Arvo-osakkeet

Onko Warren Buffettin omistama REIT-yhtiö ostohinnoissa?

Kiinteistöyhtiö Store Capitalin osakekurssi on laskenut vuoden alusta 15 prosenttia. Osinkotuotto on 5,2 prosenttia.

Amerikkalaiset REIT-yhtiöt, jotka omistavat ja vuokraavat erilaisia kiinteistöjä, ovat tunnettuja keskimääräistä korkeammista osingoistaan. Yhdysvaltoihin on listattu yli 200 erilaista REIT-yhtiötä, joiden kautta yksityissijoittaja voi ostaa niin toimistoja, varastoja, kauppakiinteistöjä kuin sairaaloita.

Warren Buffettin luotsaaman sijoitusyhtiö Berkshire Hathawayn salkussa suurimpien omistusten joukossa on yksi REIT-yhtiö. Se omistaa amerikkalaisen Store Capitalin osakkeista lähes 9 prosenttia.

Berkshire Hathawayn ostoja ja myyntejä seurataan markkinoilla suurella mielenkiinnolla. Eikä syyttä. Berkshire Hathaway osti Store Capitalin osakkeita ensimmäisen kerran vuonna 2017 22 dollarin kappalehintaan. 

Toisen kerran Berkshire Hathaway näki ostopaikan koronakuopassa ja kasvatti omistustaan kolmanneksella 20 dollarin hintaan. 

Osakkeella käydään kauppaa nyt noin 30 dollarilla osakkeelta. Kurssi on laskenut vuoden alusta 15 prosenttia ja se on noin 30 prosenttia koronaa edeltävää kurssihuippua alempana.

Store Capitalin osakekurssi.

REIT-yhtiöiden osakekursseja on oletettavasti painanut uhka nousevasta korkotasosta, koska kiinteistöyhtiöiden taseessa on tyypillisesti työskentelemässä merkittävä määrä velkaa. 

Korkotasoa tärkeämpää on kuitenkin se, pystyykö kiinteistöyhtiö nostamaan ja pystyvätkö vuokralaiset maksamaan korkeampaa vuokraa korkojen noustessa. Amerikkalainen kiinteistösektori on myös pärjännyt historiallisesti hyvin korkean inflaation olosuhteissa suhteessa muihin omaisuusluokkiin.

Mikä on Store Capital?

Store Capital omistaa ja vuokraa liikekiinteistöjä esimerkiksi ravintoloille ja kahviloille, autokorjaamoille, päiväkodeille ja valmistavalle teollisuudelle. 65 prosenttia kiinteistöistä onkin vuokrattu erilaisille palveluille, joita on vaikea viedä fyysisestä maailmasta verkkoon. 15 prosenttia vuokratuotoista tulee vähittäiskaupasta, jossa palvelu on keskeisessä osassa, kuten auto- tai huonekalukaupasta.

Store Capitalin kiinteistöt ovat niin sanotusti vapaana seisovia yhdelle vuokralaiselle vuokrattuja kiinteistöjä. Yhtiöllä on portfoliossaan noin 2900 kiinteistöä eri puolilla Yhdysvaltoja. 

Tämä on huomattava hajautus erilaisiin kiinteistöihin verrattuna lähimpään pohjoismaiseen verrokkiin, Cibus Nordic Real Estateen, jolla oli portfoliossaan noin 400 kauppakiinteistöä vuokrattuna esimerkiksi Keskolle ja Tokmannille.

Vaikka yhtiön vuokrasopimuskannasta 85 prosenttia on sidottu kuluttajahintaindeksiin, Store Capitalin johto ei odota vuokrien nousevan inflaation tahdissa, vaan pikemminkin kahden prosentin tahtia. Kaikki yhtiön kiinteistöt on vuokrattu niin sanotulla net-lease periaatteella, jonka mukaan vuokralaiset vastaavat kiinteistöjen operatiivisista kuluista. Store Capitalin kulut ovat siis hyvin suojassa inflaatiolta.

Yhtiön osakkeesta saa noin 5,2 prosentin efektiivisen osinkotuoton ja osinko maksetaan neljännesvuosittain. Osingonjakosuhde on REIT-yhtiöille kohtuullinen 74 prosenttia ja osinko on kasvanut keskimäärin 6,4 prosenettia vuodessa viimeisen viiden vuoden ajan. 

Myös liiketoiminnallisilla mittareilla Store Capital erottuu edukseen. Sen 10 suurinta vuokralaista tuo vain 19 prosenttia vuokratuloista, vuokrasopimusten keskipituus on 13 vuotta ja yhtiön velkaantuneisuus on selkeästi matalampi kuin REIT-yhtiöillä keskimäärin. Kiinteistöyhtiöiden polttoaineena toimivan velan rahoituskustannukset ovat olleet trendinomaisesti laskussa.

Store Capital suoriutuu kaikilla näillä mittareilla paremmin kuin osinkosijoittajien suosikki ja kuukausittaisista osingoistaan tunnettu Realty Capital (O). 

Onko osakkeessa ostopaikka?

Kurssilaskun myötä Store Capitalin arvostusta voi pitää varsin kohtuullisena. 

P/E-luvun sijasta REIT-yhtiöitä tarkastellaan P/FFO-mittarilla, joka on kassavirtaperusteinen tunnusluku. Store Capitalin eteenpäinkatsova P/FFO-luku on tällä hetkellä noin 14, kun arvostus on tyypillisesti liikkunut 15-21 välimaastossa. Yhtiön arvostus onkin selkeästi matalampi kuin REIT-sektorin keskimäärin.

Yhtiön keskimääräinen efektiivinen osinkotuotto on ollut 4,5 prosenttia, joka on merkittävästi matalampi kuin 5,2 prosentin tuotto tällä hetkellä. Tämä voi myös kieliä osakkeen aliarvostuksesta. Store Capitalin osinkotuotto on merkittävästi REIT-sektorin keskimääräistä tuottoa korkeampi.

Viidentoista analyytikon keskitavoitehinta osakkeelle on hieman yli 35 dollaria. Analyytikot ennakoivat yhtiölle maltillista kasvua lähivuosina.

Kun koronarajoitukset ovat päättyneet, amerikkalaisen kuluttajan uskotaan suuntaavan kulutustaan ja säästöjään entistä enemmän palveluihin. Tämän tulisi olla myönteistä Store Capitalin vuokralaisille. Kuumana käyvän inflaation toisaalta pelätään vähentävän harkinnanvaraista kulutusta, esimerkiksi ravintolaruokailua. 

Store Capital selvisi yli koronakriisin keräten vuokristaan 70-80 prosenttia vaikeimpien kuukausien aikana, kun REIT-yhtiöiden vuokratuotot keskimäärin vähenivät noin 50 prosenttia. Yhtiön monelle toimialalle hajautetulla kiinteistösalkulla onkin hyvä mahdollisuus selvitä yli vaikeiden aikojen ja palkita sijoittajaa kasvavalla osinkovirralla.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös