Sijoittaja menestyy löytäessään omaan luonteeseen ja taloudelliseen tilanteeseen sopivan tavan sijoittaa. Näin on myös asuntosijoittamisen kohdalla.
Tehokkaiden markkinoiden teoria kyseenalaistaa ajatuksen siitä, että mitä enemmän osakkeisiin käyttää aikaa, sitä paremmat tuotot sijoittaja saa.
Asuntosijoittamisesta saatuihin tuottoihin puolestaan voi vaikuttaa omalla panoksellaan. Kääntäen tilanne tarkoittaa sitä, että kun hiukan tinkii tuottotavoitteestaan, on asuntosijoittaminen mahdollista aloittaa alhaisella kynnyksellä ja vähäisellä vaivalla.
Se mikä sopii yhdelle, ei toisen tilanteeseen sovi. Alla on listattuna neljä erilaista tapaa hankkia sijoitusasunto.
1. Matalalla kynnyksellä asunnonvaihdon yhteydessä
Matalin kynnys asuntosijoittamisen aloittamiseen syntyy muuton yhteydessä. Vanha asunto laitetaan myynnin sijaan vuokralle. Varsinkin jos vanha asunto sijaitsee kasvukeskuksessa, kuten Helsingissä, Oulussa tai Turussa, kannattaa vuokraamisen vaihtoehto kartoittaa.
Käytännössä pyydät yhdeltä välittäjältä asunnon myyntihinta-arvion ja toiselta välittäjältä vuokra-arvion.
Kun vuokratulo ja myyntihinta on arvioitu, voi pankista pyytää lainatarjoukset kumpaankin tilanteeseen eli vanhan asunnon myyntiin tai vuokraukseen. Vuokraus parantaa maksukykyä, mutta tyhjien kuukausien kustannus kannattaa huomioida ”vuokrattuna 11 kuukautta vuodessa”-säännöllä.
Plussat
-Säästät asunnon myymiseen ja sijoitusasunnon ostamiseen liittyvät kulut ja verot.
-Pääset nopeasti ja helposti konkreettiseen valintatilanteeseen.
-Olet valmiiksi kartalla vanhaan asuntoon liittyvistä riskeistä, taloyhtiön toimintatavoista ja tulevista remonteista.
-Säästät huikean määrän asuntosijoittamisen opetteluun ja optimaalisen vuokrakohteen etsimiseen kuluvaa aktiivista ja passiivista aikaa.
Miinukset
-Entinen asuntosi on alkujaan ostettu omiin asumistarpeisiin eikä vuokrattavaksi. On todennäköistä, että suoraan vuokrattavaksi hankittu asunto toisi korkeamman vuokratuoton.
-Asuntolainan kuluja ei voi nykykäytännössä täysimääräisesti vähentää vuokratuloista. Muuttotilanteessa uuteen asuntoon otettu laina on asuntolainaa siitä huolimatta, että vanha asunto menee vuokralle.
2. Välittäjän kautta
Toinen matalan kynnyksen tapa aloittaa asuntosijoittaminen on välittäjää hyödyntäen. Voit tehdä avaimet käteen -periaatteella toimivan ostotoimeksiannon, jonka pohjalta ammattilainen etsii itsellesi hankintahinnan, vuokratuoton, vuokrattavuuden, itse asunnon ja taloyhtiön remonttitarpeen, sekä alueen hintakehityksen huomioivan asunnon.
Plussat
-Säästät huikean määrän asuntosijoittamisen opetteluun ja optimaalisen vuokrakohteen etsimiseen kuluvaa aktiivista ja passiivista aikaa.
-Pankista otettava laina käytetään suoraan sijoitusasunnon ostoon ja on lähtökohtaisesti täysin verovähennyskelpoista sijoitusasuntolainaa.
-Ostotoimeksiannon kautta on mahdollista päästä kiinni kohteeseen, jonka omistajat ovat vasta harkitsemassa asuntonsa myyntiä.
-Toimeksianto ei ole sitova ja palkkio maksetaan vain toteutuneesta kaupasta.
Miinukset
-Avaimet käteen -palvelu ei ole ilmaista. Kuluja siis syntyy enemmän verrattuna siihen, että etsit sijoitusasunnon itse.
3. Rakennuttajan takaaman vuokratuoton kautta
Osa uudistuotannosta on kohdistettu suoraan sijoittajille. Rakennuttaja etsii vuokralaisen ja antaa vuokratuottotakuun. Se tarkoittaa sitä, että takuun voimassaoloaikana tyhjistä kuukausista, vuokralaisten vaihtumisista, tai vuokratason säilymisestä ei sijoituksen alkuvaiheessa tarvitse huolehtia.
Plussat
-Maksukykyinen vuokralainen arvostaa laatua ja viihtyisyyttä.
-Sijoitusasunto tuottaa tasaisesti ja varmasti vuokratuottotakuun voimassaolon ajan.
-Uusi asunto on huoleton ja remonttivapaa. Modernit pohjaratkaisut luovat toiminnallisuutta ilman hukkaneliöitä ja asunnot on lähtökohtaisesti rakennettu asuntosijoittajan kannalta parhaille paikoille.
-Valmiiksi korkea yhtiölainaosuus tekee sijoitusprosessista yksinkertaisempaa ja rahoituvastikeen kautta maksettuna myös lyhennyksen osuus on verovähennyskelpoista.
Miinukset
-Uudiskohteen korkeampi hinta kostautuu alempana vuokratuottona
4. Itse etsien ja kaikki itse tehden
Sijoitusasunnon voi myös etsiä itse. Käytännössä prosessi vaatii jonkun verran opiskelua lähtien vuokratuoton laskemisesta ja siitä mitä asioita on hyvä ottaa huomioon. Kun yleistieto on hallussa, on jäljellä vielä kohdealueeseen tutustuminen sisältäen asuntojen hintatason ja potentiaalisen vuokratuoton selvittämisen.
Plussat
-Asuntosijoittamisessa voi omalla työllään vaikuttaa saamaansa tuottoon. Kun kaiken tekee itse, on myös tuottopotentiaali korkeampi.
-Osa asunnoista myydään valmiiksi vuokrattuna. Tällöin vuokratuoton tietää varmaksi ja samalla voi säästää aimo annoksen aikaa ja vaivaa.
-Yhteensopiva ”osta ja remontoi itse”-strategian kanssa.
-Ottamalla koko prosessin itse haltuun, saat hyvän käsityksen siitä mitä markkinoilla tapahtuu ja mitä voisit itse tehdä tulevaisuudessa paremmin.
Miinukset
-Vie aikaa ja vaivaa.
-Hätäisesti tehty pohjatyö voi johtaa ikäviin yllätyksiin. Jos katsot pelkkää vuokratuottoa ja pidät arvonnousua bonuksena, voit päätyä ostamaan asunnon muuttotappiopaikkakunnalta. Menetät asunnon arvonnousun ja samalla osa saamistasi tuloista menee kattamaan asunnon arvonlaskun tuomia tappioita.
-Tarve uusien vuokralaisten hankkimiseen tulee, kun on tullakseen, ei silloin kun se itsellesi parhaiten sopii.
-Passiivisella ajalla on vaihtoehtoiskustannus. Täydellisen kohteen etsiminen ei käytännössä ole kannattavaa, mikäli se käytännössä johtaa päätöksenteon ja sitä kautta vuokratuottojen loputtomaan lykkäämiseen.
Muista iso kuva
Kaikkea ei tarvitse tehdä itse ja se mikä sopii yhdelle ei ole paras ratkaisu toiselle. Kannattaa kuitenkin muistaa, että omaa vastuutaan ei voi ulkoistaa. Vaikka välittäjän käyttäminen nopeuttaisi sopivan kohteen löytymistä, tulee kohde ja siihen liittyvät riskit käydä itse läpi.
Kuluilla ja vuokratuotoilla on merkitystä. Silti kannattaa muistaa, että merkittävin tuotto tulee korkoa korolle -ilmiöstä ja oikeasta riskitasosta.
Vuokratuottoprosenttia suurempi merkitys on sillä aloittaako asuntosijoittamisen nyt vai kymmenen vuoden päästä. Niin myös sillä, onnistuuko velkavivun pitämään itselleen sopivalla tasolla.
