Asunnot ja kiinteistöt

Asuntomarkkinoiden skaalaetu, näin se syntyy

Veli-Matti Huhtanen on Huhtanen Capitalin toimitusjohtaja. Asuntosijoittaminen

Juha-Matti Huhtanen, Huhtanen Capitalin toimitusjohtaja.

-KAUPALLINEN YHTEISTYÖ-

Asuntomarkkinoiden skaalaetu sisältää vähintäänkin mielenkiintoisia mahdollisuuksia.

Yritysmaailmassa skaalautuvuudella tarkoitetaan tilannetta, jossa menot eivät kasva samassa suhteessa tulojen kanssa.

Sijoittajan kannalta tilanne on toivottava. Osakkeen omistajalle skaalautuvuus tarkoittaa sitä, että yrityksen kasvaessa, kulujen suhteellinen osuus alenee. Voittoa siis tulee enemmän.

Asuntomarkkinoilla on saavutettavissa useita skaalaetuja, kuten Huhtanen Capitalin esimerkki osoittaa. Huhtanen Capital on yritys, jonka liiketoiminta on lähtökohtaisesti skaalautuvaa. Yrityksen kulut eivät siis kasva samassa suhteessa kiinteistöportfolion kasvun kanssa.

On helppo nähdä, että 10 asunnon saneeraus on asuntoa kohden halvempaa ja vähemmän aikaa vievää kuin vain yhden asunnon saneeraus. Huhtanen Capitalin toimitusjohtaja Juha-Matti Huhtanen kertoo, että iso koko tuo tullessaan kuitenkin muitakin merkittäviä etuja kuin helposti nähtävän kustannussäästön.

Ammattimaisen ostoprosessin tuomia etuja

Huhtanen Capital aloittaa ostoprosessinsa suuresta määrästä kohteita.

Piensijoittajalla ei olisi aikaa käydä näin suurta massa läpi, eikä toiseksi pääsyä kaikkiin kohteisiin. ”Meille tarjotaan asuntoja yllättävistäkin lähteistä, sillä meidät nähdään potentiaalisena ostajakandidaattina. Varakkaallekaan parikymmentä sijoitusasuntoa omistavalle yksityishenkilölle ei edes lähdetä tarjoamaan 15 miljoonan kohdetta”, toimitusjohtaja Huhtanen toteaa.

Ensimmäisenä seulana käydään laskimella läpi jopa 150 potentiaalista ostokohdetta. Tässä kohtaa kysytään mikä hintatason pitäisi olla, jotta ostokohteita alettaisiin tutkimaan tarkemmin. Suuri osa kohteista karsiintuu tässä ensimmäisessä seulonnassa. Jatkoon pääsevistä kohteista tehdään tarkemmat laskelmat.

Kun avainluvut ovat kunnossa ja ostajan ja myyjän kohtaaminen on nähtävissä, siirrytään ulkopuolisen asiantuntijan tekemään arvioon asuntokohteen teknisestä kunnosta. Jos tekninen kunto on heikko, nousee keskeiseksi toimenpiteeksi korjauskustannusten tarkka arviointi.

Teknisen tutkinnan yhteydessä hintanäkemys tarkentuu joko alaspäin tai ylöspäin. Jos Huhtanen Capitalin esittämä hintanäkemys edelleen kohtaa myyjän kanssa, ovat valmiudet varsinaiseen hankintapäätökseen olemassa.

”Niin sanottu taloudellinen ja tekninen due dilligence on toiminnassamme keskeistä. Huonokin kiinteistö saattaa olla erinomainen sijoitus, mutta silloin heikon kunnon tulee näkyä hinnassa. Toisekseen korjauskustannusten arvion tulee olla tarkka”, Huhtanen kiteyttää.

Huhtanen Capital on historiansa ostanut kohteita suoraan kunnilta ja kaupungeilta, vaikeuksiin ajautuneilta urakoitsijoilta, sekä yhteistyökumppaneidensa kautta. Inderes arvioi, että Huhtanen Capital pystyy myös tulevaisuudessa hyödyntämään näitä niin sanottuja tukkualennuksia.

Koko toimii pääsylippuna aivan toisenlaiselle markkinalle

Toimitusjohtaja Juha-Matti Huhtanen konkretisoi ja kiteyttää koon tuoman edun seuraavasti: ”Olemme allekirjoittaneet kauppakirjat 374 asuinhuoneiston ostamisesta 20 miljoonan euron velattomaan hintaan. Huoneistojen arvo yksitellen ostettuna olisi noin 29 miljoonaa euroa. Näiden asuntojen ostaminen tuo siis omistajille positiivisen kertavaikutuksen.” Koko mahdollistaa pääsyn markkinalle, jossa pienempikin tuottovaade riittää.

Selvää on, että yksityissijoittajan on käytännössä mahdotonta päästä nauttimaan vastaavan laisista tukkualennuksista sijoitusasuntoja suoraan ostaessaan.

