Pörssin mielenkiintoisiin kiinteistösijoitusyhtiöihin kuuluu Investors House, joka henkilöityy vahvasti toimitusjohtaja Petri Roiniseen. DI Roininen on vetänyt yhtiötä vuodesta 2015. Hänen taustansa on Core Capitalissa, Spondassa ja Nordeassa.
Organisaation koko on käytännössä kasvanut erilaisin järjestelyin nollasta sataan henkeen, jos OVV-vuokravälitysketjun 50 ammattilaista luetaan mukaan. OVV on Investors Housen johtama valtakunnallinen franchising-ketju
Kaikki alkoi siitä, kun Maakunnan Asunnot teki ostotarjouksen pörssinoteeratusta, piskuisesta SSK Suomen Säästäjien Kiinteistöistä syksyllä 2014. SSK omisti liikekiinteistöjä Porissa, yhteispinta-alaltaan 7.000 m2. Maaliskuussa 2015 SSK osti Investors House Oy:n management-toiminnot ja SSK:n nimi muuttui Investors Houseksi.
Investors Housessa sattuu ja tapahtuu koko ajan, mutta isoja riskejä on vältetty. Toki virheliikkeitä on sattunut matkan varrelle.
Operaatio Kukkula
Täysin riskitöntä meno ei ole tälläkään hetkellä, sillä yhtiö muodosti lähipiiriyhtiöidensä Orava Kiinteistösijoituksen ja Royal Housen kanssa konsortion, joka on neuvottelemassa mittavaa ns. Kukkula-alueen kauppaa Jyväskylässä Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa.
Asiasta tiedotettiin ensi kerran huhtikuussa. Kauppahinta on 46 miljoonaa euroa ja kaupassa konsortio on ostamassa 85.000 m2 suuruisen kiinteistön eli entisen sairaalan ja alueen rakennuksia sekä Sisä-Suomen sairaalan Äänekoskelta.
Osa tiloista säilytettäisiin vuokrasuhteiden jatkuessa, osan tiloista käyttötarkoitusta muokattaisiin ja tämän lisäksi alueelle on suunnitteilla kaavamuutos. Kaikkiaan kyse on jopa 3.000 asukkaan uudesta kaupunginosasta, jota kehitetään seuraavan 15 vuoden aikana. Rakennusprojektien suuruusluokka saattaa nousta 200 miljoonaan euroon Roinisen osavuosiesitelmän mukaan.
Tämä on niin ison kokoluokan hanke, että sen käänteitä Investors Housen sijoittajan kannattaa seurata suurella tarkkuudella riskeineen ja mahdollisuuksineen.
Aiempi ei niin onnistunut transaktio oli Ovaro Kiinteistösijoituksen eli entisen Orava Asuntorahaston hankinta 2017-2018 ison mylläkän jälkeen. On vaikea sanoa, kenelle järjestelystä oli lopulta hyötyä. Ehkä enemmän Ovaron kuin Investors Housen osakkeenomistajille, koska Ovaron osakkeella on tänään pörssissä jokin arvo, n. 3,75 euroa. Se on historian alhaisin, mutta arvonkehitys kesästä 2017 lähtien on ollut melko stabiilia.
Onko Ovarosta opittavaa? On varmasti niin Ovaron eli entisen Oravan aiemmalle johdolle kuin Investors Houselle.
Älä innostu liikaa vanhoista asunnoista kakkosluokan sijainneilla, vaikka hinta olisi halpa.
Strategia toiminee paremmin yksittäisille remonttihenkisille asuntosijoittajille kuin volyymibisneksenä ja velkavivulla. Myös allekirjoittanut on omistanut Ovaroa. Tunnettu sijoituskirjoittaja Aki Pyysing omistaa yhä ja istuu yhtiön hallituksessa.
Ovaron hallitus äärettömän nimekäs
Yllätyin siitä, kuinka nimekäs Ovaron hallitus on tällä hetkellä. Se kielii yhtiön potentiaalista, sillä riskisimmistä yhtiöistä nimekkäimmät hallitushait pyrkivät eroon.
Hallitusta johtaa yhä Roininen, vaikka Investors House luopui omistuksesta jakamalla loput Ovaro-osakkeet omistajilleen syksyllä 2020. Puheenjohtajuus viittaa Roinisen vaikutusvaltaan myös edellä mainitussa Kukkula-konsortiossa.
Varapuheenjohtajana toimii keskisuomalaistaustainen, yli sadan kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiön hallituksessa istuva ekonomi Tapani Rautiainen. Rautiainen on toiminut pitkään Roinisen liikekumppanina myös Maakunnan Asunnoissa ja Ovarossa.
Taina Ahvenjärvellä on varainhoito- ja Nordea-tausta ja hän toimii Finanssiala ry:n johtajana. Aki Pyysing on sijoittaja ja pokeriammattilainen, Sijoitustieto Finlandin yrittäjä ja toiminut sijoitusneuvojana Helsingin Suomalaisessa säästöpankissa (HSSP) ja pörssipiireissä jo 1980-luvun lopulta.
Jorma J. Nieminen on yksi Suomen ns. kiinteistökeisareista ja teollisuusvaikuttaja Salon seudulta. Kun Pyysingin Zeroman omistaa Ovarosta 3,56 prosenttia, Niemisen Osuusasunnot omistaa 11,8 prosenttia. Isoin omistaja on Tapani Rautiaisen Royal House (13,7 %).
Hallituksessa istuu myös Arvopaperi-lehden entinen pitkäaikainen päätoimittaja ja kustantaja Eljas Repo.
Hallituksella on keskeinen rooli kiinteistöalalla, koska tiukassa paikassa vauraat ja kokeneet hallituksen jäsenet pystyvät ratkomaan tilanteita paremmin kuin untuvikot.
Ovaroa on toimitusjohtanut reilun vuoden päivät KTM Marko Huttunen, joka toimi aiemmin Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunnan konsernin toimitusjohtajana.
Investors Housen johtoryhmä uudistui
Investors Housen (IH) hallitus on niin ikään nimekäs: Rautiainen (pj.), Ahvenjärvi, asianajaja Mikko Larvala, Joonas Rautiainen (Royal House ja Maakunnan Asunnot -yhtiöiden nuorempaa polvea), Roininen ja rakennusliiketaustainen Vesa Lipsanen.
Ei siinä kaikki. Roininen kehaisi videoesityksessään 11.5.21 (28/36 min, Kauppalehti / Inderes), että hänen nykyinen johtoryhmänsä Investors Housessa on parempi kuin mikään aiempi 30 vuoden ajalta, missä hän on toiminut.
Johtoryhmään kuuluivat: Roininen, Aleksi Aitala, Tommi Juhola, Antti Lahtinen, Matti Leinonen ja Timo Rantala.
Lahtinen on noussut nopeasti Investors Housen avainhenkilöihin, vastuualueena rahastoliiketoiminta kiinteistöineen, asunnot ja OVV Asuntopalvelut -ketju. Lahtinen on entinen salkunhoitaja ja Osakesäästäjien Keskusliiton toimitusjohtaja. Hänen kaudellaan Osakesäästäjien Keskusliiton jäsenmäärä nousi roimasti aktiivisen kuluttajamarkkinoinnin seurauksena.
Aitala tulee Juhola Asset Managementista ja vastaa siihen liittyvistä liiketoiminnoista. Tommi Juhola tulee samoin ja vastaa Juholan hallinto- ja taloustiimistä. Investors House osti Juhola Asset Managementin alkuvuonna, lisää jäljempänä.
Rantala on siirtynyt yrittäjäksi ja jäänyt pois IH:n palveluksesta 15.6.21. Hän vastasi uusien liiketoimintojen kehittämisestä ja vaihtoehtoissijoituksista. Talousjohtaja Matti Leinonen jää myös pois yhtiön palveluksesta syksyn aikana.
Hänen tilalleen valittiin kesäkuun loppupuolella Harri Valo talon sisältä. Valo on toiminut Juhola Asset Managementin talousjohtajana.
Summa summarum, Investors Housen johtoryhmässä on Roininen, 3 vuotta sitten taloon Dividend House -hankinnan (nyk. Investors House Rahastot) myötä tullut Lahtinen ja jopa kolme Juhola-taustaista johtajaa.
Dividend Housen perustaja ja toimitusjohtaja Risto Päivänsalo on siirtynyt yrittäjäksi tammikuusta 2020 lukien ja toimii kännykkä- ja älylaitehuolto Reseten (New Life Holding Oy) toimitusjohtajana.
Mielenkiintoinen hankinta
Edellä kuvattu uusi johtoryhmä liittyy Investors Housen keväiseen hankintaan, jossa yhtiö osti jo aiemmin havittelemansa Juhola Asset Managementin. Juhola hoitaa 1,5 miljardin euron arvoista kiinteistövarallisuutta ympäri Suomea ja teki liikevaihtoa 3,2 miljoonaa euroa per toukokuussa 2020 päättynyt 12 kuukauden tilikausi.
Q3 2020 Palveluliiketoiminnan osuus Investors House -konsernin liikevaihdosta oli 36 %. Juholan tuoma lisä nostaisi tämän palveluliiketoiminnan osuuden samalla Q3 2020 tuottorakenteella noin 59 %:iin liikevaihdosta.
Palveluliiketoiminnasta tulisi kaupan myötä liikevaihdolla mitattuna Investors Housen suurin segmentti. – IH:n tiedote 26.2.21
Kauppa toteutettiin maaliskuussa käteisellä ja osakevaihdolla. Loppuosa kauppahinnasta maksetaan Juhola Asset Managementin 5/2021 ja 5/2022 päättyvien tilikausien käyttökatteen perusteella.
Juhola-hankinnasta tulee mieleen vanha sijoittajalegenda Warren Buffettin opetus yrityskaupoista: osta yrityksiä, joissa on valmiiksi hyvä ja osaava johto.
Buffetin sijoittajakirjeestä 1999:
We are eager to hear from principals or their representatives about businesses that meet all of the following criteria: … 4. Management in place (we can’t supply it).
Vapaa suomennos: Haluamme kuulla johtajiltamme liiketoiminnoista, jotka täyttävät kaikki seuraavat kriteerimme… 4. Johto jatkaa ennallaan (koska emme voi korvata sitä).
Mennään lukuihin
Investors House keskittyy jatkuvan liiketoiminnan tuloksellisuuteen ja kehitykseen niin vuokrauksessa kuin palveluissa. Tämä pienentää riskiä ja tuo ennustettavuutta sijoittajalle.
Ykköskvartaalin operatiivinen tulos oli 112 tuhatta euroa, johon vaikutti laskevasti n. 400 tuhannen euron kiinteistöverot, jotka kohdistuvat vuosittain ensimmäiselle neljännekselle. Juhola on mukana luvuissa ainoastaan 3 viikon ajalta
Omavaraisuusaste oli 52 prosenttia ja sen yhtiö haluaa pitää yli 45 prosentissa, joka on myös kovenanttitaso (lainaehdot). Näin yrityksellä on kohtalainen pelivara velkavipuun erilaisissa tilanteissa ja järjestelyissä.
Yhtiön operatiivinen 12 kuukauden tulos on tehnyt notkon kesästä 2019 alkaen, mutta kehitys on tasaantunut syksystä 2020 lukien. Tasoltaan se on tällä hetkellä 2,1 miljoonaa euroa. Tämä on verojen jälkeinen tulos, ns. EPRA Earnings, joka ei sisällä arvostusvoittoja tai -tappioita, ajanmukaistamisinvestointeja eikä voittoja tai tappioita omaisuuden myynneistä.
