Metsäkiinteistöjen hinnat ovat arvion mukaan kallistumassa jopa 10 prosenttia vuonna 2021.
Reippaan nousun takana on erityisesti koronaelpyminen ja metsän suosion kasvu sijoituskohteena.
Metsä on sijoituskohteena hyvin salkkua hajauttava ja arvonsa säilyttävä vaihtoehto. Metsämaan ja puun hintakehitys myötäilee keskimäärin inflaatiota, joten metsän omistaminen tuo suojaa kuluttajahintojen nousua vastaan.
Yksityissijoittajan yleisimmät tavat hyötyä metsän positiivisesta arvonkehityksestä ovat suora metsän omistaminen sekä yhteismetsäosuuksien ja metsärahasto-osuuksien ostaminen.
Suora metsän omistaminen on metsäsijoittamisen yleisin muoto Suomessa. Perinteisesti metsä on peritty, mutta nykyään yhä useampi ostaa sitä sijoitustarkoituksessa. Suora omistaminen vaatii metsäsijoittamisen vaihtoehdoista eniten pääomaa ja osaamista.
Suoran metsäsijoituksen tuleva tuotto tehdään pitkälle ostohetkellä. Siinä metsätilan arvonmääritys on isossa roolissa.
Suoran metsäomistuksen suositeltava sijoitushorisontti on 10-20 vuotta. Pitkää sijoitushorisonttia suositellaan, koska puunmyynnistä tuleva kassavirta jakautuu usealle vuodelle.
Suoran metsäsijoituksen reaalituottotavoite on ollut yleensä noin neljä prosenttia.
Suoran metsäsijoituksen suurimpia heikkouksia on heikko likviditeetti, sillä metsäkiinteistön myynti lyhyellä aikavälillä voi olla vaikeata. Metsän sijainti ja sen kunto vaikuttavat olennaisesti myyntiaikaan.
Yhteismetsä on suoraa omistamista vaivattomampi sijoitustapa
Yhteismetsällä tarkoitetaan kiinteistöille yhteisesti kuuluvaa aluetta, jonka tavoite on harjoittaa kestävää metsätaloutta osakkaiden hyväksi. Yhteismetsä muodostuu osakaskunnasta, jossa yhteismetsän omistajat ovat osakkaina.
Yhteismetsän hallinnointi on osakkaalle suoraa omistamista vaivattomampaa, koska yhteismetsän osakaskunta valitsee yhteismetsän hoitokunnan. Hoitokunta päättää yhteismetsän asioista. Se myös valitsee yhteismetsän toimitsijan, jonka vastuulla on metsän hallinnointi käytännössä.
Yhteismetsän hyviä puolia on, että sen hoitokustannukset ovat pinta-alaan nähden keskimäärin matalammat suhteessa suoraan metsäomistukseen. Myyntipuun hinta on vastaavasti korkeampi. Yhteismetsän tuottokehitys on melko tasaista, koska se sisältää yleensä suuren hallinoitavan alueen, jossa on eri kasvuvaiheessa olevaa puustoa.
Yhteismetsiin sijoitetaan joko ostamalla osuuksia olemassa olevalta yhteismetsältä, liittämällä oma metsäkiinteistö yhteismetsään, ostamalla yhteismetsään kuuluva metsätila tai perustamalla uusi yhteismetsä. Olemassa olevien osuuksien ostaminen yhteismetsältä edellyttää, että osuudenomistaja on valmis myymään osuutensa. Sen vuoksi sijoittajalla on välillä haasteita löytää sopivaa ostettavaa yhteismetsää haluamaltaan alueelta.
Suomessa oli vuoden 2021 alussa 529 yhteismetsää ja niiden kokonaispinta-ala oli lähes 800.000 hehtaaria. Yhteismetsien pinta-alat vaihtelevat suuresti. Pienin yhteismetsä on Suomessa alle 20 hehtaaria. Suurin yhteismetsä, Kuusamon yhteismetsä, on peräti yli 90.000 hehtaaria.
Metsärahasto on helppoutta arvostavalle
Metsärahasto on sijoittajalle suoraan metsäomistamiseen ja yhteismetsään verrattuna kaikista vaivattomin metsäsijoittamisen muoto. Siinä metsän ostaminen, hallinnointi, hoito ja myynti kuuluvat metsärahastoa hallinoivalle rahastoyhtiölle.
Metsärahasto jaetaan muiden sijoitusrahastojen tapaan yhtä suuriin rahasto-osuuksiin. Sijoittajalla on oikeus metsärahaston varoihin omistussuhteen mukaisesti.
Metsärahastot ovat joko kommandiittimuotoisia kiinteistöpääomarahastoja tai erikoissijoitusrahastoja. Kommandiittimuotoisessa rahastossa rahastoyhtiö on vastuunalainen yhtiömies ja osakkaat ovat äänettömiä yhtiömiehiä. Kommandiittimuotoisten rahastojen huonoihin puoliin kuuluu yleensä niiden korkea minimisijoitussumma. Lisäksi ne ovat yleensä epälikvidejä suljettuja rahastoja, joista ei voi nostaa varoja ennen tietyn määräajan päättymistä.
Metsään sijoitetaan myös erikoissijoitusrahaston kautta. Erikoissijoitusrahastolla tarkoitetaan sijoitusinstrumenttia, jonka markkina-arvoa ei tarvitse laskea säännöllisesti esimerkiksi arkipäivittäin. Sen ei myöskään tarvitse hajauttaa sijoituksiaan yhtä kattavasti kuin tavanomaisen sijoitusrahaston. Erikoissijoitusrahastot ovat velvoitettuja maksamaan vuosittaisesta tilikauden voitosta vähintään 75 prosenttia rahasto-osuuksien omistajille. Erikoissijoitusrahastot hyödyntävät myös usein velkavipua, jonka avulla on mahdollista saavuttaa korkeampi oman pääoman tuotto.
Metsään sijoittavan erikoissijoitusrahaston eli ”metsärahaston” ensisijainen tavoite on hankkia tuotto-odotukseltaan houkuttelevia metsäkiinteistöjä, joita hallinnoidaan, hoidetaan ja tarvittaessa myydään. Metsärahaston kokonaistuotto muodostuu puun myynnistä ja metsäkiinteistöjen arvonmuutoksesta.
Metsärahastojen reaalituotto kulujen jälkeen on pitkällä aikavälillä noin 3-5 prosenttia. Kulut syövät rahaston tuottoa merkittävästi. Metsärahastoon liittyviä kuluja ovat merkintäpalkkio, hallinnointipalkkio, mahdollinen tuottosidonnainen palkkio sekä lunastuspalkkio.
