Kojamo on ollut huippusijoitus ay-liikkeelle. Se on ollut sädehtivä helmi myös osakesijoittajille. Nyt hinta on laskenut huipuista 25 prosenttia.
Viime viikolla uutisoitiin ay-liikkeen ottavan Kojamosta isoja osinkoja verotta. Niin ottavat monet muutkin pörssiyhtiöistä verottomia osinkoja: säätiöt, rahastot, eläkevakuuttajat, vakuutuskuoret. Ulkomaisille sijoittajille vero on 0-15 prosenttia.
Toki osinkoa maksavat yritykset ovat maksaneet ensin tuloksesta veroa. Palaan Kojamon osalta jäljempänä.
Ja onneksi – piensijoittajalle tuli vuosi sitten mahdollisuus osakesäästötiliin, jossa (osinko- ja myyntivoitto)vero maksetaan vasta rahoja kotiutettaessa osakesäästötililtä!
—
Ylen tutkivan journalismin ohjelma MOT kertoi viime viikolla, että ammattiliitot ovat saaneet Kojamosta viimeisen vuosikymmenen aikana noin 915 miljoonaa euroa verovapaata tuloa eri muodoissa.
Kojamo on muuttunut 2010-luvulla ns. kovan rahan asuntosijoittajaksi, mutta yhtiö on hyötynyt taustastaan ARAVA-tuetun asuntorakentamisen piirissä.
Uusi pörssiyhtiö syntyi hyvin pitkälle kiinteistöomaisuuden ympärille, jonka Kojamo oli hankkinut valtion lainojen avulla. Valtion tuen ehtona oleva sääntely on voimassa vain määräajan, eli yleensä 25 vuotta.
Kun tämä aika on kulunut, yleishyödylliset asunnot vapautuvat kaikista rajoituksista. Niiden omistaja voi myydä asunnot tai nostaa niiden vuokrat markkinatasolle.
Juuri näin Kojamo päätti tehdä. – Yle, MOT 1.3.2021
Asuminen ja asuntosijoitusmarkkina on oravanpyörä, jossa Kelan maksama asumistuki näyttelee isoa roolia. Summa oli yli 2,3 miljardia euroa vuonna 2019.
Asumistuki on realiteetti, joka koskee epäsuorasti koko markkinaa. Asumistukeen ei ole odotettavissa nopeita tai äkkinäisiä muutoksia.
Kojamon verot ja vastuullisuus
Kojamo maksoi viime vuonna veroja 101 miljoonaa euroa. Tästä tuloveroa oli 17 %, kiinteistöveroa 11 % ja arvonlisäveroa 62 % (josta suurin osa investointeihin ja hankintoihin liittyvää vähennyskelvotonta alv). Loppu koostui palkkojen ennakonpidätyksistä, työnantajamaksuista ja varainsiirtoverosta.
Yhtiöllä on nollatoleranssi harmaalle taloudelle ja esimiehistä 46 prosenttia on naisia.
Vastuullisuus on nykyään keskeinen osa minkä tahansa ison yrityksen strategiaa. Kojamolla vastuullisuusohjelman painopistealueita ovat (vuosikertomus 2020, s. 17):
- kestävien kaupunkien rakentaja,
- paras asiakaskokemus,
- osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä
- vastuullinen yrityskansalainen.
Alan ja sen toimijoiden vastuullisuustarkasteluun toki liittyy myös yleinen asumistuki, jota Kojamon vuosikertomus ja tilinpäätös eivät mainitse. Kun toiminta on vahvasti yhteiskunnan tukemaa ja asuminen yleisellä tasolla välttämättömyyshyödyke, isoilla toimijoilla on iso vastuu esimerkiksi vuokrien kehityksessä.
Vuosina 2017 ja 2018 Kela maksoi Kojamolle suoraan asumistukia yli 20 miljoonaa euroa vuodessa. Tuoreempia tilastoja Kela ei kyennyt toimittamaan MOT:lle. – Yle, MOT 1.3.21
Toki alalla on kilpailua ja toisaalta hintapainetta tulee eri suunnista, esimerkkeinä sähkönsiirto ja isännöinti. Vrt. SalkunRakentajan jutut sähkönsiirto 30.7.20 ja 3.8.20 ja isännöinti 10.2.21.
Jos unohdetaan hiilidioksidi ja harmaa talous, vastuullisuusajattelun pihvi on oikeastaan tässä: kuluttajaan liittyvillä infra-aloilla on helppo rahastaa, koska asiakkaan on painettava ostonappia joka kuukausi – oli räntää tai poutaa. Ja yhteiskunta sulkee perälaudan.
Raadollista tai ei, juuri samassa ajatuksessa on Kojamon sijoitusteesin ydin. Hyvin hoidettu asuntosijoitusyhtiö on vakaa sijoituskohde.
Lopulta kyse on yhteispelistä, jossa yhteiskunnan (lainsäätäjän) ja alan isojen toimijoiden olisi yhteistyössä huolehdittava pelisäännöistä ja toimintaympäristöstä niin, ettei ylilyöntejä pääsisi syntymään.
Kojamo on alalla iso toimija, sillä sen osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta on noin 4 prosenttia.
Kojamon osake pesi sijoitusasunnon mennen tullen!
Kojamo, entinen VVO-Yhtymä, listautui kesäkuussa 2018 listautumishinnalla 8,5 euroa. Tämän jälkeen yhtiö on jakanut osinkoa 0,29 euroa osakkeelta kaudelta 2018 ja edelleen 0,34 euroa kaudelta 2019. Tilikauden 2020 osinkoehdotus on 0,37 euroa.
Osakekurssi 9.3.21 oli 16,0 euroa, joten maksetut osingot mukaan lukien tuotto listautumisesta on ollut 95,6 prosenttia, vuositasolle muunnettuna 27,6 prosenttia.
Pääkaupunkiseudulla kerrostalojen neliöhintojen vuosimuutos samalla jaksolla on luokkaa 2 % ja vuokratuotto korkeintaan 4 % (alueesta riippuen).
Osake ei ottanut listautumisen yhteydessä erityistä hyppyä ylöspäin, vaan tuotto on aito ja seurausta pääosin yhtiön hyvästä liiketoiminnasta ja tavoitteiden saavuttamisesta.
Jos etsii yksittäistä sijoitusasuntoa, josta hamuaa saavansa 28 prosentin vuosituoton, saa olla melkoinen fakiiri – tai sitten velkavipu tapissa ja tähdet kohdillaan.
Kojamossa yhtiö hoitaa käytännön asiat: vuokraamisen, tyhjät kuukaudet, remontit, valitukset, isännöinnin – toki korvausta eli hallintokuluja vastaan.
Osake on juuri nyt kiintoisa kahdesta syystä: se on tullut viime elokuun huipuista alas jopa neljänneksen, ja toiseksi pörssin kasvuosakkeet ovat erittäin korkealle arvostettuja.
Defensiivinen asuntosijoittaja on tarkastelun arvoinen pitkän ajan sijoitus.
Katsotaan lukuja: tase kunnossa, tulos kunnossa, kasvutavoite asetettu
Kojamolla on omistuksessaan 35 800 vuokra-asuntoa. Ne sijaitsevat kasvukeskuksissa ja arvostetaan nykyään taseessa pääosin tuottoarvomenetelmällä.
Käypä arvo perustuu kohteen tuleviin arvioituihin kassavirtoihin. Muutokset mallin parametreissa, esimerkiksi tuottovaatimuksessa (johon vaikuttaa puolestaan korkotaso) tai vuokrien kehityksessä, vaikuttavat sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin.
Herkkyysanalyysi, arvostusparametrit ja -menetelmät, tilinpäätös s. 45-48
Käypien arvojen muutos kasvatti Kojamon tulosta 226 miljoonalla tilikaudella 2020. Koska muutos on laskennallinen, sijoittajan on katsottava myös tuloksellisuutta ilman käyvän arvon muutosta.
Nettovuokratuotto kasvoi viime kaudella 4,2 prosenttia 258 miljoonaan euroon. Muutos johtui vuosina 2019-2020 valmistuneista asunnoista ja taulukossa näkyvästä Like-for-Like –vuokratuottojen eli kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutoksesta.
Nettovuokratuotto on liikevaihto vähennettynä kiinteistöjen ylläpitokuluilla ja korjauksilla. Kun tästä vähennetään hallinnon kulut, päästään karkeasti oikaistuun käyttökatteeseen, joka oli 223 miljoonaa euroa. Se on kasvanut vuoden 2017 jälkeen keskimäärin 7,4 prosenttia vuodessa eli hyvää tahtia.
Vuonna 2019 koko maan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 1,2 % ja pääkaupunkiseudulla 1,5 %, ja edelleen viime vuonna 1,2 % ja 1,6 %. (Tilastokeskus)
Tätä taustaa vasten Kojamo on saanut korotettua vuokriaan kilpailukykyisesti mutta ei kuitenkaan härskisti.
Inflaatio vuonna 2019 oli 1,0 ja viime vuonna 0,3 prosenttia.
Yhtiön liikevaihto 2020 eli vuokratuotot yhteensä kasvoivat 2,3 prosenttia 384 miljoonaan euroon.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden päättyessä oli 6,9 miljardia euroa, jossa kasvua 600 miljoonaa. Niin sanottu osakekohtainen EPRA NRV -nettoverallisuus oli 17,21 euroa (31.12.19: 16,00).
Yhtiö seuraa jatkossa ”pääasiallisena nettovarallisuutta kuvaavana tunnuslukuna” EPRA NRV:tä (Net Reinstatement Value).
Kojamolla on kova investointitahti päällä. Bruttoinvestoinnit olivat viime vuonna 371 miljoonaa euroa ja asuntoja valmistui 532 kappaletta. Yhtiöllä on rakenteilla yli 2 600 asuntoa Helsingin seudulle. Ne valmistuvat 2021-2023.
Arvio alkaneen vuoden investoinneista kehityshankkeisiin on 370-420 miljoonaa.
Tase. Asuntosijoittajan tase on terve. Loan to Value eli lainat suhteessa omaisuuden arvoon ovat 41 % kun tavoite on alle 50. Omavaraisuusaste on 45 %, kun tavoite on yli 40.
Lainakanta on 3,0 miljardia, lainaportfolio monipuolinen ja keskikorko maltillinen 1,8 %. Lainat erääntyvät (tai niitä uusitaan) melko tasaisesti tulevien 10 vuoden aikana, painottuen vuosiin 2024, 2025 ja 2027.
Kannattaako Kojamoon sijoittaa?
Kojamon arviointi ei ole aivan läpihuutojuttu, koska asuntosijoittaja poikkeaa liiketoiminnaltaan ja tunnusluvuiltaan normaalista teollisuuden tai kaupan alan yrityksestä.
Lähdetään osingosta. Osinkoehdotus on 0,37 euroa ja 16 euron kurssiin nähden matalahko 2,3 prosenttia. Kojamon asuntokanta on kuitenkin laadukas ja erittäin hyvillä sijainneilla kasvukeskuksissa. Asuntoportfolion keski-ikä oli pari vuotta sitten 32 vuotta (tuoretta tietoa en löytänyt) ja sitä uudistetaan ja saneerataan jatkuvasti.
Kojamo panostaa myös digitaalisuuteen ja vastuullisuuteen. Esimerkki digitaalisuudesta on My Lumo -mobiilisovellus, jota käyttää 75 % vuokralaisista.
Yksi huomionarvoinen näkökulma on mahdollinen korkotason nousu. Yhtiö määrittää kohteidensa arvot diskonttaamalla tulevat arvioidut kassavirrat. Diskonttokorkona käytetään tuottovaatimusta lisättynä inflaatio-oletuksella, tilinpäätöksessä 4,2 + 1,5 = 5,7 prosenttia.
Herkkyysanalyysin mukaan 10 prosentin (eli 0,42 %-yksikön) kasvu tuottovaatimuksessa laskisi yhtiön sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 554 miljoonaa euroa. (Toisaalta samaan aikaan inflaatio voisi kiihdyttää vuokrien ja asuntohintojen kehitystä.)
Käyvän arvon muutos ei vaikuta yhtiön kassavirtaan, mutta rahoituskustannuksiin korkotason nousu vaikuttaisi asteittain.
Yhtiön tulos ilman arvonmuutoksia oli viime vuonna 166 miljoonaa euroa. Kun lainakanta on 3,0 miljardia, niin esimerkiksi 1 %-yksikön korkotason nousu nostaisi rahoituskustannuksia 30 miljoonaa.
Kojamon markkina-arvo on nykyisellä kurssilla 16 euron kurssilla 3,95 miljardia euroa. Se on 7 prosenttia matalampi kuin yhtiön käyvän arvon mukainen nettovarallisuus (NRV).
Yhtiön strategisina tavoitteina vuoteen 2023 saakka on 4-5 prosentin vuotuinen liikevaihdon kasvu ja 200-400 miljoonan vuotuiset investoinnit.
Edelleen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) suhteessa liikevaihtoon on tarkoitus pitää yli 36 prosentissa (2020: 39,5 %). Osinkoa yhtiö pyrkii maksamaan samasta kassavirrasta yli 60 prosenttia.
Viime vuonna tämä FFO-kassavirta oli 151,5 miljoonaa euroa. Osinkoehdotus on 91,4 miljoonaa euroa, eli se vastaa juuri 60 prosenttia kassavirrasta.
Kojamon sijoitusteesiä – huolimatta kiinteistösijoittajalle vaatimattomasta osingosta tai ehkä juuri siksi – tukee voimakas kasvupyrkimys. Liikevaihdon kasvuna 4-5 prosenttia on Kojamon tyyppiselle toimijalle todella kunnianhimoinen, mutta ei liene silti riskikäs.
Juttu jatkuu mainoksen jälkeen.
🔸🔸
Henri Elon sijoituskirjat alehintaan SalkunRakentajan lukijoille!
Tilaa sijoituskirja Tuoton arvoitus ratkeaa tai Henrin ja Jari Saarhelon uusin Osakesijoittajan maailmanvalloitus – tai molemmat pakettina täältä.
Syötä alennuskoodiksi ”Salkunrakentaja2021” niin saat kirjan/kirjat kotiin toimitettuna: Tuoton arvoitus 15 e, Osakesijoittaja 30 e, tai pakettihinta 45 e – ei muita kuluja.
Tutustu pk-yrityksen arvonmääritykseen täällä.
🔸🔸
Kojamo on pitkän linjan sijoittajan paperi. Kaksinumeroisia vuosituottoja Kojamosta ei kannata odottaa, koska yhtiön omakin reaalinen tuottovaatimus asunnoille on ainoastaan nelisen prosenttia. Muutaman prosentin ekstraa tähän voi tuoda yhtiön vuotuinen kasvuvauhti.
Vuokra-asuminen on trendinomaisesti lisääntynyt 2000-luvulla.
Kojamoa on toimitusjohtanut DI, MBA Jani Nieminen vuodesta 2011. Viimeisen omistajan sanan Kojamon suunnasta sanoo Teollisuusliitto ry vahvalla 10,04 prosentin omistuksellaan. Kojamon hallitus on äärettömän nimekäs puheenjohtajanaan VR Groupin entinen toimitusjohtaja Mikael Aro.
Olisi erikoista, jos ammattiliitot ja eläkeyhtiöt myisivät Kojamon ulkomaille.
🔸🔸
Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia.
Henrin sijoituskirjojen tilaukset ALE-koodilla ”Salkunrakentaja2021” täältä.