On todella hyvä, että yhtiön fokuksessa on tällainen eräällä tavalla kaunistelematon ja kassavirtapohjainen tulosluku ja sen parantaminen.
Investors Housen taseen oma pääoma (vähemmistöosuuden jälkeen) osavuosikatsauksessa 31.3.21 oli 37,5 miljoonaa euroa. Vieras pääoma oli puolestaan 35,8 miljoonaa eroa, josta korollista 25,5 miljoonaa.
Yhtiön aiempi keskeinen tytäryhtiö Lappeenrannan Skinnarilan kampus on ollut osakkuusyhtiö vuodesta 2020 lukien, joten se ei sisälly tuloslaskelmaan ja taseeseen enää täydellä painolla.
Sen sijaan IH:n palveluliiketoiminta koostuu Lappeenrannan Skinnarilan kampuksen palveluista, OVV Asuntopalveluiden franchising-toiminnasta sekä rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnasta – sekä nyt myös Juhola Asset Managementista.
Ei ole ehkä kaukaa haettua, että IH pyrkisi olemaan Lappeenrannan tapaan edellä mainitun Kukkula -konsortion palvelukumppani, todennäköisesti myös jossakin määrin sijoittaja.
Osinkoaristokraatiksi
Investors House on erittäin mielenkiintoinen osinkopaperi. Yhtiö on kasvattanut perusosinkoaan 6 tilikautta putkeen. Viime tilikaudelta yhtiö jakaa 0,27 euroa osakkeelta, josta 0,14 euroa irtosi huhtikuussa ja 0,13 euroa on määrä jakaa loppuvuoden aikana.
Kun osakekurssi on tällä hetkellä 5,78 euroa, osinkotuotoksi muodostuu hyvätasoinen 4,7 prosenttia. Osinko on vastannut operatiivisesta tuloksesta tyypillisesti noin ¾ ja yhtiöllä on tasaisesti kasvava osinkopolitiikka.
Investors Housen osakemäärä on 6,18 miljoonaa kappaletta. Juuri rajallinen osakemäärä tekee Investors Housen sijoittajayhtälöstä mielenkiintoisen. Nykykurssilla yhtiön markkina-arvo on varsin maltillinen 35,7 miljoonaa euroa.
Taseen oma pääoma 31.3.21 oli edellä mainittu 37,5 miljoonaa, eli yhtiön P/B-luku on n. 0,95.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. – tilinpäätös 2020
Yhtiö määrittää myös palvelutoimintansa käyvän arvon ulkopuolisella arvonmäärittäjällä yhtiötason epävirallista (ei-IFRS) käyvän arvon laskemista varten. Tämä EPRA NRV -nettovarallisuus oli maaliskuussa 7,9 euroa osakkeelta.
Investors House tähtää osinkoaristokraatiksi eli pyrkii kasvattamaan osinkoaan vähintään 10 vuotta yhtäjaksoisesti.
Päämääränämme on olla kiinteistö- ja rakennusalan ensimmäinen osinkoaristokraatti Suomessa. Olemme nyt edenneet kuusi vuotta nousevien osakekohtaisten osinkojen kanssa. Tavoittelemme kasvavaa kannattavuutta ja nousevia osinkoja jatkossakin. – Roininen ovk:ssa Q1/2021
Tavoite on hyvä ja tuo ennustettavuutta. Toivottavasti tavoitteesta ei tule itsetarkoitus. Tällä hetkellä vuotuisen 1,67 miljoonan euron osinkopotin hallittu kasvattaminen näyttää realistiselta.
Mahdollisina riskeinä alalla ovat kiinteistöjen vajaakäyttö ja korkotason nousu. Emoyhtiö on korkosuojannut lainansa 90 %:sesti ja osakkuusyhtiö IVH Kampus (Lappeenranta) 50 %:sesti.
Kirjoitus ei sisällä sijoitussuosituksia.
