Viime huhtikuussa Vuokraturva laski Helsingin Sanomille, että jo peräti kolme miljoonaa suomalaista asuu alueella, jolla asunto-omaisuus menettää arvoaan. Asuntojen hinnat ovat alkaneet myös kunnissa, joissa on työvoimapulaa, ja keskisuurten kaupunkien sisällä tapahtuu voimakasta keskittymistä.
Pellervon taloustutkimus PTT kertoi puolestaan vastikään, että asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun myös monissa isoissa maakuntakeskuksissa.
Vähenevissä maakunnissa hinnat ovat kääntyneet laskuun 2010-luvun alkupuolella. Yllättävää on se, että myös kasvavissa maakunnissa on alueita, joissa hintakehitys on suhteellisen heikkoa. Hyvä esimerkki on Pirkanmaalta, jonka reuna-alueilla hinnat ovat laskeneet vuosikymmenen huippukohdasta vuoteen 2018 osakehuoneistoissa 7 prosenttia ja omakotitaloissa 10 prosenttia.
”Erot repeävät ja kasvavat 2020-luvulla kaupungistumisen edetessä. Kasvukeskuksissa hinnat nousevat, mutta monissa keskisuurissa maakuntakeskuksissakin hinnat tulevat laskemaan. Asuntomarkkinat polarisoituvat vielä nykyistä vahvemmin”, kertoo PTT:n asuntomarkkinoihin erikoistunut ekonomisti Peetu Keskinen.
Esimerkiksi Päijät-Hämeessä keskimääräisen omakotitalon hinta on laskenut 2010-luvun huippukohdasta vuoteen 2018 noin 12 prosenttia, Satakunnassa 10, Kanta-Hämeessä 8 ja Kymenlaaksossa 20 prosenttia. Keskimääräisen osakehuoneiston kohdalla laskua vuosikymmenen huipusta vuoteen 2018 oli PäijätHämeessä 3, Satakunnassa 4, Kanta-Hämeessä 7 ja Kymenlaaksossa 11 prosenttia.
Keskinen muistuttaa, että myös väestöltään kasvavissa maakunnissa hintakehitys eriytyy sisäisesti.
”Myös kasvavien maakuntien reuna-alueilla hintakehitys on ollut heikkoa. Ei Helsinginkään vaikutus yllä kaikkialle Uudellemaalle. Karkeasti sanottuna Suomessa asuntomarkkinoiden kasvu keskittyy 2020-luvulla hyvin pienelle maantieteelliselle alueelle: Helsingin, Tampereen ja Turun kaupunkiseuduille”, Keskinen summaa.
Edessä valtava asuntovarallisuuden uusjako
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola arvioi blogissaan, että työpaikat painottuvat Suomessa nyt entistä vahvemmin kasvukeskuksiin, ja maassamuutto imee työikäisiä päättymättömänä virtana työpaikkojen perässä.
”Poliittinen tahto on voimaton kehitykselle, joka on globaali ja käytännössä yhteinen kaikille maailman maille”, Metsola päättelee.
Metsolan mukaan edessä on valtavan rakennemuutoksen synnyttämä asuntovarallisuuden arvon uusjako.
”Iso osa suomalaisista joutuu hyväksymään, ettei heidän suurella työllään maksamallaan kodilla ole alkaneen vuosikymmenen päättyessä paljonkaan rahallista arvoa. Eikä maksettu omistusasunto siten tuo myöskään sitä vanhuuden turvaa, mitä asunnon omistamiseen on totuttu liittämään. Samalla sulavat perintöjen arvot.”
Vain kolmessa kasvukeskuksessa asuntojen hinnat nousevat. Silti pääkaupunkiseudulla sekä Turun tai Tampereen seudulla omistusasunnossa asuvat voivat Metsolan mukaan nauttia asuntonsa arvonnousun jatkumisesta.
2020-luvulla tästä asunto-omaisuuden uusjaosta voi tulla palkka- ja eläke-eroja suurempi varallisuuserojen aiheuttaja, Metsola uskoo.
Peruskorjaaminen ei enää taloudellisesti mielekästä
Kehitys johtaa myös siihen, ettei suurta osaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolisista asunnoista tulla koskaan peruskorjaamaan, Metsola arvioi.
”Haasteensa kokonaisuuteen tuo kiinteistöjen korjausvelka, jota keskisuuriin kaupunkeihin ja toki myös pieniin muuttotappiokuntiin kohdistuu. Peruskorjauksiahan tehdään tulevien vuosikymmenten asumisen mahdollistamiseksi ja kiinteistön arvon säilyttämiseksi. Jos väestöennuste karusti kertoo, että asukkaita ei välttämättä ole ja arvo tuskin tulee säilymään, peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti mielekästä.”
Lisäksi pankkien lainarahoituksen kiristyneet riskienhallinnan velvoitteet tekevät taantuvien paikkakuntien asuntokaupan ja peruskorjausten rahoittamisesta entistä vaikeampaa ja kalliimpaa.
”Kun lasketaan Suomen kiinteistöjen yhteenlaskettua korjausvelkaa, luku ei välttämättä kerro koko totuutta. Saattaa olla, että suuressa osassa Suomea asuntojen määrä on riittävä laskevalle asukasmäärälle ilman vanhojen talojen peruskorjaamistakin. Suurta osaa suurimpien kasvukeskusten ulkopuolella olevista asunnoista ei siksi tulla välttämättä koskaan peruskorjaamaan”, Metsola toteaa.
Peruskorjausten tekemättä jättäminen johtaa Metsolan mukaan siihen, että peruskorjausvaiheeseen tulevat rakennukset vain ajetaan loppuun ja sitten joko jätetään tyhjäksi tai puretaan.
