Talouden trendit

Asuntosijoittaminen vuonna 2020? Katso ammattilaisten vinkit ja tilastot

Asuntosijoittaminen on suosittu tapa kerryttää varallisuutta.

Asuntoihin sijoittaminen on mielenkiintoinen ja monia mahdollisuuksia tarjoava sijoitusmuoto. Parhaimmillaan sijoittaja voi päästä erinomaisille tuotoille ja rakentaa vakautta omaan talouteen. Pahimillaan sijoituksen arvo laskee, kulut juoksevat ja tuottoa ei saa.

Kuten muihinkin sijoittamisen muotoihin, myös asuntosijoittamiseen liittyy paljon numeroita ja tunnuslukuja, joita pitää analysoida. Selvitimme Tilastokeskuksen tilastojen pohjalta, mihin kannattaa kiinnittää huomiota jos harkitsee asuntosijoittamista vuonna 2020.

Haastattelimme myös asiantuntijana Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston perustajaa Pekka Väänästä

Tässä artikkelissa käsitellään seuraavia aiheita:

  1. Asuntosijoittamisen tunnusluvut
  2. Pekka Väänänen: Asuntosijoittajan on tärkeä tarkastella muutakin kuin hintaa
  3. Vuokratuoton arviointi ja sen merkitys
  4. Vuokratuoton muutokset vuonna 2020
  5. Asuntojen hintojen ja vuokrien muutokset vuonna 2020
  6. Muuttotappio tai muuttovoittoalueet asuntosijoittamisessa
  7. Ammattilaisten vinkit asuntosijoittamiseen
  8. Tilastot kaikista kaupungeista

Asuntosijoittamisen tunnusluvut

Asuntosijoittamisen tunnusluvut ja näkökulma vaihtelevat sijoittajasta riippuen. Jotkut sijoittavat arvoasuntoihin, toiset luottavat jatkuvaan kassavirtaan. Teimme analyysin Tilastokeskuksen dataan perustuen ja haimme perustietoa asuntosijoittajan päätöksen tueksi. Otimme tarkasteluun seuraavat tunnusluvut:

  1. Vuokratuoton muutos vuosina 2019 ja 2020
  2. Vuokratasojen muutos
  3. Asuntojen hintojen muutos
  4. Väkiluvun muutos

Vertailussamme oli mukana kaikki Suomen kaupungit. Vertailudatana on käytetty vuoden 2019 ja 2020 ensimmäisiä kvartaalia, joten näin ollen saadaan tuoreinta tilastotietoa ja näkemystä trendeistä. Sijoittajan kannattaa kuitenkin aina tarkastella myös pidemmän aikavälin muutoksia. Tilastot ja asiantuntijoiden kommentit löydät tästä artikkelista.

Pekka Väänänen: Asuntosijoittajan on tärkeä tarkastella muutakin kuin hintaa

Asuntosalkunrakentajan Pekka Väänänen allekirjoittaa ajatuksen, että asuntosijoittajan tuottoon ja riskiin vaikuttavat useat eri tekijät. Perinteisiä asuntosijoittamisen haasteita ovat hyvän sijoitusasunnon löytäminen, sopivan vuokralaisen etsiminen, sekä rahoituksen hankkiminen. Useissa Suomen kaupungeissa asuntojen hinnat ovat pysyneet kohtuullisella tasolla, kun taas kasvukeskuksissa hinnat ovat nousseet vauhdikkaasti.

Joskus sijoittaja saattaa pohtia yksipuolisesti vain vuokratuottoa, mutta sijoittajan tulee myös huomioida taloyhtiön tulevat remontit sekä alueen tulevaisuudennäkymät.

Väänänen toteaa: Kun markkinoilla on epävarmuutta, hyvän sijainnin merkitys tuntuu korostuneen ja piensijoittajien kiinnostus kasvukaupunkien hyviin kohteisiin lisääntyy. Hyviä sijoituksia voi tehdä muuallekin kuin suurimpiin kasvukaupunkeihin, erityisen tärkeää on, että miettii itselleen parhaan sijoitustrategian ja riskitason esimerkiksi velkarahan käytön suhteen.

Kun markkinoilla on epävarmuutta, sijainnin merkitys tuntuu korostuneen

Pekka Väänänen, Asuntosalkunrakentaja

Vuokratuoton arviointi ja sen merkitys

Vertailimme Tilastokeskuksen tilastojen perusteella vuokratuoton muutosta vuosien 2019 ja 2020 välillä. Vertailutilaston löydät artikkelin seuraavasta osiosta.

Vuokratuoton laskemiseen voi käyttää useita eri kaavoja, mutta käytimme selkeintä mahdollista mallia. Tässä mallissa otetaan huomioon oletettu vuokra, josta vähennetään hoitovastike. Tämä luku jaetaan ostohinnalla ja saadaan oletettu vuokratuotto.

Vuokratuottoa vertailimme ottamalla huomioon asuntomarkkinan muutokset vuosien 2019 ja 2020 välillä. Jokaisen kaupungin kohdalla on laskettu keskimääräinen asunnon neliöhinta, sekä vuokrataso. Näiden lisäksi on otettu huomioon keskimääräinen yhtiövastike, 200 euroa kuukaudessa.

Alla olevassa taulukossa on vertailtu vuokrien muutosta vuoden aikana, sekä peilattu sitä asuntojen hintojen muutoksiin samalla ajanjaksolla. Vertaillut aikajaksot ovat vuoden 2019 ensimmäinen kvartaali (tammi-helmi-maaliskuu) ja vuoden 2020 ensimmäinen kvartaali.

Vuokrahinnoissa on otettu huomioon Tilastokeskuksen luku, jolla mitataan neliövuokraa uusille vuokrasuhteille. Näin saadaan asuntosijoittajaa tai uutta asuntoa hakevalle henkilölle realistisempi päivän hinta. Aluejaottelu on tehty myös Tilastokeskuksen tilastoinnin mukaan.

Näin asuntosijoittaja tai asiaa harkitseva saa alustavan käsityksen miten asuntojen hinnat peilautuvat vuokratasoon, ja kuinka kannattavaa asunnon vuokraaminen voi olla.

Vuokratuoton muutokset vuonna 2020

Kaupunkien järjestys on parhaasta huonoimpaan, vuokratuottoprosentin mukaan.

KaupunkiArvioitu vuokratuottoVuokratuoton muutos 2019/2020
Kotka8.90%0.61%
Kotka 28.79%0.33%
Hämeenlinna8.27%0.42%
Hämeenlinna 18.19%-0.20%
Lahti 28.15%8.15%
Kouvola8.09%0.99%
Joensuu7.95%1.03%
Joensuu 27.93%1.20%
Kuopio 27.93%0.29%
Lappeenranta 27.61%-0.02

Asuntojen hintojen ja vuokrien muutokset vuonna 2020

Kun vuokratuoton muutoksia tarkastellaan, on tärkeää muistaa että mitattavat tunnusluvut vaihtelevat vuosittain. Asuntojen hinnat muuttuvat, sekä kaupunkien vuokratasot vaihtelevat.

Taulukosta nähdään miten asuntojen hinnat ja vuokratasot ovat muuttuneet vuoden 2019 ensimmäisen kvartaalin ja vuoden 2020 ensimmäisen kvartaalin välillä.

KaupunkiVuokrien muutos, €/m2Asuntojen hintojen muutos, €/m2
Helsinki 11.27-24
Kerava1.19186
Järvenpää1.10-145
Helsinki 21.05269
Vantaa 10.96-101
Espoo-Kauniainen0.9376
Turku 30.9196
Porvoo0.89336
Turku 20.893
Jyväskylä 10.63-126

Yllä olevasta taulukosta on siis nähtävissä kaupungit, joissa asuntosijoittaminen on pelkästään vuokratuoton muutosta tarkastelemalla ollut kannattavinta.

