Rakennetun omaisuuden korjausvelka on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa. Pelkästään asuinrakennusten keskimääräiset korjauskustannukset olisivat VTT:n arvion mukaan vuosien 2016–2025 välisenä aikana 9,4 miljardia euroa. Erityisesti asunto-osakeyhtiöillä on jatkuva paine korjaustoimille.
Korjausvelka tarkoittaa rakennuksessa tai rakennuskannassa olevaa korjausvajetta. Sen määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.
Asuntokantaan syntyy korjausvelkaa, kun ennakoivan kunnossapidon sijaan tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä hätäkorjauksia. Tällöin rakenteet siis kuluvat nopeammin kuin kunnossapitotoimenpiteitä tehdään.
Raksystemsin mukaan taloyhtiöt välttyisivät korjausvajeelta säännöllisen kiinteistönpidon avulla, mutta moni taloyhtiö ei tähän ryhdy.
Raksystemsin Inspections & Surveys -liiketoiminnan johtaja Jari Marttinen esittää, että tilanne parantuisi kunnossapitotarveselvitystä koskevan Asunto-osakeyhtiölain muutoksen avulla. Oikeusministeriö selvittää parasta aikaa lain muutostarpeita.
’’Kunnossapitotarveselvitys tulisi laatia nykyisen viiden vuoden sijaan kymmeneksi vuodeksi, jolloin se kannustaisi taloyhtiöitä pitkäjänteiseen toimintaan. Selvityksen tulisi myös perustua asiantuntijan tekemään työhön sekä sisältää toimenpiteiden kustannusarviot. Näin taloyhtiön osakkaat sekä asunnon ostajat saisivat realistisen kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevasta korjausvelasta’’, Marttinen kertoo.
Miksi lakimuutos on tärkeä?
Vuodesta 2010 lähtien taloyhtiön hallituksen on pitänyt esittää vuosittaisessa yhtiökokouksessa Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti kunnossapitotarveselvitys, johon on kirjattu kiinteistön korjaus- ja huoltotoimenpide-ehdotus seuraavalle viidelle vuodelle. Selvityksen tavoitteena on ollut lisätä taloyhtiöiden suunnitelmallista kiinteistönpitoa.
Useimmiten taloyhtiöt laativat selvityksen itsenäisesti ilman asiantuntijan apua, eikä selvitys siten kerro kiinteistön oikeaa kunnossapitotarvetta, saati ajoita niitä taloudellisesti sekä teknisesti oikea-aikaisesti järjestykseen.
”Suunnitelmallisuus ja asiantuntijuus ovat avainasemassa kiinteistön kuntoa arvioidessa sekä kunnossapitotarpeita analysoidessa. Viiden vuoden katsonta tulevaisuuteen on hyvin lyhytnäköistä, kun kyseessä on vuosikymmeniä käytössä olevat taloyhtiöiden rakennukset, Marttinen jatkaa.
Ongelmien taustalla hätäkorjaukset
Taloyhtiöiden hallituksille voi olla hankalaa hahmottaa, että isot korjaushankkeet vaativat monien vuosien suunnittelua onnistuakseen.
Raksystemsin mukaan nykyisen kunnossapitotarveselvityksen viiden vuoden ajattelulla hankkeet toteutetaan usein kiireellisin hätäkorjauksin ja vain välttämättömät korjaukset edellä. Kymmenessä vuodessa remontteihin osattaisiin valmistautua paremmin eikä korjausvelkaa syntyisi kuten ennen, Raksystems esittää.
Ongelmia on Raksystemsin mukaan myös kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa. Tällä hetkellä kunnossapitotarveselvityksen voi käytännössä laatia kuka vain millä tahansa sisällöllä.
’’Kunnossapitotarveselvityksen tiedot tulisi pohjautua lain raameissa määriteltyyn asiantuntijan työhön eikä maallikon arvailuihin. Esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi laadittavaan kuntoarvioon. Se on puolueeton, kolmihenkisen asiantuntijaryhmän toteuttama tutkimus kiinteistön korjaustarpeiden määrittämiseksi’’, kertoo Marttinen.
Korjaustoimenpiteiden kustannusarviot kuuluvat tyypillisesti kuntoarvioon, mutta niitä ei ole nähtävissä kunnossapitotarveselvityksessä. Hinta-arvioiden liittäminen selvityksen yhteyteen auttaisi sekä taloyhtiön osakkaita että asunnon ostajia hahmottamaan paremmin, kuinka isosta kunnossapito- tai korjaustoimenpiteestä on kyse mutta toisaalta se viestisi myös taloyhtiöstä, jossa asioita hoidetaan ammattimaisesti – taloyhtiön taloudellisuus, terveellisyys ja turvallisuus edellä.