Tässä tapauksessa yksityissijoittaja pääsee kuitenkin käsiksi tukkualennuksiin Huhtanen Capitalin osakkeita ostamalla. Osa 374 asunnon kaupasta, kun rahoitetaan Huhtanen Capitalin osakkeita myymällä. Avoinna olevan rahoituskierroksen hinta on suunniteltu niin, että alennus suhteessa yhtiön nettovarallisuuteen näkyy osakkeen merkintähinnassa, jota tukee Repo Median ja Inderesin osakeanalyysit yhtiöstä.

Listaamattomaan Huhtanen Capitalin osakkeita ostamalla piensijoittaja pääsee siis hyödyntämään niin ammattimaista prosessia, hajautusta ja tukkualennusta, kuin myös listaamattomiin osakkeisiin liittyvää likviditeetti- ja riskipreemiota.

Koon tuoma etu näkyy toimitusjohtaja Huhtasen mukaan usealla eri tavalla. ”Ostoprosessimme on pääpiirteittäin samanlainen kuin muillakin ammattimaisilla toimijoilla. Avain on päästä yhä isompiin hankekokonaisuuksiin käsiksi”.

Mitä suuremmasta hankekokonaisuudesta on kysymys, sitä vähemmän löytyy tahoja, jotka pystyvät tekemään tarjouksen. Koon kautta on siis mahdollista päästä erilaiseen markkinaan käsiksi. Kun kilpailijoita on vähemmän, on tarjolla oleva kateprosentti parempi.

Ulkomaisille pääomasijoittajille koolla on merkitystä

Huhtanen Capital seuraa markkinoita aktiivisesti ja yksi mielenkiintoinen trendi on, että ulkomaalaisten sijoittajien kiinnostus suomalaiseen asuntomarkkinaan on tuplaantunut viimeisen vuoden aikana.

”Ulkomaalaiselle isolle toimijalle vieraan pääoman kustannus on merkittävästi pienempi, kuin vaikkapa meidän tapauksessamme. Tämän takia heille riittää se vähän pienempi tuotto”, valaisee Huhtanen tilannetta.

Huhtanen Capitalin strategiana on hyödyntää tilanne. ”Sillä matkalla ollaan”, Huhtanen summaa. ”Me olemme 2020 hyvää tuottoa tekevä yritys, joka on 2020 mennessä ulkomaiselle instituutiolle tai muulle taholle hyvinkin potentiaalinen ostokohde.”

”Meistä tulee houkutteleva kohde, kunhan ensin saamme riittävän suuren asuntopaketin kasaan. Ulkomaalaiselle instituutiolle riittää neljän prosentin vuokratuotto, mutta heille pitää olla tarjota vähintään 100 miljoonan euron kokoinen, helposti ymmärrettävä asuntosalkku”, Huhtanen kertoo.

Huhtanen konkretisoi strategiaa numeroiden kautta: ”Sadan miljoonan asuntosalkku toisi Huhtanen Capitalille vuokratuloja 6 miljoonaa vuodessa. Ulkomaalainen toimija puolestaan arvostaa 6 miljoonan vuokratulot 120 miljoonaan euroon. Tämän takia yrityksen myynti on listautumisen ohella realistinen tavoite vuodelle 2020.”

Suomen asuntomarkkina on kansainvälisesti tarkasteltuna mielenkiintoinen. Helsingin pörssistä löytyy kolme osakeyhtiömuotoista kiinteistösijoitusyhtiötä, kun niitä on Ruotsissa yli 20. Rahastot mukaan luettuna luku Ruotsissa on peräti 50. Ruotsiin liittyvä mielenkiintoinen detalji on myös se, että siitä huolimatta että asuntojen hinnat ovat laskeneet voimakkaasti, ei asuntoihin sijoittavien yritysten osakekursseissa ole tapahtunut kuin nimellisen kokoinen korjausliike.

Kansainvälinen trendi on myös se, että suurista asuntoportfolioista ollaan valmiita maksamaan yli yhtiöiden nettovarallisuuden, kun Suomessa toistaiseksi yhtiöitä hinnoitellaan alle nettovarallisuuden.

Rahoituskierros on auki 21.6.2018 asti

Mikäli Huhtanen Capital kiinnostaa sijoituskohteena, kannattaa tutustua Invesdorin alustalta löytyvään materiaaliin niin mahdollisuuksien kuin riskienkin osalta. Materiaali sisältää myös Inderesin ja Repo Median tekemät yritysanalyysit.

Yhtiö on julkistanut osakeannista Finanssivalvonnan hyväksymän esitteen, joka on saatavilla osoitteesta http://www.invesdor.com/huhtanencapital, ja johon yhtiö kehottaa kaikkia yhtiöön sijoittamista harkitsevia tutustumaan.

Tutustu Huhtanen Capitaliin

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info@salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös