Asunnot ja kiinteistöt

Asuntoammattilainen löysi vuokratulojen verotuksen porsaanreiän – sitten tilanne karkasi käsistä

Uusien asuntojen 70 prosentin yhtiölainat ovat ”venäläistä rulettia”, varoittaa niiden verohyödyt keksinyt Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.

Timo Metsola kertoo blogissaan, kuinka hän vuonna 2013 oivalsi, että taloyhtiölainoista asuntosijoittaja voi saada erittäin verotehokkaan sijoitusmuodon.

”12.12.2013 keksin, että taloyhtiölainoilla rakennetuissa uudiskohteissa lainanlyhennykset voidaan perinteisen rahastoinnin sijaan tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Silloin paitsi korot, myös lainojen lyhennykset ovat suoraan vähennyskelpoisia vuokratulojen verotuksessa. Eikä monen asuntosijoittajan tarvitse käytännössä maksaa vuokratuloistaan veroa lainkaan”, Metsola kuvailee oivallustaan blogissaan.

Mikäli taloyhtiö siis tulouttaa rahoitusvastikkeet, voi asuntosijoittaja vähentää vastikkeet verotettavasta vuokratulosta suoraan kunkin vuoden verotuksessa. Mikäli sen sijaan taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeet, ne lisätään osakkeiden hankintamenoon, jolloin sijoittaja voi ottaa huomioon nämä kulut vasta luovutusvoittoa laskettaessa.

Tuloutuksessa asuntosijoittaja saa siten verohyödyn jo ennen asunnon myyntiä, kun rahastoinnissa sijoittaja saattaa joutua odottamaan verohyötyä jopa kymmeniä vuosia.

Juuri tästä syystä uudiskohteissa taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on nykyään enemmän sääntö kuin poikkeus.

Veroedullisista taloyhtiölainoista tuli rakennusalan yleinen käytäntö

Metsola kertoo esitelleensä heti samana päivänä oivalluksensa Lehto Groupin sen aikaiselle kaupalliselle johtajalle, Markus Myllymäelle, joka innostui. Seurasi idean jalostaminen vielä eteenpäin.

”Räjähdyksenomainen kehitys alkoi neljä kuukautta myöhemmin, kun jalostin ideaa eteenpäin ja 15.4.2014 keksin, että sijoittajalle äärimmäisen verotehokas menettely voidaan kirjata jo perustamisvaiheessa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin. Kun sijoittaja voi luottaa, että taloyhtiössä näin toimitaan, asuntojen arvo kasvaa sijoittajan silmissä tuntuvasti.”

Metsola kuvitteli, että tällä mallilla voisi ehkä syntyä muutamia kymmeniä sijoittajille suunnattuja kerrostaloja. Todellisuus kuitenkin yllätti hänet. Käytännöstä tuli maantapa.

”Kun kilpailevat rakennusliikkeet huomasivat sijoittajien ryntäävän ostamaan Lehto Groupin asuntoja, tästä mallista tuli rakennusalan uusi standardi. Taloyhtiölainoja otettiin miljardeilla, ja yli 75 % uusista asunnoista sai ensimmäiseksi asukkaakseen vuokralaisen.”

Tilanne karkasi käsistä

Vähitellen Metsola tajusin tehneeni ison virheen. Kesäkuussa 2018 hän lähetti tiedotusvälineille viestin, ja myönsin tilanteen lähteneen käsistä ja kehittyvän monin tavoin vaaralliseen suuntaan.

”Maailmalta on huonoja esimerkkejä siitä, kuinka voi käydä, jos asunnon ostaja ei itse ota velkaa, vaan velka on kiinni asunnossa. Tunnetuin on Yhdysvaltojen subprime-kriisi”, Metsola kuvailee taloyhtiölainojen riskejä.

Nyt Suomen hallitus pyrkii tukkimaan silloin löytämäni porsaanreiän eli poistamaan taloyhtiölainojen verohyödyn. Asuntosijoittajien veroetu on huomattu hallituksessa ja virkamieskunnassa, ja veroporkkana saattaa poistua tulevaisuudessa tai sitä rajoitetaan.

Sanna Marinin (sd.) hallituksen hallitusohjelmassa kirjaus mahdollisesta muutoksesta, jonka jälkeen yhtiölainojen lyhennyksiä ei voisi enää vähentää vuokratuloista.

Asiasta on valmistunut valtiovarainministeriön selvitys, mutta hallituksen päätöstä ei vielä ole.

Ministeriön ehdotuksen mukaan luotonantaja voisi myöntää asuntoyhteisölle luottoa asuntokauppalaissa tarkoitetussa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia myytävien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Lisäksi tällainen luottosopimus ei saisi sisältää sopimusehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei säännöllisesti lyhennetä viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakennus on otettu käyttöön ja huoneistot luovutettu ostajilleen.

Ehdotuksessa asuntoyhteisöjen luottosopimukset eivät myöskään saisi sisältää ehtoja, joiden perusteella luoton takaisinmaksuaika muodostuu pidemmäksi kuin 25 vuotta luoton nostamispäivästä lukien.

Samalla uhkaa käydä niin, että myös peruskorjauksia varten otettujen taloyhtiölainojen suora vähennysoikeus vuokratuloista poistuu kaikissa tilanteissa, Metsola varoittaa.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös