Taloyhtiöiden on entistä haastavampaa saada taloyhtiölainaa korjaushanketta varten, ilmenee Isännöintiliiton jäsenilleen tekemästä kyselystä. Isännöitsijöiden vastauksista kävi ilmi, että rahoitushaasteet eivät koske vain muuttotappioalueita.
Isännöintiliitto teki tammikuussa jäsenilleen kyselyn taloyhtiölainojen saamisesta. Kyselyyn vastasi 174 isännöitsijää eri puolilta Suomea, ja lähes puolet vastanneista oli kokenut jonkinlaisia lainansaantivaikeuksia.
Taloyhtiölainan saaminen korjaushanketta varten on vaikeutunut muuttotappioalueiden lisäksi monissa isoissa kaupungeissa, kuten Oulussa, Jyväskylässä ja Tampereella. Isännöitsijät ovat painineet rahoitushaasteiden kanssa jopa joillain alueilla Helsingissä.
Syinä taloyhtiölainojen saamisen vaikeutumiseen nousivat esiin liian suuri lainatarve suhteessa vakuuksien määrään ja sijoittajien suuri osuus taloyhtiössä.
Taloyhtiöiden todelliset riskit ovat kuitenkin pikemmin puutteellisessa taloussuunnittelussa ja ennakoinnissa kuin yksityisissä vuokranantajissa, väittää Suomen Vuokranantajat tiedotteessaan.
”Suomen asuntokannasta ja taloyhtiöistä erittäin suuri osuus on rakennettu 1970- ja 1980-luvuilla. Nämä talot ovat nyt peruskorjauksen tarpeessa. Korjausrakentamisen määrä on ollut voimakkaassa kasvussa jo pitkään. Käytännön esimerkkinä voi pitää tilannetta, jossa taloyhtiön keskineliöhinta on selvästi alle tuhat euroa neliöltä. Jos tulee samaan aikaan tarve esimerkiksi linjasaneeraukseen ja julkisivuremonttiin, korjaustarve saattaa nousta reilusti yli tuhanteen euroon neliöltä. Tällaisessa tilanteessa on selvää, ettei koko hankkeeseen ole saatavissa lainarahoitusta taloyhtiölle”, Suomen Vuokranantajien Tuomas Viljamaa huomauttaa.
Viljamaan mukaan tällaisia tilanteita on tullut vastaan jo suuremmissakin kaupungeissa. Tähän on hänen mukaansa syytä herätä kaikissa taloyhtiöissä.
Hajautunut omistus vähentää riskejä
Taloyhtiölainoja on viime vuosina myönnetty runsaasti myös siitä syystä, että uusia asuntoja on rakennettu paljon. Tämä on johtanut taloyhtiölainakannan kasvuun, kun sekä uusia on syntynyt paljon, että korjausrakentamistarpeita on runsaasti.
”Pankkien taloyhtiölainakannat ovat kasvaneet reippaasti viime vuosina. Samaan aikaan taloyhtiölainojen marginaalit ovat laskeneet ennätysalas. Nyt taloyhtiölainojen myöntämisessä on tultu entistä tarkemmiksi. Kaikkiin hankkeisiin ei saa lainaa, mikä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöiden suunnitelmallisuus, ennakointi, taloyhtiön hyvä hallinto ja hyvä luottamuksellinen suhde pankkiin nousee entistä tärkeämmäksi”, alleviivaa Viljamaa.
Vuokranantajaosakkaiden suuri määrä nousee Isännöintiliiton kyselyssä yhdeksi esteeksi yhtiölainan saamiseen taloyhtiön korjaukseen.
”Tämä on vähän yllättävää, koska hajautunut omistajakunta taloyhtiössä teoriassa hajauttaa riskiä. Olennaista olisi ymmärtää erilaiset sijoittajaosakkaat. En aivan eri tilanne, jos yksittäinen kiinteistörahasto omistaa suuren osan taloyhtiön huoneistoista kuin useampi yksityinen vuokranantaja maltillisella velalla 1-2 asuntoa hajautetusti. Tässä on olennaista lisätä tietoa asiasta kaikille osapuolille”, Viljamaa korostaa.
Kiristynyt sääntely, pankkien vakavaraisuuden tarkastelu, taloyhtiölainojen määrän reipas kasvu ja laskevien marginaalien yhtälö on johtanut tilanteeseen, jossa pankkien on tullut tarve painaa jarrua, mikä on vakauden kannalta vain hyvä asia.
“Kuitenkin se, että osa pankeista on ottanut näin tiukan linjan asuntosijoittajien määrän osalta, on yllättävää. Esimerkiksi Finanssivalvonnan ohjeistuksessa ei ole sijoittajaosakkaiden määrälle mitään yksittäistä raja-arvoa, jonka jälkeen pankkien tulisi kiristää lainamarginaaleja”, Viljamaa ihmettelee.
Tehdäänkö asuntosijoittajista syntipukkeja?
Viljamaan mielestä on olemassa riski, että vuokranantajaosakkaiden syyllistäminen vain heikentää taloyhtiön mahdollisuuksia vastata haasteisiin, koska keskitytään vääriin asioihin.
”Saattaa myös olla, että pankissa on ”helpompi” laittaa syy sijoittajien kontolle kuin todeta selkeästi todelliset syyt eli liian suuri lainatarve vakuuksiin nähden”, Viljamaa tähdentää.
Viljamaa kuvailee tilannetta yksinkertaistetun esimerkin avulla.
Oletetaan, että on kaksi osakasta, jotka kumpikin saavat samanlaista ansiotuloa. Heistä toinen asuu asunnossa itse ja toinen vuokraa asuntoa ja saa siis ansiotulojensa päälle vielä vuokratulot. Miten tämä osakas, jolla samat ansiot ja lisäksi vuokratulot, on taloyhtiön kannalta riskisempi kuin tämä toinen osakas, jos heidän tilanteensa on muuten täysin samanlainen? No ei hän ole. Päinvastoin.
Viljamaan mielestä on tärkeää ymmärtää, että vuokranantajaosakkaat voivat olla remonttien rahoittajina jopa paremmassa tilanteessa kuin asunnossa asuvat osakkaat.
