan yrityksen pääoma on pääosin kiinni asunnoissa ja yrityksen tuotto tulee näiden asuntojen vuokratuloista. Taseluku, eli P/B-kerroin in siis keskeinen mittari osakkeiden hintaa arvioitaessa. Sijoittajan saama riskipreemio näkyy tässä P/B-luvussa.
Listautuvan Kojamon tapauksessa osakkeet on hinnoiteltu 0,96-1,12 hintahaarukkaan. Listaamattoman Huhtanen Capitalin osakkeen hinta suhteessa omistusten arvoon on Inderesin arvion mukaan puolestaan 0,74. Alennus on siis huomattava
Tilannetta voi verrata myös suoraan asuntosijoittamiseen. Kärjistäen, jos ostat asunnon suoraan maksat siitä 100%. Jos ostat asunnon Huhtanen Capitalin osakkeen muodossa maksat siitä 74%. Erotus johtuu siitä, että listaamattomaan yritykseen sijoittaneen on hankala myydä osakkeitaan suoraan. Riippumaton Newsec on arvioinut Huhtanen Capitalin omistusten arvon.
Huhtanen Capital rajaa riskiään myymällä omistuksiaan ja kierrättämällä pääomaansa. Näistä myynneistä saatu todellinen kauppahinta on ollut Newseqin arviota korkeampi. Tämä kielii siitä, että Newsecin tekemä arvonmääritys Huhtanen Capitalin omistuksista on luonteeltaan maltillinen.
Listaus tähtäimessä vuodelle 2020
Huhtanen Capital tähtää pörssiin tai myytäväksi vuonna 2020. Listautumista on jo valmisteltu sikäli, että Invesdorin alustalla oleva rahoituskierros on yleisölle suunnattu osakeanti. Käytännössä kaikki materiaali on hyväksytetty finanssivalvonnalla ja erona listautumiseen on lähinnä se, että nykyinen sijoittajaviestintä ei vielä täytä listautuvan yrityksen vaatimuksia.
Huhtanen Capitalin strategiassa on hakea tuottoa vuokran, ei arvonnousun kautta. Edellytyksenä on, että asuntoon liittyvien suorien kulujen jälkeen yritykseen jää 6,5 prosentin vuokratuotto. Nyt avoimena olevalla rahoituskierroksella yritys kerää varoja ostaakseen isomman 374 kappaleen erän jo vuokralla olevia asuntoja.
Listautuessaan Huhtanen Capital ei välttämättä tarvitse lisää rahoitusta, eikä vuodelle 2020 tähdättävä listautuminen näin ollen sisältäisi osakeantia. On siis hyvin mahdollista, että tämänhetkinen rahoituskierroksen jälkeen Huhtamäki Capitalin osakkeita saa seuraavan kerran ostaa markkinahintaan suoraan pörssistä.
Listaamattomaan yritykseen sijoittanut osakas hyötyisi mikäli Huhtanen Capital suunnitelmat listautumisesta vuonna 2020 toteutuisivat. On todennäköistä, että listaamattomaan yritykseen liittyvä riskipreemio poistuisi listautumisen yhteydessä. Riskipreemion poistuminen tarkoittaisi sitä, että osakkeen hinta nousisi.
Ei yhteyttä Nuorisosäätiöön
Huhtanen Capitalin ensimmäinen rahoituskierros järjestettiin vuonna 2015. Tuolloin myös Nuorisäätiö merkkasi yrityksen osakkeita. Nuorisäätiön noustua otsikoihin vuonna 2016 tehtiin päätös etäännyttää Huhtanen Capital Nuorisosäätiöstä. Käytännössä Nuorisosäätiön omistus ostettiin pois, eikä Nuorisosäätiö osallistunut enää vuoden 2017 rahoituskierrokseen.
Mikäli Huhtanen Capital kiinnostaa sijoituskohteena, kannattaa tutustua Invesdorin alustalta löytyvään materiaaliin niin mahdollisuuksien kuin riskienkin osalta. Materiaali sisältää myös Inderesin ja Repo Median tekemät yritysanalyysit.
Yhtiö on julkistanut osakeannista Finanssivalvonnan hyväksymän esitteen, joka on saatavilla osoitteesta http://www.invesdor.com/huhtanencapital, ja johon yhtiö kehottaa kaikkia yhtiöön sijoittamista harkitsevia tutustumaan.
