Sijoitusstrategiat

Axel Aminoff on intohimoinen REIT-sijoittaja – “Keskittymisen ansiosta karttuu tietoa ja kokemusta”

Keskittyminen kiinnostavaan yhtiöjoukkoon on avannut Axelille kullanarvoisia mahdollisuuksia.

Länsi-Uudellamaalla asuva Axel Aminoff on ammatiltaan psykologi ja psykoterapeutti. Vaativan ammatin ohella hän on myös intohimoinen REIT-sijoittaja. 

“Olen keskittynyt amerikkalaisiin REIT-yhtiöihin, jotka ostavat kiinteistöjä ja vuokraavat niitä. REIT-yhtiöitä on helppo ymmärtää. Taloissa on neljä seinää ja katto”, Axel pohjustaa.

REIT on Yhdysvalloista lähtöisin oleva yhtiömuoto. REIT-yhtiöiden tulee maksaa vähintään 90 % tuloksestaan osinkoina, mikä tekee niistä suosittuja erityisesti osinkosijoittajien keskuudessa. 

“Olen erittäin kiinnostunut REIT-yhtiöistä ja ne sopivat sijoituskohteena neljän lapsen isälle erinomaisesti. REIT-yhtiöitä ei tarvitse seurata jatkuvasti. Ne antavat myös anteeksi ajoituksen suhteen, kun osinkotulot paikkaavat mahdollista arvonlaskua”, Axel kertoo, ja etäyhteyden taustalta kuuluu lasten leikin ääniä.

Axelin salkku on kooltaan seitsennumeroinen ja hänellä on salkussaan satakunta REIT-yhtiötä. Tässä mielessä salkku on siis hyvinkin hajautettu, mutta se on keskittynyt yhdenlaiseen yhtiöjoukkoon.

“Monille olisi paras valita jokin kiinnostuksen kohde ja keskittyä sen alan yrityksiin sijoituskohteena. Kun keskityn REIT-yhtiöihin, tietoa kumuloituu vuosien varrella valtava määrä. Ihan huomaamatta.”

Haastattelun aikana Axel luetteleekin eri yhtiöiden tunnuslukuja, toimitusjohtajien nimiä ja monia muita yksityiskohtia suoraan ulkomuistista.

Keskittymisestään huolimatta Axel myöntää välillä hätiköivänsä. Pitkän sijoitusuran aikana hän on kuitenkin oppinut tuntemaan paremmin oman mielensä toimintaa. Erityisesti silloin, kun markkinat ovat myllerryksessä. Oppi tuli arvoon arvaamattomaan koronakeväänä.

Uutta ostopaikkaa odottaessa

Tällä hetkellä Axel on sijoituksissaan varovainen. Hän kokee, ettei markkinoilla olla vielä nähty riittävästi pessimismiä. Erona koronakriisiin on se, että sille oli nähtävissä jonkinlainen päätepiste. Orastavalle taantumalle sitä ei ole vielä näköpiirissä.

“Ihmiset ja sijoittajat eivät välttämättä ole vielä ymmärtäneet, mihin tämä kaikki voi johtaa”, Axel sanoo alkuun, viitaten erityisesti inflaatioon ja euromaiden taloudenpitoon.

Tällä hetkellä Axelilla on salkusta 5-10 % käteisenä odottamassa osakeostoja, mutta samanaikaisesti hän hyödyntää myös velkavipua. REIT-yhtiöiden maksamat osingot ylittävät korkokustannukset ja velka on näin helposti perusteltavissa. Valtaosa Axelin sijoituslainasta on lyhytaikaista.

Osakeostokset Axel tekee tyypillisesti 1000-4000 euron erissä, mutta saattaa sijoittaa kerralla enemmänkin, jos tilanne markkinoilla on oikein houkutteleva. Tällainen tilanne syntyi ensimmäisen koronakevään aikana.

Kun REIT-yhtiöiden osakekurssit laskivat voimakkaasti muiden mukana, Axel alkoi ostamaan. Hän otti satojatuhansia velkaa ostojen rahoittamiseen. Vaikka ensimmäiset ostot painuivat ensin tappiolle, palkitsi oikeaan osunut näkemys syksyllä, kun kurssit lähtivät taas nousuun. Tuotot pohjalta ostetuille lähentelivät sataa prosenttia.

