Näissä kaupungeissa parhaat näkymät asuntosijoittajalle – kaupunkiranking laittoi kaupungit järjestykseen

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua.

Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Asunnon arvon laskuun varauduttava pienillä paikkakunnilla

Rokkasen mukaan kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys.

”Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, Rokkanen toteaa.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia.

Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”

Kaupunkiranking laittaa kaupungit riviin paremmuusjärjestykseen asuntosijoittajan kannalta

Suomen Vuokranantajien ja Pellervon taloustutkimuksen vuosittaisessa vuokratuottotutkimuksessa käsitellään eri kaupunkien näkymiä yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Tuottoennusteessa arvioidaan vuokratuoton ja asuntojen arvon kehitystä yhteensä 24 kaupungissa. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Vuoden 2020 tutkimus on julkaistu 4.8.2020.

Alueellisia kehitystekijöitä laajemmin huomioivassa kaupunkinrankingissa kaupungit järjestetään kaupungit jokaisen muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Lopullinen sijoitus saadaan summaamalla sijat yhteen ilman painotuksia.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta – siksi muuttujia on kaiken kaikkiaan 10. Niitä ovat vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi esimerkiksi väestönkasvu, kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, hintojen vaihtelu ja asumismenojen osuus nettotuloista.

Nämä alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä. Esimerkiksi opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat. Pienillä paikkakunnilla sen sijaan tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.

Kuopion kärkisija ei yllätä ekonomistia

Kaupunkirankingin kärkeen nousee välivuoden jälkeen Kuopio, jossa sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 6,6 prosenttia.

”Ei ole yllätys, että Kuopio pärjää vuodesta toiseen hyvin rankingissa. Kuopio on yliopistokaupunki, jossa opiskelijoiden ohella positiivinen väestö- ja työpaikkakehitys on viime vuosina lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää. Myös tarjonta on viime vuosina kasvanut ennätyksellisesti. Vuonna 2018 kaupunkiin valmistui 1800 asuntoa, mikä on normaalikehitykseen verrattuna lähes tuplamäärä. Uudistuotanto kiristää kilpailua ja laadun merkitystä vuokrattavuudelle. Vuokra-asuntojen kysyntä tulee todennäköisesti vahvistumaan erityisesti keskustassa ja keskustan länsipuolella Tiedepuiston ympäristössä, jonne on rakenteilla ammattikorkeakoulun ja ammattiopiston yhteiskampus”, Rokkanen pohtii.

Toiseksi sijoittuneen Rovaniemen korkea sijoitus rankingissa kertoo Lapin matkailu- ja opiskelijakaupungin olevan monella mittarilla kiinnostava sijoituskohde asuntosijoittajille, Rokkanen kertoo.

”Iso mutta liittyy kuitenkin siihen, kuinka nopeasti kaupunki toipuu koronakriisistä. Korona runteli Rovaniemen matkailuelinkeinoa ja lyhytaikaista vuokraustoimintaa.”

Kolmanneksi sijoittuneen Oulun osalta arvio yksiöiden kokonaistuotosta on laskenut edellisestä vuodesta noin prosenttiyksiköllä, mikä tiputtaa Oulun yksiöiden osalta tarkasteltujen kaupunkien hännille, Rokkanen kertoo. Myös suuremmissa asunnoissa vuokrien maltillinen kasvu ja aiemmin ennakoitua hitaampi hintakehitys laskevat kaupungin tuottoennustetta.

Oulun houkuttelevuus asuntosijoittajien näkökulmasta perustuu kokonaisarvioon vuokramarkkinoiden kehityksestä.

”Oulu on kasvanut yli 200 000 asukkaan kaupunkien joukkoon ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Opiskelijat ja positiivinen työpaikkakehitys ovat pitäneet asuntojen kysynnän vahvana. Toisaalta runsas rakentaminen on pitänyt vuokratason Oulussa edullisena verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin”, Rokkanen toteaa.

Tutustu tutkimustuloksiin tarkemmin tästä.