Olipa kyseessä sitten omistuskäyttöön tarkoitettu koti tai sijoitusasunto, juuri sen oikean löytäminen on vaikeaa. Mutta ollos huoleti. Kerromme helpottavan totuuden. Täydellistä asuntoa ei ole olemassakaan.
Koska blogi keskittyy asuntosijoittamiseen, puhutaan nyt sijoitusasunnoista. Erinomaisen sijoitusasunnon metsästämisessä huomio kannattaa kiinnittää ennen kaikkea viiteen isompaan teemaan ja niiden alatasoihin. Tässä ne lyhykäisyydessään:
1. Sijainti
- Oikea kaupunki – Suomen 311 kunnasta väki kasvaa mainitsemisen arvoisesti (>100 henkilöllä) vain 31 kunnassa. Suomessa on vain kourallinen kaupunkeja, joita kannattaa edes harkita.
- Järkevä sijainti kaupungin sisällä – on aivan eri asia oletko vilkkaassa keskustassa, kuhisevan oppilaitoksen kyljessä vai lähiössä, jonne bussi menee vain kerran tunnissa.
- Mikrosijainti – esimerkinomaisesti: katutaso roskiksille päin vai hissitalon ylin kerros kauniine maisemineen.
2. Koko
- Mitä pienempi, sitä parempi. Yleisesti ottaen yksiöille on eniten kysyntää ja vähemmän tarjontaa kuin kaksioista tai kolmioista. Tässä on toki alueellisia eroja ja näin ollen aluetuntemus on ykköskohdan lisäksi tässäkin kovaa valuuttaa.
3. Taloyhtiön kunto
- Uusi asunto on oikotie skipata listan tämä ja neljäs kohta, mutta sen vastineeksi saa luonnollisesti maksaa lisähintaa vanhaan verrattuna.
- Jos ostaa asunnon vanhasta taloyhtiöstä, on suurempi riski löytää kulusyöppö, mutta myös parempi mahdollisuus löytää oikea bargain.
4. Asunnon kunto ja varustelu
- Vahvan rakennusbuumin ansiosta uusista asunnoista on enemmän tarjontaa, joten vanhoissa asunnoissa yhä enemmän korostuu parempi kunto ja laadukkaampi varustelu. Jälkimmäisestä esimerkkinä mm. lasitettu parveke, astianpesukone ja tilava kylpyhuone, jonne mahtuu pesukone. Pikkupöksyt on mukavampi pestä omassa kodissa kuin yhteisissä tiloissa.
5. Luvut – vuokratuottokaavan pääkomponentit
- Vuokra
- Vastike
- Hinta
- Remonttivara (yhtiö + asunto)
Kompromissin paikka
Jos löydät keskustasta pienen asunnon mintissä kunnossa erinomaisesta taloyhtiöstä, on hintakin komea. Vuokratuottoprosentti valahtaa valjuksi ja arvonnousua odotellessa aika voi käydä pitkäksi. Jos taas ostat halvan, mutta hyväkuntoisen kämpän perähikiästä, saattaapi sopivan vuokralaisen löytämiseen mennä kuukausi jos toinenkin.
Listan kärkikaksikko eli sijainti ja koko ovat perustavaa laatua olevia tekijöitä, eli niihin et voi enää vaikuttaa oston jälkeen. Ne on ja pysyy (Huom! Joku voi konvertoida kolmion kahdeksi asunnoksi, mutta nämä ovat isossa kuvassa marginaalitapauksia.). Taloyhtiön kuntoon voi vähän vaikuttaa, asunnon kuntoon enemmän. Luvuista oikeastaan vuokra on ainoa vipu, mistä voi helposti vääntää. Mutta sekin vääntyy kompromissin hetkellä alaspäin eikä ylöspäin. Huonoa ja kallista casea kun harvoin saa hyväksi nostamalla vuokraa niin, että alkaa hymyilyttämään. Eli sijainnin ja koon lisäksi hinta on kovan kolmikon ydintekijä, joka naulataan ostohetkellä.
Täydellistä sijoitusasuntoa, jossa kaikki viisi natsaisi, on harvoin jos koskaan osunut kohdalle. Missä kohtaa viidestä tekijästä olet siis valmis tekemään kompromissin?
Ensimmäinen kompromissin paikka meillä on varustelu ja kunto. Kaikkien asuntojen ei tarvitse olla parvekkeellisia, astiapesukoneen omaavia ja autopaikallisia, jos sijainti on keskellä tikkataulua. Kunnoltaan ja varustelultaan kohtuuhyvä riittää silloin. Erinomainen sijainti on kivijalka – vaikka sitten tinkien sijainnin tuoman lisähinnan kautta muutamista kymmenyksistä vuokratuottoprosentissa. Loistavan sijainnin avulla parannamme vuokrattavuutta ja todennäköisyyttä hyvän vuokralaisen löytymiselle.
Me olemme satsanneet yhä enemmän sijaintiin, koska olemme huomanneet vuokratessa sen painavan eniten asiakkaan vaakakupissa. Vuokralainen eli asiakas on asuntosijoittamisessakin lopulta kuningatar/kuningas.
[xyz-ihs snippet=”Osta-vuokraa-vaurastu”]
