Sijoitusasunto – pitääkö sen tuottaa positiivista kassavirtaa?

Yhä useampi on ymmärtänyt, että kuukausittaiset kassavirrat voivat mahdollistaa oman unelmaelämän. Taloudellinen riippumattomuus määritelläänkin usein niin, että työstä riippumattomat tulot kattavat elämisen menot. Passiivisten tulojen hankkimiseen on useita hyviä tapoja ja asuntosijoittaminen on yksi niistä.

Positiivinen kassavirta pienentää asuntosijoittamisen riskiä

Positiivinen kassavirta on yksinkertaisesti sitä, että tilille napsahtaa kuukausittain enemmän rahaa kuin sieltä lähtee. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa sitä, että sijoitusasunnon vuokrasta jää rahaa jäljelle vastikkeiden, lainanlyhennyksen ja verojen jälkeen. Tästä herääkin kysymys, että mitä jos niitä positiivisen kassavirran sijoitusasuntoja olisikin useampia mikä toisi turvaa ja vapauksia omaan talouteen?

Sijoitusasunnon ostoon on monilla asuntosijoittajilla tiukat kriteerit. Perinteisen kassavirtasijoittajan ykkösjuttu on, että sijoitusasunto tuottaa aina positiivista kassavirtaa kulujen ja verojen jälkeen. Useat myös laskevat, että kassavirran pitää olla positiivinen myös korkojen noustessa mikä antaa luonnollisesti turvaa korkojen nousua vastaan ja pienentää riskiä. Korkojen nousulta voi suojautua myös vaikkapa 10 vuoden kiinteällä korolla. Pitkän aikavälin kassavirtasijoittajalle ei asuntojen hintaheilahtelutkaan ole haitaksi, koska keskittyminen on on sijoitusasuntojen tuottamassa kassavirrassa, ei arvonmuutoksissa.

Kassavirta etusijalla, arvonnousu bonusta

Jos asuntosijoittamista katsoo isossa kuvassa, kannattaa mennä kassavirta edellä ja ajatella arvonnousua mahdollisena bonuksena. Kun vuokralaiskysyntä kehittyy, paranee samalla myös kassavirta ja sen myötä myös asuntojen arvot. Eli lopulta kassavirta ja arvonnousu korreloivat keskenään melko hyvin.

On totta, että arvonnousulla tehdään ne kovimmat tuotot, mutta myös riskit ovat suuremmat. On enemmän spekulointia kuin asuntosijoittamista ostaa sijoitusasunto pelkästään arvonnousumielessä. Toki arvonnousua voi tulla, esimerkiksi suurimmissa kasvukeskuksissa, joissa vuokratuotto on matalampi ja velkavivulla ostettaessa kassavirrat miinuksilla. Arvo saattaa kuitenkin nousta kovastikin vuosikymmenessä tai –kymmenissä, mutta takeita siitä ei ole.

Tässä artikkelissa pohdinnan ulkopuolelle jätetään kokonaan alle markkinahintaisen ostohinnan tuoma välitön arvonnousu/myyntivoittomahdollisuus kuten myös osta-remontoi-myy –sijoittaminen. Riski-tuotto –suhteeltaan tuloksekkainta saattaa olla yhdistää positiivinen kassavirta sekä alle markkinahintaisen ostohinnan (+remontin) tuoma arvonnousumahdollisuus.

Kuinka saat sijoitusasunnon tuottamaan positiivista kassavirtaa?

Asuntosijoittajilla on yhteinen ongelma: Miten löytää sijoitusasunto, joka tuottaa positiivista kassavirtaa? Kaiken lisäksi sijoitusasunnon tulisi täyttää myös taloyhtiötä ja aluetta koskevat ostokriteerit. Muutamia keinoja, joilla positiivinen kassavirta on mahdollista saavuttaa:

