Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus varoittaa asuntomarkkinoiden uusista uhista.
Uudet uhkat tulevat Brotheruksen mukaan kasvavien taloyhtiölainojen ja nousevan asuntosijoittajaaltistuksen vaarallisesta yhdistelmästä.
”Kotitalouksien velkaantuneisuudesta on kannettu huolta viime vuosina, osin syystä. Hypo nosti esille taloyhtiöiden velan kovan kasvun ja nyt haasteeseen ovat havahtuneet muutkin, myös viranomaiset”, Brotherus toteaa Hypon asuntomarkkinakatsauksessa.
Vielä ei ole huomattu, että tavallisten kotitalouksien asuntovelka on kuitenkin pysynyt perin vakaana, Brotherus toteaa. Kasvava osa veloista on taloyhtiölainoja.
”Hypon laskelmat paljastivat toukokuussa, että kotitaloussijoittajilla ja ammattimaisilla sijoittajilla on kullakin 10 miljardin euron velat, ja kasvava osa on otettu taloyhtiöiden kautta. Kotitaloussijoittajien velkamäärä on jopa viisinkertaistunut 10 vuodessa.”
Samaan aikaan taloyhtiöiden rakenne on pääekonomistin mukaan muuttunut sijoittajavetoisemmaksi. Finanssikriisin jälkeen asuntosijoittajien omistamien asuntojen määrä on kasvanut peräti 150 000 asunnolla eli liki 40 prosentilla, Brotherus kertoo.
Brotheruksen mukaan etenkin pienet asunnot ovat menneet ensiasunnon ostajien ohi sijoittajien salkkuihin. Se tuo taloyhtiölle uuden riskin.
”Nyt yhä useammassa taloyhtiössä voi yhden sijoittajan tai rahaston talousahdinko heijastua koko taloyhtiön talouteen. Erot tulevat esille viimeistään seuraavassa talouskriisissä. Tai jo seuraavassa isossa peruskorjauksessa – lainamarginaalit eroavat omistusasunto- ja sijoittajataloyhtiöiden välillä jopa kaksinkertaisesti, kun pankit hinnoittelevat riskiä.”
Pääekonomisti neuvoo, että ennen kauppakirjojen allekirjoitusta kannattaa selvittää perinteisten tietojen ohella omistajarakenne. Jos taloyhtiön muut omistajat ovat lähinnä sijoittajia, etenkin yksittäisiä toimijoita kuten rahastoja, ovat riskit suurempia.
”Kaikkein karuin tilanne tulee vastaan, jos sijoittaja ei selviydy vastikemaksuista: silloin kulut kaatuvat muiden osakkaiden harteille, vähintäänkin hetkellisesti. Taloyhtiöstä voi tulla tahtomattaan pikavippaaja asuntosijoittajalle.”
Brotherus ei ole ainoa joka varoittaa taloyhtiölainoista. Viime tammikuussa Finanssivalvonnan pääanalyytikko Sampo Alhonsuo varoitti taloyhtiölainojen kasvusta.
Alhonsuon mukaan toteutuneesta velkaantumisen kasvusta viimeisen runsaan neljän vuoden ajalta kaksi kolmasosaa on tullut asuntoyhteisöjen kautta ja vain yksi kolmasosa asunto- ja muista lainoista.
”Jos nykyiset trendit jatkuvat sekä tuloissa että veloissa kaksi vuotta, päädytään kotitalouksien velkaantumisasteeseen 133 prosenttia vuonna 2019. Asuntoyhteisövelkojen osuus tästä olisi 19 prosenttiyksikköä ja osuus kaikista kotitalouksien veloista yli 14 prosenttia. Esimerkki ei tietenkään sellaisenaan toteudu, mutta se kuvaa velkaantuneisuuden nopeaa kasvua nimenomaan asuntoyhteisölainojen kautta. Kotitalouksien osuus asuntoyhteisöjen veloista on kasvanut vuodesta 2013 lähtien yli 10 prosentin vuosivauhtia, ja kumulatiivinen kasvu on melkein 77 prosenttia”, Alhosuo totesi.
Katso tästä Hypon Asuntomarkkinakatsauksen videotiivistys.
