Kuten minkä tahansa omaisuuden myynnissä, kiinteistökaupassa myyjä on velvollinen maksamaan myyntivoitoista pääomaveroa. Eli myyjä on velvollinen maksamaan tämän luovutusvoittoveron, mikäli hän saa kiinteistökaupassa voittoa.
Luovutusvoittoverosta on kuitenkin yksi poikkeus. Myyjän ei tarvitse sitä maksaa, mikäli hän on omistanut sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on vähintään kahden vuoden ajan yhtäjaksoisesti käyttänyt omana tai perheen vakituisena asuntona. Luovutusvoittovero maksetaan siis lähtökohtaisesti tilanteissa, joissa myyjä on lähtenyt myymään asuntoa ennen kahden vuoden määräajan kulumista tai kiinteistöä ja sillä sijaitsevaa rakennusta ei olla ylipäätänsä käytetty myyjän omaan asumistarkoitukseen.
Luovutusvoitoista maksetaan veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan eli 30 prosenttia ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 prosenttia.
Luovutusvoitto laskennassa on kaksi eri mahdollisuutta. Ensimmäinen on se, että kiinteistön luovutushinnasta vähennetään omaisuuden hankintamenon poistamatta olevan osan ja voiton hankkimisesta olleiden menojen yhteismäärä.
Toinen vaihtoehto on hankintameno-olettaman hyödyntäminen.
Kiinteistön myyjällä saattaa olla tilanne, jossa hän ei joko tiedä kiinteistön hankintahintaa tai on verotuksellisesti järkevämpää hyödyntää hankintameno-olettamaa.
Hankintameno-olettama on aina vähintään 20 prosenttia kiinteistön myyntihinnasta. Jos myyjä on omistanut kiinteistön yli 10 vuotta, myyntihinnasta voidaan vähentää 40 prosenttia. Jos myyjä hyödyntää hankintameno-olettamaa, hän ei saa hankintameno-olettaman lisäksi tietenkään vähentää kiinteistön luovutushinnasta mitään muuta.
Hankintameno-olettamia voivat kuitenkin hyödyntää vain luonnolliset henkilöt ja kuolinpesät. Eli säätiöt, yhdistykset, osakeyhtiöt tai henkilöyhtiöt eivät voi käyttää hankintameno-olettamaa.
Aina hankintameno-olettama ei kiinteistökaupassa ole 20 tai 40 prosenttia. Verotuksella on nimittäin luotu kiinteistönomistajille kannuste myydä maata kunnille.
Osittainen verovapaus koskee kunnan lisäksi kiinteän omaisuuden myyntiä valtiolle, maakunnalle tai kuntayhtymälle. Tämä huojennus ei koske kuitenkaan yhteisöjä, eikä avoimia tai kommandiittiyhtiöitä.
Jos kiinteistön omistaja on oikeutettu huojennukseen, toteutetaan osittainen verovapaus käyttämällä 80 prosentin hankintameno-olettamaa omistusajasta riippumatta. Kiinteistön luovutusvoiton veronalainen määrä lasketaan tällöin siten, että luovutushinnasta vähennetään 80 prosenttia sen määrästä.
Tämän osittaisen verovapauden tarkoituksena on edistää julkisyhteisöjen, kuten kunnan kiinteän omaisuuden hankintaa. Osittainen verovapaus edesauttaa yksityisten maanomistajien ja kuntien välisten kiinteistökauppojen syntyä verotuksessa olevan selkeän veroporkkanan vuoksi.
Kunnalle myytäessä veroetu voi olla merkittävä.
Esimerkiksi alle 10 vuotta omistetun kiinteistön 500 000 euron kauppahinnasta yksityiselle myytäessä pääomaverot ovat lähes 135 000 euroa. Samalla myyntihinnalla verot kunnalle myytäessä ovat alle 33 000 euroa. Erotus veroissa on tässä esimerkissä peräti 102 000 euroa.