• Osta korkean vuokratuoton sijoitusasunto. Tämä tarkoittaa käytännössä siirtymistä kasvukeskusten keskusta-alueilta taajamiin ja/tai hitaammin kehittyviin tai hiipuviin kaupunkeihin. Tällaisten sijoitusasuntojen vuokratuotto saattaa olla yli 10%:a, mutta arvonkehitysodotukset ovat heikommat.
• Nosta vuokraa. Mikäli sijoitusasunnon vuokra on alle markkinatason, tee korotus vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Älä kuitenkaan korota vuokraa liikaa, koska pitkäaikainen tyytyväinen vuokralainen on parempi vaihtoehto kuin vuokralaisen vaihtuminen. Vuokraa voi olla mahdollista korottaa myös asunnon pienillä parannusinvestoinneilla, jotka lisäävät vuokralaisen viihtyvyyttä. Esimerkiksi asuinpintojen tai kodinkoneiden uusimisen myötä vuokralainen saattaa mielellään maksaa muutaman kympin enemmän.
• Neuvottele pitkä laina-aika. Lainan kuukausierän saa mahdollisimman pieneksi neuvottelemalla lainalle mahdollisimman pitkän laina-ajan.
• Neuvottele matalampi korko. Luonnollisesti, mitä matalampi korko sitä pienempi lainaerä.
• Yhdistä nykyiset lainat. Sinulla saattaa olla eri aikoina otettuja lainoja sijoitusasuntoihin ja ehkä omaan asuntoosi, jolloin olet ehtinyt lyhentää joitain lainoja jo useita vuosia. Yhdistämällä lainat yhdeksi uudeksi 20-25v lainaksi kassavirta saattaa parantua huomattavasti. Kannattaa käydä keskustelua oman pankin kanssa sekä kilpailuttaa myös muut pankit.
• Pienennä velkavipua. Velkavivun pienentäminen on luonnollisesti helpoin tie saavuttaa positiivinen kassavirta. Pienempi velkavipu vaatii luonnollisesti suuremman oman pääoman. Pienempi velkavipu madaltaa selvästi oman pääoman tuottoa, mutta samalla myös riskiä.
• Osta sijoitusasunto alle markkinahinnan. Vuokratuotto ja kassavirta ovat sitä paremmat mitä enemmän alle markkinahinnan pystyt sijoitusasunnon ostamaan.

Sijoitusasunto ei aina tuota kassavirtaa

Meillä positiivinen kassavirta ei ole ollut sijoitusasuntojen ehdoton kriteeri aina, mutta tilanne on muuttuu sijoitusasuntosalkun kasvun myötä. Omassa strategiassamme emme kuitenkaan vaadi jokaiselta asunnolta kassavirtapositiivisuutta vaan katsomme koko asuntosalkun kassavirtaa. Muutamasta negatiivisen kassavirran asunnosta on itse asiassa hyötyä, ainakin verotusmielessä. Esimerkiksi positiivista kassavirtaa tuottavien vanhojen asuntojen rinnalle on verotehokasta ottaa jokunen negatiivista kassavirtaa tuottava yhtiölainoitettu uudiskohde. Rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta, jolloin uudiskohteiden negatiiviset kassavirrat pienentävät muiden asuntojen maksuun tulevia veroja.

Sijoitusasunnon ei välttämättä tarvitse tuottaa positiivista kassavirtaa seuraavissa tilanteissa:

• Sijoitat ja jaat riskiä yhdessä 1-2 ystäväsi kanssa
• Sinulla on riittäviä tulovirtoja muualta esim. muista sijoitukista, yritystoiminnasta tai palkkatyöstä
• Sinun sijoitus(asunto)salkku tuottaa jo valmiiksi positiivista kassavirtaa
• Tavoittelet positiivisen kassavirran asuntosalkkua, mutta et tarvitse sitä alkuvaiheessa vaan haet nopeaa kasvua

Kassavirran maksimointi alussa saattaa hidastaa vauhtiin pääsemistä

Jos asiaa ajattelee pitkän aikavälin tavoitteen kautta, sijoitusasunnon kassavirran ei tarvitse joka tilanteessa olla positiivinen ellei sille ole sillä hetkellä todellista tarvetta. Oletetaan, että olet asettanut tavoitteeksi hankkia 10-20 asunnon sijoitusasuntosalkun, joka tuottaa positiivista kassavirtaa. Nopein tapa tavoitteeseen pääsemiseksi ei ole välttämättä hankkia heti aluksi positiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja vaan lähteä matkaan vauhdikkaammin, suuremmalla velkavivulla. Mikäli se ei ole liian riskialtista.