“REIT-yhtiöitä tulee arvioida hieman eri tavalla kuin muita yrityksiä. Kriisitilanteessa on tärkeä arvioida, kuinka todennäköisesti REIT-yhtiön vuokralaiset menevät konkurssiin.”

Pitkän aikavälin kehitys mittarina

REIT-yhtiöiden arvostustasoa arvioidessaan Axel kiinnittää erityisesti huomiota yhtiöiden viiden ja kymmenen vuoden P/FFO-kertoimen tasoon ja kehitykseen. Kerroin on P/E-kertoimen vastine REIT-yhtiöille, ja se kertoo monenko vuoden osakekohtainen kassavirta vaaditaan yhden osakkeen ostamiseksi. 

Koska kiinteistöyhtiöiden liiketoiminta ei vuosien varrella muutu suuresti, voi historiallisesti korkea P/FFO luku kieliä esimerkiksi alasektorin suosiosta sijoittajien keskuudessa. 

“Vaikka REIT-yhtiöt usein niputetaan yhdeksi yhtiöjoukoksi, sen sisällä on monta eri alasektoria, jotka kehittyvät eri tavalla.”

Vuoden 2021 aikana niin sanottujen industrial REIT-yhtiöiden, jotka vuokraavat pääasiassa varastokiinteistöjä, osakekurssit nousivat merkittävästi verkkokaupan kasvun siivittämänä. Havaittuaan voimakkaan kurssinousun Axel myi salkustaan suuren osan varastokiinteistöihin keskittyneistä REIT-yhtiöistä.

Asuntoja vuokraavat REIT-yhtiöt laskivat koronan aikana voimakkaasti, kun ihmisten uutisoitiin muuttavan ulos kaupungeista ja vuokrausasteet notkahtivat tilapäisesti. Markkinoilla kuitenkin havaittiin nopeasti, että ihmisten on yhä asuttava jossakin. Kurssit nousivat, ja kun arvostustasot ylsivät historiallisesti korkealle tasolle, Axel myi suuren osan omistuksistaan.

“Tällä hetkellä olen ostanut etenkin niin sanottuja net lease REIT-yhtiöitä ja kannabiksen kasvattajille kiinteistöjä vuokraavia REIT-yhtiöitä. Niiden arvostustasot ovat houkuttelevia. Kannabiksen lainsäädäntöön liittyy kuitenkin paljon riskejä, mutta niistä on puhuttu jo vuosikausia.”

Arvostuksen lisäksi Axel kiinnittää huomiota yhtiön osingonmaksuun. Hänen sijoitustuotot muodostuvat pääasiassa osinkovirrasta.

“Yhtiön osinkohistorian pitää olla katkeamaton ja kasvava.”

Mihin kiinnittää huomiota REIT-yhtiötä valitessa?

Jos kannabis REIT-yhtiöt sisältävät paljon riskiä, toinen Axelin suosikkisektori on huomattavasti turvallisempi. Niin kutsutut net lease yhtiöt vuokraavat yksittäisiä kiinteistöjä esimerkiksi ravintoloille, autokorjaamoille tai elokuvateattereille niin, että vuokralainen vastaa kaikista kiinteistöihin liittyvistä kuluista.

“Suurimpia net lease omistuksiani ovat W.P. Carey, Realty Income ja Omega Healthcare”, Axel avaa laajan salkkunsa sisältöä.

“W.P. Careyllä on portfoliossaan useanlaisia kiinteistöjä ja se toimii myös Euroopassa. Realty Income on laadukkaimpia REIT-yhtiöitä ja pitkäaikainen rakkauteni kuukausittaisen osingon ansiosta, Omega Healthcare puolestaan pitää huolta vanhuksista ja sitä ei tulla tekemään Internetissä. Yhtiöllä on tällä hetkellä vaikeuksia, mutta se ei ole ensimmäinen kerta ja on aina selvinnyt niistä”, Axel kiteyttää syitä korkeammille painotuksille.

