”Eurooppa eroaa Yhdysvalloista”, muistuttaa Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.
Yhdysvallat eroaa taloutena euroalueesta, väestö on Yhdysvalloissa nuorempaa ja aktiiviväestö suurempaa kuin Euroopassa. Yhdysvaltojen taloudesta ja korkeasta inflaatiosta uutisoidaan usein, mutta Rokkanen muistuttaa, että suomalaisen asuntovelallisen ja asuntosijoittajan kannalta olennaista on nimenomaan euroalueen inflaatio- ja korkonäkymä.
Euroalueen osalta inflaatio on ensisijaisesti noussut energian hinnan nousun seurauksena, vaikka tietyistä tuotannon tekijöistä pulaa on ollutkin. Asuntosijoittajan kannalta olennainen kysymys on, kuinka pitkäaikaista euroalueen inflaatio lopulta on. Pitkäaikainen inflaatio heijastuisi Euroopan Keskuspankin nostamien viitekorkojen kautta asuntolainojen viitekorkoihin.
Euroalueen osalta vahva konsensus vaikuttaa kuitenkin olevan, että inflaatio tulisi pikemminkin hidastumaan kuin kiihtymään. Näkemys perustuu paitsi demografisiin tekijöihin, myös siihen, että nyt nähty inflaatiopyrähdys johtuu koronakuopan jälkeisestä nopeasta talouspyrähdyksestä
Inflaatio vaikuttaa korkoihin ja korot vaikuttavat yksittäisen asuntovelallisen lainanhoitokuluihin, mutta voisiko korkeampi korkotilanne vaikuttaa laajemminkin asuntojen hintoihin?
”Korkotasojen merkittävä nykäys ylöspäin hillitsisi asuntokauppaa, hidastaisi asuntojen hintakehitystä ja voisi tuoda jopa hetkellistä asuntojen hintojen laskua. Missä määrin tämä tapahtuisi onkin sitten toinen kysymys”, Sakari Rokkanen vastaa.
Rokkanen myös muistuttaa, että asuntojen hintakuplista kertovien indikaattorien mukaan asuntojen hintojen nousu on ollut Suomessa maltillista Ruotsin ja Tanskan tapaisiin verrokkimaihin verrattuna. Näitä hintakuplista kertovia indikaattoreita ovat esimerkiksi mittarit siitä kuinka paljon ja kuinka nopeasti asuntojen hinnat ovat nousseet, sekä se miten asuntojen hintojen nousu vertautuu vuokrien hintoihin.
Asuntosijoittajat suhtautuvat rauhallisesti vuoteen 2022
Asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan, mutta etenkin pääkaupungin vuokra-asuntoihin on nyt entistä vaikeampi löytää vuokralaista. Siltikin asuntosijoittajat ovat Rokkasen mukaan pysyneet pääosin rauhallisena. Myyntiä on saatettu korkeintaan aikaistaa muutamalla vuodella, sellaisessa tilanteessa missä sijoitusasunnon myynti olisi tullut eteen muutenkin.
Muilta osin vuokranantajakotitaloudet ovat korona-aikana pikemminkin suunnitelleet laajentavansa toimintaansa. Rokkasen mukaan asuntojen hintakehitys ja Suomen Vuokranantajien tekemä kyselytutkimus kertovat samaa tarinaa.
Koronakriisin tuoma muutos vuokrakysyntään nähdään pitkälti väliaikaisena. Asuntosijoittajat näkevät pitkäjänteisesti koronakriisin yli ja koronarajoitusten tuomassa tilanteessa säästettyjä varoja on haluttu sijoittaa asuntoihin.
Yleinen näkemys on siis se, että koronarajoitukset tulevat poistumaan. Rajoitusten poistuminen lisää maan rajojen yli tapahtuvaa liikennettä, lisää kysyntää ja tarjoaa työtä matkailu ja ravintola-alan yrityksille. Työntekijät tarvitsevat asunnon ja lyhytaikainen vuokraustoiminta lisääntyy. Vuokramarkkinat tulevat siis elpymään ainakin osittain.
”Toisaalta on hyvä muistaa, että ennen koronakriisiä yleisenä näkemyksenä oli asuntojen hintojen lasku ja vuokrakysynnän nousu. Tämähän meni todellisuudessa toisinpäin. Korona on iskenyt erityisesti vuokralla asuviin, kuten esimerkiksi opiskelijoihin ja palvelualojen työntekijöihin.”
Rokkanen neuvookin asuntovelallisia ja asuntosijoittajia tekemään laskelman missä tarkastellaan kassavirtoja oletetulla kahden prosentin korkotasolla. Laskelma tulisi tehdä etenkin, jos sijoitusasuntoja on kertynyt useampi.
Yhden asuntolainan korkeammat velanhoitokustannukset saa vielä palkkatyön tai etukäteissäästämisen kautta kompensoitua, mutta jos asuntolainoja on kymmenen, niin kannattaa jo miettiä kiinteäkorkoisen lainan tai muiden korkosuojausten tuomia mahdollisuuksia.
Asuntosijoittajan poliittinen riski vuonna 2022
Omikron-muunnos ei ole ainoa epävarmuutta tuova tekijä vuonna 2022, sillä myös politiikan tuulilla on merkitystä sijoittajille.
Aiemmin pelättyä niin sanottua Mörttisen työryhmän ehdottamaa velkakatto ei tule. Velkakatossa yksityishenkilön velan enimmäismäärä olisi sidottu tuloihin siten, että velkaa saisi olla enintään 4,5 kertainen määrä vuosittaisiin bruttotuloihin verrattuna.
Nyt valmisteilla oleva lakipaketti tulee sen sijaan todennäköisesti sisältämään rajoituksia velan kokonaiskeston, velkasuhteen ja lyhennysvapaiden osalta. Velan kokonaiskeston rajaaminen koskisi niin yksityishenkilöiden kuin taloyhtiöidenkin ottamaa lainaa. Luottosuhteen rajaamisella tarkoitetaan rajanvetoa siitä, kuinka suuri osa taloyhtiön hankkeesta voitaisiin rahoittaa lainarahoituksella.
Lakiluonnos on vasta valmisteilla, eikä sen lopullista sisältöä vielä tiedetä. Huolta herättää vaikutus syrjäseuduilla sijaitseviin heikkokuntoisiin taloyhtiöihin, joiden on jo nyt hankala rahoittaa peruskorjauksiaan. Yksi tapa ratkaista asia olisi rajanveto uudiskohteiden ja vanhojen taloyhtiöiden välille.
Mörttisen työryhmän tuoman lakimuutosehdotuksen ohella Rokkanen mainitsee toisenkin poliittisen riskin nimittäin loppuvuodesta julkisuuteen tulleen valtiovarainministeriön muistion tuloutetun rahoitusvastikkeen verovähennysoikeuden poistosta.
Hallitusohjelman mukaisesti asiaa on nyt selvitelty. Hallituksella ei olisi ohjelmansa puitteissa tarvetta tehdä muuta. Eduskuntaan keväällä käsittelyyn tulevaan asuntopoliittiseen kehittämisohjelmaan on kuitenkin kirjattu, että asuntosijoittamisen verokysymyksen tarkoituksenmukaisuus tulisi arvioida. Kirjaus jättää sijoittajat epävarmuuteen ainakin ensi syksyn alkuun asti, jolloin nykyhallituksella on viimeinen aikaikkuna tehdä verotukseen muutoksia.