On kuitenkin huomoitava, että näitä lukuja tarkastelemalla ei saa käsitystä kokonaiskuvasta. Jos tietyn kaupungin asuntojen hinnat putoavat, näin ollen laskettu vuokratuottoprosentti paranee.

Asuntosalkunrakentajan Pekka Väänänen kertoo, että heidän omien kyselyiden perusteella erityisesti sijaintikolmio Tampere-Turku-Helsinki houkuttelee asuntosijoittajia tällä hetkellä. He itse tekevät kuitenkin sijoituksia myös muualle, koska kokonaisuus ratkaisee eikä pelkkään vuokratuottoon tai vaihtoehtoisesti pelkkiin kasvulukemiin aina tarvitse tuijottaa.

Tärkeä on löytää hyviä kohteita mahdollisimman hyvään hintaan siltä alueelta mihin keskittyy.

Valistunut asuntosijoittaja tarkastelee myös muita tunnuslukuja, kuten esimerkiksi vuokrien muutosta, mutta myös kaupungin yleistä tilaa. Esimerkiksi muuttotappion kourissa painivat kaupungit voivat olla huono tai hyvä asuntosijoituskohde, riippuen näkökulmasta.

Muuttotappio- tai muuttovoittoalueet asuntosijoittamisessa

Alla olevassa taulukossa näkyy edelliset kaupungit, ja niiden muuttotappio tai -voitto.

Kaupunkien järjestys on sama kuin edellisessä taulukossa, parhaasta vuokratuottoprosentista huonoimpaan, lisättynä väkiluvun muutoksella

KaupunkiArvioitu vuokratuottoVäkiluvun muutos
Kotka8.90%-757
Kotka 28.79%-757
Hämeenlinna8.27%101
Hämeenlinna 18.19%101
Lahti 28.15%-128
Kouvola8.09%-1064
Joensuu7.95%299
Joensuu 27.93%299
Kuopio 27.93%618
Lappeenranta 27.61%-65

Kun tätä taulukkoa tarkastellaan, nähdään jo selkeitä eroja eri paikakuntien välillä. Esimerkiksi Kouvolassa vuokratuottoprosentti on erittäin kohtuullinen, mutta kyseessä on muuttotappiokaupunki.

Oleellinen osa asuntosijoitustoimintaa on luotettavien vuokralaisten saaminen, ja jos kaupunki pienenee, tämä voi olla haasteellista.

Ammattilaisen vinkit asuntosijoittamiseen

Jo useamman vuoden täysipäiväisesti perheyrityksensä nimissä asuntosijoitustoimintaa harjoittanut Pekka Väänänen antaa seuraavat vinkit asuntoihin sijoittamista pohtiville:

Käytä aina laskinta. Laske asunnon vuokratuotto ja huomioi laskelmissa myös tulevat remontit, mutta muista myös katsoa numeroiden taakse. Millä tavalla asuntojen kysyntä (ja sitä kautta vuokra, vuokrattavuus, arvo ja myytävyys) kysyntä tulee alueella jatkossa kehittymään?

Pekka Väänänen

Mieti sinulle sopivin sijoitusstrategia ja tee suunnitelma. Pyri ajattelemaan asuntosijoittamista saatavan kassavirran kautta ja miellä hintojen nousun tuoma mahdollinen arvonnousu vain bonukseksi vuokratuottojen päälle.

Pekka Väänänen

Tilastot kaikista kaupungeista

Artikkeli on julkaista VertaaEnsin.fi -sivustolla, josta löytyy taulukot kaikista kaupungeista.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on vaurauden rakentajan suosittu verkkolehti. Sivusto sisältää sijoittamiseen, yrittäjyyteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Webhotelli: Hostingpalvelu.fi
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut lukijoille
Tilaa uutiskirje

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Outbound linkkien seuranta

Akateemiset

Akateemiset2

Copyright © 2020 Salkkumedia Oy

Ylös