Esimerkki – isolla velkarahalla vauhdikkaasti vauhtiin vs. alusta asti varman päälle positiivisella kassavirralla

Lähtötilanne:

• 20.000€ alkupääoma
• Sijoitusasuntoja 0kpl
• Vanhempien velattomassa kesämökissä käytettävissä vakuutta
• Hyvä tulotaso palkkatyöstä
• Omistusasunto, jonka lainaa maksettu yli 5 vuotta
• Tavoitteena 10-20 sijoitusasuntoa, jotka tuottavat positiivista kassavirtaa

Sijoittaja X päättää aloittaa vauhdikkaasti ja ostaa kolme 60.000€ maksavaa sijoitusasuntoa eli verojen kanssa yhteensä 183.600€ eurolla. 20.000€ omarahoituksen lisäksi pankki antaa ostettavia asuntoja vastaan lainaa 70% asuntojen arvosta eli 126.000€. X laittaa vanhempien kesämökin lainan vakuudeksi ja saa siten lainaa myös puuttuvalle vajaalle 38.000 eurolle. Oman pääoman tuottoartikkelin esimerkkiä käyttäen X saa omalle 20.000€ pääomalle huikean n. 50% oman pääoman tuoton. Suuren velkavivun vuoksi X joutuu maksamaan n. 100€ ylimääräistä joka kuukausi omasta pussista, mutta se ei ole ongelma tässä vaiheessa, koska X:llä on hyvä tulotaso.

Oletetaan, että X ostaa sijoitusasuntoja säännöllisesti lisää tiputtaen velkavipua hiljalleen saaden seuraavan 10 vuoden ajan keskimäärin 30%:n vuotuisen oman pääoman tuoton. Laskurin avulla voi huomata, että 20.000€ alkusijoitus on kasvanut 10 vuodessa ilman verojen huomioimista n. 275.000 euroon. X sopii pankin kanssa yhdistävänsä aiemmin otetut sijoitusasuntolainat yhdeksi 20v lainaksi, jolloin tavoite ollaan saavutettu 10 vuodessa ja asuntosalkku tuottaa positiivista kassavirtaa.

Sijoittaja Y sen sijaan pitää alusta asti kiinni positiivisen kassavirran periaatteestaan eli hän käyttää velkavipua maltillisemmin ja ostaa uusia sijoitusasuntoja harvemmin. Oletetaan, että Y saa tällä tavoin 15%:n vuotuisen oman pääoman tuoton mikä tarkoittaa, että saman 275.000 euron varallisuuden keräämiseen menee Y:llä 19 vuotta eli 9 vuotta kauemmin.

Tämä oli tarkoituksella hieman agressiivinen, mutta kuvaava esimerkki siitä, miksei asuntosijoittamisessa välttämättä kannata pitää alusta asti kiinni positiivisen kassavirran periaatteesta. Toki riskit kasvavat isoa velkavipua käytettäessä, mutta opetuksena oli, että välttämättä joka tilanteessa positiivista kassavirtaa ei ole välttämätöntä tavoitella, ellei siihen ole tarvetta. Kun aloitat mahdollisimman suurella velkavivulla, saat omalle pääomalle paljon paremman tuoton suhteessa maltillisemmin liikkeelle lähtevään sijoittajaan, jonka edellytyksenä on positiivinen kassavirta.

Huomioi, että esimerkkihenkilöllä ei ollut haittaa miinuskassavirrasta. Näin ison velkavivun käyttö ei ole suositeltavaa ellei omassa taloudessa ole selvää ylijäämää muista tulovirroista.

Yhteenveto:

Mielestämme asuntosijoittamisen perusajatus on hankkia sijoitusasunto, joka tuottaa positiivista kassavirtaa ja tätä suosittelemmekin pitämään ohjenuorana. Liian kriittinen ei kuitenkaan yksittäisen asunnon kohdalla tarvitse olla vaan on aina paras katsoa isoa kuvaa keskittyen koko asuntosalkun kassavirtaan. Kassavirta on asuntosijoittajan paras kaveri, vaikkakin isot rahat tehdään arvonnousulla. Arvonnousu on kuitenkin spekulaatiota, jonka varaan ei pelkästään kannata laskea.

Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustolta löytyy alkuperäinen versio Positiivinen kassavirta – sijoitusasunnon ehdoton kriteeri?, josta voit poimia myös sijoitusasuntosalkkuidean pitkän aikavälin asuntosijoittajalle.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan ja jakaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta ilmaiseksi yli 50 sivuisen E-kirjan asuntosijoittamisesta ja tutustua alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin.