Vuokraturva laski viime huhtikuussa, että jo peräti kolme miljoonaa suomalaista asuu alueella, jolla asunto-omaisuus menettää arvoaan. Asuntojen hinnat ovat alkaneet myös kunnissa, joissa on työvoimapulaa, ja keskisuurten kaupunkien sisällä tapahtuu voimakasta keskittymistä.
Pellervon taloustutkimus PTT kertoi puolestaan vastikään, että asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun myös monissa isoissa maakuntakeskuksissa.
Vähenevissä maakunnissa hinnat ovat kääntyneet laskuun 2010-luvun alkupuolella. Yllättävää on se, että myös kasvavissa maakunnissa on alueita, joissa hintakehitys on suhteellisen heikkoa. Hyvä esimerkki on Pirkanmaalta, jonka reuna-alueilla hinnat ovat laskeneet vuosikymmenen huippukohdasta vuoteen 2018 osakehuoneistoissa 7 prosenttia ja omakotitaloissa 10 prosenttia.
”Erot repeävät ja kasvavat 2020-luvulla kaupungistumisen edetessä. Kasvukeskuksissa hinnat nousevat, mutta monissa keskisuurissa maakuntakeskuksissakin hinnat tulevat laskemaan. Asuntomarkkinat polarisoituvat vielä nykyistä vahvemmin”, kertoo PTT:n asuntomarkkinoihin erikoistunut ekonomisti Peetu Keskinen.
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola arvioi, että edessä on valtavan rakennemuutoksen synnyttämä asuntovarallisuuden arvon uusjako.
”Iso osa suomalaisista joutuu hyväksymään, ettei heidän suurella työllään maksamallaan kodilla ole alkaneen vuosikymmenen päättyessä paljonkaan rahallista arvoa. Eikä maksettu omistusasunto siten tuo myöskään sitä vanhuuden turvaa, mitä asunnon omistamiseen on totuttu liittämään. Samalla sulavat perintöjen arvot”, Metsola toteaa blogissaan.
Keskittymistä suosivat tekijät tulevaisuudessa
Mikä ajaa suomalaisia muuttamaan muutamiin suurimpiin kasvukeskuksiin?
Ajatuspaja Demos Helsinki arvioi tutkimusraportissaan, että tällä hetkellä kaupungistuminen kytkeytyy läheisesti valtioiden sekä alueiden talouskasvua vauhdittaviin politiikkoihin ja haluun kytkeä Suomi vahvasti kansainväliseen tietointensiiviseen talouteen – kaupunkiseutujensa kautta.
Ajatuspajan mukaan kaupunkeihin, niiden infrastruktuuriin ja kiinteistöihin suuntautuvat investoinnit ovat keskeinen talouskasvun lähde ja työllistäjä.
Ajatuspaja listasi 16 kaupungistumista ja keskittymistä edistävää ajuria, jotka nousevat 2020 – 2030 –luvuilla tärkeimmiksi kasvukeskusten vetovoimatekijöiksi.
Suomen pyrkimys hiilineutraaliksi
Suomi pyrkii hiiineutraaliksi vuoteen 2035 mennessä. Ajatuspajan mukaan se tarkoittaa esimerkiksi bensan ja dieselin korkeampaa verotusta tai myyntikiintiöitä, öljylämmityksen kieltämistä ja muiden energiaverojen nostamista. Kustannusten nousu ja suurin tarve investoida uusiin ratkaisuihin osuu eniten niihin, joilla on pitkät työ- ja asiointimatkat ja suuret, vanhat asunnot.
Digitaalinen talous
Uuden alustatalouden ratkaisut hakeutuvat Demos Helsingin mukaan sinne, missä on eniten dataa tarjolla ja tarvitsevat täten suuren määrän käyttäjiä. Pienillä paikkakunnilla tämä voi olla haastavaa, ja siksi kunnianhimoisimmat, parhaiten rahoitetut digitaaliset yritykset eivät välttämättä leviä koskaan harvaan asutuille alueille.
Työpaikkojen keskittyminen
Osa-aikatyö on lisääntynyt, mikä saattaa tarkoittaa sitä, että työntekijän kannattaa asua alueella, jossa potentiaalisia työpaikkoja on mahdollisimman paljon.
Julkiset palvelut harventuvat
Demos Helsinki arvioi, että väestöpohjan ohentumisen ja säästötoimien seurauksena julkisten palvelujen verkko on harventunut. Varsinkin sote-työpaikkoja on siirtynyt pienistä liitoskunnista suuriin. Opetusalan työpaikatkin ovat keskittyneet, mutta selvemmin vanhojen kuntarajojen sisällä.
Asuntojen vakuusarvot laskevat maaseudulla ja pikkukaupungeissa
Asunnonomistajan kannalta keskittymisen seuraukset saattavat olla dramaattiset.
Vielä 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä pankit antoivat asuntolainoja perustuen pääasiassa kotimaisiin talletuksiin. Nykyään yhä useammin rahat tulevat ulkomaisilta sijoittajilta katettujen eli vakuudellisten joukkolainojen muodossa, Demos Helsinki toteaa.
Nykyään siis asuntolainan vakuutena toimivat suomalaisten asuntolainat, eli viime kädessä asunnot.
Tämän seurauksena jo joka toinen asuntolaina on Hypon arvion mukaan sijoittajien lainojen vakuutena. Demos Helsingin mukaan se on johtanut tilanteeseen, jossa pankkien asuntolainaportfolioita tarkkaillaan ja sijoittajat pyytävät korkeampaa korkoa joukkolainoista, joiden vakuutena on epävarmempia asuntokohteita.
Suomessa tämä näkyy siten, että lainojen korot taantuvien alueiden asunnoille ovat suurempia kuin kaupunkialueilla.
Aiemmin asuntomarkkinat ovat toimineet tasaisesti ympäri Suomea, ja asunnon sai myytyä lähestulkoon missä vain. Tilanne on kuitenkin muuttunut. Nyt on alueita, joissa asuntoja ei välttämättä saa kaupaksi edes ilmaiseksi, varsinkin jos asunnolla on korjausvelkaa, ajatuspaja toteaa.
Mikäli asunto ei käy kaupaksi, ei sen asunnon arvo myöskään käy vakuudeksi remonttilainaa vastaan.
Asuntolainan hinta saattaa muuttotappioalueilla olla moninkertainen kasvukeskuksiin verrattuna.