Hänen mukaansa Omega Healtcarea luotsaa kokenut ja ammattitaitoinen toimitusjohtaja, jolla on vahvat aiemmat näytöt.

Axel kuunteleekin tarkkaan mitä ja miten REIT-yhtiön johto viestii yhtiön tilanteesta, strategiasta ja tavoitteista. Johdon lupausten ja toteutuneiden tulosten pitää täsmätä. Lisäksi Axel haluaa, että johdolla on selkeä visio.

“Toimitusjohtajan viestinnästä pitää tulla olo, että tuo on aivan liian helppoa.”

Axel on hankkinut käyttöönsä REIT-yhtiöpiireissä tunnetun Brad Thomasin maksullisen iREIT-palvelun, joka auttaa pysymään alan pulssilla ja takaa pääsyn esimerkiksi haastatteluihin. “Palvelu on maksanut itsensä takaisin moninkertaisesti”, Axel sanoo.

“REIT-yhtiön kiinteistöportfolion on hyvä olla hajautettu eri puolille Yhdysvaltoja. Vaikka kyseessä on yksi maa, erot osavaltioiden välillä voivat olla suuria. Lisäksi REIT-yhtiöiden kiinteistöjen pitää kestää Internetiä”, Axel listaa muita valintakriteerejään, vaikka tunnustaa sijoittaneensa myös yhteen suurimmista toimistokiinteistöjen vuokraajista, Boston Propertiesin osakkeeseen.

Oletko sijoittanut Yhdysvaltojen ulkopuolelle?

“Sijoittaminen kanadalaisiin REIT-yhtiöihin tai ruotsalaisiin kiinteistöyhtiöihin tarkoittaisi minulle uuden opettelua. Lisäksi, Yhdysvalloissa REIT-yhtiöitä kohdellaan parhaiten, niillä on esimerkiksi monia veroetuja.”

Miten REIT-yhtiöt pärjäävät nykytilanteessa?

70-luvun korkean inflaation aikana REIT-yhtiöt eivät menestyneet. Yksi selittävä tekijä oli niiden korkea velkaantuneisuus. Velka on tärkeä osa REIT-yhtiöiden liiketoimintaa, ja tänä päivänä REIT-yhtiöt ovat huomattavasti vähemmän velkaantuneita.

“En ole huolissani REIT-yhtiöiden velasta. Yhtiöillä on velkaa keskimäärin kohtuullisesti ja monilla on vahva kassa. Lisäksi REIT-yhtiöt uudelleen rahoittivat lainojaan viime vuoden aikana ja sitoivat velkojaan paljon kiinteään korkoon. Tärkeämpää on verrata velkaa yhtiöiden välillä. Esimerkiksi millä korolla yhtiö saa lainaa rahoittajilta, se kertoo paljon yhtiön laadusta”, Axel selventää velan roolia.

Korkeasta inflaatiosta voi tulla REIT-yhtiöille ongelma, mikäli se jatkuu pitkään.

“Useimmilla REIT-yhtiöillä vuokrasopimukset ovat sidottu erilaisiin indekseihin, mutta niissä voi olla rajoitteita yksittäisten korotusten suuruuden osalta. Jos inflaatio jatkuu korkeana pitkään, voi olla, että vuokrat jäävät jälkeen yleisestä hintakehityksestä.”

Tällä hetkellä Axel on erityisen innostunut Vici Properties nimisestä REIT-yhtiöstä. Se perustettiin konkurssiin menneen kasinoyhtiön raunioille. Vici omistaa esimerkiksi kuuluisan Caesars Palace kasinokiinteistön ja yhtiö on Las Vegasin pääkadun suurimpia maanomistajia.

“Valitettavasti ihmiset pelaavat rahapelejä meni taloudessa hyvin tai huonosti. Siksi kasinokiinteistön omistaja on erityisen hyvin suojassa talouden heilahteluilta.”

Fokus auttaa havaitsemaan markkinoilla avautuvia mahdollisuuksia.

Lue myös: Inflaatiosuojaa salkkusi – sijoita kiinteään omaisuuteen

Ylös